✅아파트명
서대문구 인왕산 현대 (인왕산 힐스테이트)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 종사자수 11만명으로 B등급
2. 교통
강남역까지 45분 (60분이내) A등급
3.학군
인왕중 71%, 학원가 거의 없음. D등급 → 학군 수요가 없는 곳
4. 환경
서대문구에 신촌쪽에 현대백화점 신촌점이 있지만 4km가 떨어져있기 때문에 쉽게 이용할 수 있는 거리는 아니다.
1km이내에 대형마트도 없기 때문에 환경적으로는 좋지 않다.
5. 공급
서대문구에도 3년이내에 공급이 거의 없을 뿐더러, 주변구 (은평구, 마포구, 종로구, 중구에도 모두 공급이 거의 없다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 매매가 8.4억, 전세 4.5억, 투자금 : 3.9억
현재 전고점대비 15%하락한 금액이면서, 현재시장에서도 비싸지 않은 금액으로 보인다.
비슷한 가치의 단지들에 비해서 비싸지 않은 금액으로 상대적으로 저평가 되어있다고 생각한다.
2) 환금성 : 세대수가 700세대 이상이면서 역세권의 아파트 단지로 충분한 환금성이 있다. 그리고 현재 서울의 평균 전세가율대비해서 적정 수준으로 보인다.
3) 수익률 : 투자금 4억으로 기대 수익금이 고점까지라면 크지 않은 것으로 보인다.
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부):
현재에는 투자금이 많이 들어가고 전세금 회수율도 아주 크게 예상되지 않는다. 그리고 서울은 현재 토허제로 묶여있기에 실거주 후 투자를 해야한다. 그렇기 때문에 현재 나의 상황으로서는 투자하기에는 어렵다는 결론이 나온다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
현재 서울의 매매금액이 많이 올라가있고 그에 비해 전세가가 아주 많이 올라오지는 않아 보인다. 그래도 아직은 전고점대비해서 15%정도 하락한 단지 중에 가치있는것들은 있다. 그렇기때문에 충분히 투자 가능할것으로 보인다. 하지만 현재 서울과 수도권 주요지역이 토허제로 묶여있기 때문에 첫투자로 실거주 후 전세를 내놓는 투자로 하는것이 적절해 보인다.
