[그뤠잇] 독서 챌린지 #146 부동산 트렌드 2026

0. 책의 핵심내용

강북권의 상승, 반전세의 확대가 예상되는 2026년

1. 주요 내용

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

P35
이러한 불안 심리와 비합리적 선택 가능성을 차치하더라도
부담 가능한 가격대 아파트 매수는 이미 시작됐다.
2025년 2분기 노동성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 
최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로
해석할 수 있다.
여기에 불안 심리와 비합리적 선택이 더해진다면 부동산 시장에서
더욱 예측하기 어려운 양상이 전개될 수 있다.

→ 서울 상급지의 가격이 급등하면서 상대적으로 거래가 없었던

     하급지의 거래가 지속되고 있으며 이들중에서 선호도가 높은

     단지는 빠르게 매물이 사라지고 있다.

     키맞추기가 진행되면서 빠르게 가격이 우상향하고 있으며

     이들 지역이 상급지보다 수익금과 수익율 측면에서도

     우위에 있을 수 있다고 생각한다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

P55
신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은
정체가 예상된다.
강남에서 가까운 분당을 필두로 평촌, 수지는 2024년 이후 가격지수가
꾸준히 3~6%씩 증가하는 모습이다.
반면, 김포, 남양주, 의정부, 파주, 일산을 보면 김포가 2024년에
5%가량 반짝 상승했던 움직임을 제외하면 모두 -1% ~ 2% 수준의
보합 또는 하락세를 보인다.

→ 경기도 신도시 지역에서의 가격 상승 추이가 확연하게 차이가

     발생했다. 비교적 강남과 가까운 지역은 큰 상승을 한 반면

     거리가 있는 지역은 회복을 거의 하지 못했다.

     대세 상승장이 아닌 현 시장에서 강남권역에 접근성이 매우

     중요하기에 이런 현상이 발생했고, 거리가 먼 지역의 상승은

     추후 어떻게 될지 살펴볼 필요가 있다고 생각한다.

P68
서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후
시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다.
즉 오랜 기간을 두고 누적 상승장 초기에 일부 지역 간에
불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도
빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

→ 서울 지역에서 좋은 곳만 오르는 것이 아닌 시차를 두고

     따라 올라가는 경향이 있다. 상급지들이 급격하게 오른 반면

     하급지에는 여전히 많이 오르지 못한 단지들이 있다.

     이들 지역은 특정 요소가 실거주하는데 불편함이 있는 단지들인데

     가격이 괜찬다면 이런 단지의 매수를 고민해볼 필요가 있다고

     생각한다.

Part3. 서울시 빌라 시장 주요 동향

P106
임대 시장의 변호를 단순히 전세에서 월세로의 전환으로 
요약하기는 적절치 않다.
언론에서는 전세 소멸로 인한 월세 사회로의 전환이라는
식의 서술이 종종 등장하지만 이는 잘못된 표현이다.
실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는
전세와 월세가 혼합된 형태인 반 전세로의 이동이 더욱
많이 나타났기 때문이다.

→ 임대 시장의 트렌드가 전세에서 반전세로 이동하고 있으며

     전세 대출을 규제하는 상황에서 앞으로 이런 추세는 더욱

     가속화 될 것으로 생각된다.

     전세금이 오를수 있는 동력이 약해진 것으로 생각되며

     막연히 전세가가 우상향하기 보다는 속도를 늦추면서

     서서히 상승할 것으로 생각한다.

Part4. 2026년 부동산 투자 빅 이슈 TOP 6

P136
인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다.
이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다.
대표적 실물자산인 부동산인 부동산이 인플레이션 헤지
수단으로 주목받는 이유다.
부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격
상승 압력으로 이어진다.

→ 지속적인 통화량 상승으로 한국만의 인플레이션이

     심화되고 있으며 결국 모든 자산이 상승하는 상황을 

     마주하고 있다.

     이런 상황에서 가장 위험한 것은 무자산, 즉 아무 자산을

     소유하지 못한 상황이라 생각한다.

P140
인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우 부동산 시장의
수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다.
수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가
낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다.
반면 공급자 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는
만큼 공급 확대가 제한된다.
수요가 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이
발생할 수 있는 것이다.

→ 인플레이션 상황에서 수요자와 공급자는 서로 다른 생각을 하게 된다.

     수요자는 싸게 될 상황이라 수요가 높아지지만 반대로 공급자는

     원가 상승으로 인해 공급을 주저하게 된다.

     이런 상황에서 수요공급이 맞지 않게 되어 공급이 부족해지고

     결국 가격은 상승하게 되고 다시 공급이 많아지는 상황으로 이어질 것으로

     생각된다.

P159
결국 강남,북 균형 발전이라는 대의는 공염불에 불과하며
대한민국 정책 방향은 슈퍼스타 단지를 공고화해 주택 시장
양극화를 부추기는 모양새다.
그러나 우리가 그리는 미래의 서울은 상급지와 하급지라는
혐오스러운 언어로 구분되는 도시가 돼서는 안 된다.

→ 저자가 언급했듯이 강남 중심의 서울보다는 균형적인

     모습의 서울이 더 이상적이라 생각하며 현재 서울시에서도

     많은 노력을 기울이고 있다.

     어느정도 성과가 나오기에는 시간이 걸리겠지만 향후에는

     강북과 강남이 어느정도는 균형을 맞추는 인프라를

     갖추어 수요가 분산되는 모습을 보여줘야 한다고 생각한다.

P174
이러한 문제점을 해결하기 위해서는 중윗값처럼 대표적이고
균형 잡힌 지표를 기반으로 부동산 시장을 분석하고
공유하는 것이 필요하다.
미국을 포함한 해외에서는 부동산 시장을 분석할 때
중윗값을 주요 지표로 사용한다.
중윗값은 주택 가격 분포에서 중앙에 있는 값을 뜻하며
일부 극단적인 고가 또는 저가 거래 시장 전체를
대표하지 않도록 하는 데 유용하기 때문이다.

→ 같은 지역에서도 특정 단지는 매우 높은 가격을 형성하지만

     하급지 단지는 낮은 가격을 형성하면서 통계치로만 봤을 때

     왜곡이 일어나는 경우가 생긴다.

     이를 위해 저자가 언급했듯이 중윗값을 통해 시장을 분석하는것이

     비교적 정확하다고 생각한다.

P203
현실적인 전세가격 연간 상승률(5.22%)은 물가 상승율(2.3%)을
2배 이상 상회한다.
다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을
능가하는 자산가치 상승을 보여준다.
실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간을 고려할 때
전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을
시사한다.

→ 이상적으로는 연간 물가 상승율 만큼 전세가가 상승하는 것이

     좋지만 여러 규제와 시장 상황에 따라 전세가가 급등하고 있다.

     수도권 전세가가 떨어질 가능성은 크지 않다고 생각하며

     이는 비교적 인플레이션 등을 헷지할 수 있는 수단으로

     생각해 볼 수 있다고 생각한다.

Part6 2026년 부동산 가격 대예측

P298
6.27 대책 발표 이후, 고가와 저가 아파트 시장 모두 일시적으로
침체 상태에 들어갔으나 앞서 언급했듯이 저가 아파트 시장은
대책의 영향을 받지 않기 때문에 계산이 빠른 수요층은 다시 시장에
진입할 가능성이 크다.
이에 따라 강북권 상승 도미노는 여전히 유효할 것이다.
분석에 따르면 저가 시장에서는 대략 3~6%의 상승세가 나타날
것으로 보인다.

→ 저자가 언급하듯 상승이 비교적 크지 않았떤 강북권을 26년에는

     주목할 필요가 있다고 생각하며 내년이 지나면 10억 이하의

     비교적 저렴한 단지들은 사라질 것으로 생각한다.

     많은 오른지역이 아닌 덜 오른 지역을 관심있게 봐야하며

     상급지 단지들의 상승은 어느정도 폭이 작을 수 있다고 생각한다.

P315
이 국가들은 집값 잡기라는 목표를 명시적으로 설정하지 않는다.
다만 주택 시장의 장기적인 안정과 성장을 목표로 하며
간접적으로 주택 가격 안정화에 기여한다.
명시적으로 집값을 조절하기 위한 국가의 시장 개입이 없음에도
주택 공급 증가나 효율적인 주택 시장 조성을 통해 결과적으로
가격 안정화 효과가 나타난다.

→ 집값을 정부가 잡겠다는 생각은 오만하다고 생각하며

     시장을 이기려고 하기보다는 안정화 하려는 정책이 필요하다고

     생각한다.

     하지만 지난 코로나 시절의 실책을 이번에도 반복하고 있고

     지난 상승장과 비슷한 상황이 재현될 가능성이 높다고 생각한다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용

25년 슈퍼사이클에 관련한 내용이 인상적이었던 지난편에 이어

26년은 강북권의 상승이 주목된다는 의견에 크게 공감할 수 있었다.

개인적으로 앞으로 서울에서 10억 이하의 아파트는 크게 줄어들 것으로

생각하며 반대로 현재 입지가 좋은 곳의 10억 이하의 단지라면

적극적으로 매수를 고려해야 한다고 생각한다.

또한 전세 대출 규제로 인해 전세가 상승에 어느정도 제한이 있을것이며

반전세로의 전환으로 주거비가 상승할 가능성이 매우 높다고도

생각해 볼 수 있었다.

여러 규제로 인해 기존 시장과 다른 모습을 많이 보여주고 있는데

같은 점과 다른 점을 생각해보고 어떻게 대응할지

생각해 볼 필요가 있다고 생각한다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

매매가 분석 시 중위값 활용하기