호북이 강의후기

지역 내 비교평가 : 지역주민들이 그곳으로 이주한 핵심가치를 파악해야 한다. 대부분의 지역에 공통적으로 적용되는 ㅇㅊ / ㄱㅌ 와 같이 사람들이 해당지역으로 이주하는 명확한 이유를 가장 높은 우선순위로 고려하고 ㄴㅅ/ㅎㄱ/ㅅㅍㅅ 등 이외의 부수적인 요소는 앞의 2개가 충족된 이후 다음으로 고려해야 될 요소이다.

토허제와 비규제 비교평가 : 내가 실거주를 하고 투자를 할 수 있는 토허제 단지가 가치가 압도적으로 높다면 투자해도 된다.

지방 비교평가 : 지방은 일부 광역시의 핵심도시가 아닌 이상 ㄴㅅ/ㅎㄱ 이 최우선 순위 입지이다. 물론 앞의 2요소가 떨어져도 상대적으로 대도시 구축이 소도시 신축보다 상승장에서 더 높은 가격을 형성할 수 있다. 하지만 지방은 기본적으로 매도의 난이도가 있기 때문에 보유기간 년식이 들어 동안 상품성이 떨어져 ㅎㄱㅅ 이 내려가는 것을 감안하고 매수를 해야한다. 또한, 공급이 들어올 시 ㅈㅅㄱ와 ㅎㄱㅅ 모두 타격을 받을 수 있기 때문에 이러한 요소들을 잘 고려해서 우선순위를 선정해야 한다.

실제 매물검토 시 고려해야 할 사항

동층향 → 매매/전세 가격 및 매물을 확인하여, 고려중인 물건이 단지 내에서 선호도와 이에 따른 가격차이를 파

수리상태 → 수리정도에 따라 실제 나갈 수 있는 전세가/투자/수리협조에 따른 투자가능여부를 확인해야 함

현재 시장에서 점유자 조건에 따른 실제 투자가능한 단지와 비용산정 방법

월세 낀 매물 (5.0(매매_주담대1.5) / 1.0(보증금) / 50(월세)) 26.05 만

1. 0.5(매매계약금) + 0.5(중도금1) = 1.0(월세입자 보증금 반환) 25.12.30
2. 1.0(중도금2) + 0.5(신규세입자 계약금) = 1.5(주담대 상환으로 근저당 말소) 26.01.03
3. 2.5(전세입자 입주) 26.02.01
4. 소유권 이전 26.05.03 (소유권 이전 0~6개월 은행별 상이)

현재 시장에서 점유자 조건에 따른 실제 투자가능한 단지와 비용산정 방법

주인전세 매물 (5.0(매매_주담대1.5))

1. 0.5(매매계약금) = 25.12.30
2. 1.0(매매잔금) = 1.5(소유권 이전 + 주담대 상환으로 근저당 말소 + 주전세 시작) 26.01.03
3. 0.5(전세계약) = 26.02.02
4. 1.5(전세잔금) = 전세입자 입주(26년 1월에 소유권이전 및 근저당 말소 되어서 전세대출 문제 X) 26.05.03

+1 내 상황을 고려해야 한다. 어떤 사람은 시세상승 보다 전세금 상승분이 더 중요한 사람이 있다. 또한, 입지가 비슷하다고 생각할 떈 내 상황에 우선순위로 두는 가치까지 고려해서 1등을 뽑는 것이 아닌 우선순위 단지를 선정하는 작업이다.

+2 가격으로 단지의 가치를 판별하면 안된다. 여러가지 이유로 과거에는 전고점이 높지 않았으나, 현재는 가치가 더 올라간 단지들이 많다. 입지 중요요소를 잘 분해하고 비교해서 올바르게 우선순위를 선정하자. 단, 가격상승이 너무 높았던 단지는 단기적으로 하락이 있을 수 있으니 이러한 점은 고려해야 한다!