비교평가로 최선의 선택을

안녕하세요 낭만레오입니다.

잔쟈니 튜터님 비교평가 강의 후기입니다.

그동안 비교평가를 종종 감으로 하는 부분이 있었는데,

강의를 듣고 비교평가 프로세스와 기준이 명확해져서

내 상황에서 최선의 물건을 뽑아낼 수 있습니다.

열중 1주차 놀이터에서 비교평가에 어려움이 있던 동료에게

“비교평가는 앞마당을 늘리다보면 ‘감’이 생기게 될거에요”

라고 조언해드렸는데,

지금 생각해보니 너무 무책임한 조언이라 부끄러워집니다.

비교평가의 목적은,

내 상황에서 최선의 선택으로 실전투자를 하기 위함입니다.

다음 달 실전반에서 지금 배운 내용을 최대한 적용하여

최선의 1등 물건을 뽑아내겠습니다.

1.본 것, 깨달은 것

 1) 비교평가는 가치 vs 가격 비교이며, 기준으로 하는 것

    - 가치를 아는게 가장 중요, 임장,임보(전고점)

 2) 비교평가 프로세스 : 지역 내 → 지역 간 → 물건 별

    - 지역 내 가격에 가장 큰 영향을 주는 핵심가치 파악 필요

        (EX : 수도권은 주요직장 접근성과 물리적 위치가 핵심 가치 + a)

 3) 절대적 저평가 시기 : 다 쌀 때 더 좋은 것 선택

     상대적 저평가 시기 : 가치있는 것 중 싼 것 선택

 4) 토허제, 비/규제 상관없이 비교평가 본질은 같다. 

    - 내 투자의 장단점을 알고 우선순위를 매긴 후 선택

    - 비규제지역은 중심 업무지구로 빨리 가는 것이 핵심

 5) 비규제 수도권 vs 지방

    - 선호도 중심으로 비교

     → 선호도 ↑ ~ 환금성 ↑ / 선호도 비슷하면 중기보유 관점

  6) 물건 별 비교평가

    - 동층향, 타입, 수리상태, 점유자 조건

     → 시에 4대 500만원, 확장여부, 올수리 실거주용 vs 임대용 1~2천차이

     → 갱신권, 전/월세, 주전, 공실

    - 절대적 저평가일수록 RR 투자 우선 (수익률, 환금성)

    - 주전물건 소유권 3개월이상 유지 (전세대출 보증기관 확인)

    - 대출, 싼 가격에 사고 리스크 없애주는 전략적 선택

     → 가격 : 조건 좋고 싼 물건에

     → 조건 : 시세보다 낮은 가격의 전세입자가 들어있고

     → 리스크 : 향후 [1년 내 확정적으로] 상환 가능시

                    (연 저축액, 전세만기 후 상승분)

     ★전세 상승분으로 대출 상환

  7) 지방 비교평가

    - 균질,쾌적한 택지가 핵심가치

    - 절대적 저평가 시장에서 지역 내 선호도 높은 것 우선 (환금성)

  8) 독서 후기

    - 내용 발췌 : 인상깊은 구절 발췌하여 필사 (자기계발, 에세이)

    - 목차 요약 : 책의 목차 위주로 핵심 내용 요약,정리 (고전/양질의 정보성 도서)

      → 적용하지 않고 행동하지 않으면 의미 없음

2.적용할 점

  1) 1등뽑기에 비교평가 프로세스 적용

     : 지역 내 → 지역 간 → 물건 별

  2) 생활권, 임장지, 앞마당 핵심가치 파악

     : 분임 후 생활권 정리, 입지분석에 요약 정리(~ing)

  3) RR 물건 비싸다고 배제하지 말 것

     : RR 물건도 매임하고 투자 후보군으로 검토, 비교평가

  4) 대출 필요한 물건도 매임하고 투자 검토

     : 가격, 조건, 리스크, 대출 여력 조건 맞을 경우만

  5) 독서 후기 목차 요약법으로 작성해보기

     : 2월중 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다' 후기 작성