시흥 배곧 한신 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
시흥배곧 한신 더휴 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
시흥시 종사자수 242,187명
2. 교통
강남 : 1시간 20분(출퇴근 시간대) / 여의도 : 1시간 10분 / 시청 : 1시간13분
3.학군
배곧중 78.2%, 함현중 72.4%
4. 환경
단지근처 대형마트 : 롯데마트 350M
30~50대 부부와 아이들이 많고 애완견과 산책하며 여유로운 분위기
상권은 병원, 학원 등이 주로 있고 유기농 식자재, 반찬가게 있으며 CGV, 메가박스 영화관 있음
5. 공급
시흥롯데캐슬시그니처(1블럭) 2027.07 / 1,230세대
시흥롯데캐슬시그니처(2블럭) 2027.07 / 903세대
힐스테이트더웨이브시티 2027.06 / 851세대
시화MTV푸르지오디오션(주상복합) 2026.05 / 400세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 시흥배곧 한신더휴 (2018년/1358세대/28평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 10월 | 2022년 12월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 67,000 | 50,000 | 55,000 |
| 전세가 | 42,000 | 24,000 | 35,000 |
투자금 (전세가율) | 25000(63%) | 26000 (48%) | 20000 (64%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -48% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -12,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 19% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 5,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
구분 | 판단기준 | 등급 |
직장 | 242,187명 | A |
교통 | 강남 : 1시간20분/ 여의도 : 1시간 8분 / 시청 : 1시간 13분 | C |
학군 | 78.20% | B |
환경 | 롯데마트 | B |
공급 | 3,384세대 | S |
1) 저평가 : 앞마당이 없어서 비교항목 없음
2) 환금성 : 1358세대, 초, 중, 고 품고 있고, 주변 롯데마트 있어서 아이 키우기 좋으며 환금성 좋음
3) 수익률 : 투자금 2억. 100% 수익률 위해선 10년동안 2억 올라줘야함
5.5억 + 2억 = 7.5억
현재 전고점 대비 17% 하락한 가격
하락률 = {(이전가격 – 현재가격)} / 이전가격 × 100
4) 원금보존 : 전세가율 64% (입지독점성 부족 / 입주물량 적정)
5) 리스크 대비: 역전세 대응시 가능(현재 공급이 없어 역전세 위험 없음)
나의 투자 결론(매수 여부):
서울대학교 병원 2029년 개원 예정, 바이오산업단지(종근당 등) 들어설 예정으로 호재가 있으나, 교통 측면에서 강남, 부도심까지 이동시간이 1시간 이상 소요되어 C등급으로 좋지 않다. 호재를 보면서 투자하기에는 입지 독점성이 부족하며, 비슷한 투자 금액으로 매수 할 경우 시흥 배곧보다 입지 좋은 곳들이 많아 투자하기에 적정하지 않음
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음으로 수익률 보고서를 작성하였는데 작성 방법을 몰라 가이드와 다른 수강생들의 과제를 참고하여 작성하였습다.
아직 저환수원리를 평가하기엔 조금 서툴지만 관심 있는 아파트 수익률을 분석해 보니 투자 여부를 판단할 수 있게 되었던 것 같습니다.
앞으로 앞마당을 만들고 수익률 보고서를 지속적으로 작성하면 비교평가를 통해 좋은 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 앞으로 더 많은 임장과 수익률 분석을 하여 6개월 이내 실질적인 투자로 이어질 수 있도록 노력하겠습니다.
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