'있을건 있고 없을건 없는' 방화동 방화5단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 89기 13조 도바른]

방화동 방화5단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 89기 13조 도바른]

▶ 아파트명

방화동 방화5단지아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장(A등급)

강서구 종사자수 290,473/사업체수 58806 = A등급

2. 교통(A등급)

강남 58분/마곡 14분/여의도 38분

강남 1시간 이내, 부도심 30분이내 = A등급

3.학군(C등급)

방원중 76% / 삼정중 83% = C등급

중학교는 방원중학교, 삼정중학교 배치
방원중의 학업성취도 평가는 76% 특목고 진학율은 1%후반 나타나고 있으며, 삼정중의 학업성취도 평가는 83%로 양호하나, 특목고 진학율 0% 기록

*도바른 생각: 해당 아파트에서 학군이 가지는 의미는 크지않아보임. 삼정중학교 학군이 평균적으로 더 좋아보이나, 실거주 / 투자에서 큰 비중을 차지하지 않아 보임

학원가 또한 마곡역 부근 20개/ 내발산동 87개 밀집으로, 방화역에서 지하철을타고 한번에 갈 수 는 있지만, 학군요소로서의 메리트는 없다고 판단.

4. 환경(주변 편의시설) (B등급)

지하철로 2정거장 거리인 김포공항역에 롯데마트와 롯데백화점이 있다.= B등급

차량이나 지하철 이용시 충분히 이용가치가 있지만, 반경 1km 안에는 대형마트나 백화점이 없기 때문에 도보 접근성은 떨어진다.

해당 단지 바로앞에 하나로마트가 하나 있어서 다행! 

5. 공급

지역: 서울시 강서구
인구수: 550,002명

적정수요 (인구수 × 0.005):2,760

연도별 입주
*2026:1643세대
*2027:608세대
*2028:557세대
3년 합계:2808세대
연평균:2808/3년=936세대

적정수요 대비 공급수준:0.346배

공급평가:S등급

도바른의 생각:

방화동은 행정동 경계보다 전세 수요가 섞이는 생활권 단위로 파악하는 것이 더 합리적이지 않을까 생각해봤다.
전세 수요가 혼재되는 주요 생활권으로는
*마곡(업무·신축 수요), 김포공항·공항동(공항·물류·승무원 수요), 등촌·가양·염창(주거 대체지)*를 기준으로 설정하였다.

해당 기준으로 입주 물량을 재검토한 결과,
2026~2028년 입주 예정 물량이 대부분 마곡·등촌·방화 생활권에 집중되어 있음을 확인하였다.
특히 2026년에는 약 1,600세대 규모의 브랜드 신축 입주가 집중되며,
 

이 중 일부는 방화5단지와 수요가 겹치는 소형·중소형 평형을 포함하고 있어
단기적으로 전세가 상승을 제한하는 요인으로 작용할 가능성이 있다고 판단하였다.

다만 해당 공급은 2026년 단기 집중 이후 점진적으로 소화되는 구조이다.
 

따라서, 매도 가능 시점으로 설정한 2028년에는 공급 부담이 상당 부분 해소될 것으로 예상된다.
이에 따라 전세 리스크는 단기적 조정 가능성은 있으나,
매도 시점 기준으로는 리스크가 제한적일 것으로 판단한다.

+메모사항: 위 분석은 개인적 가설에 해당하므로
실제 투자 시에는 배운 공급 평가 표를 1차 기준으로 적용하고,
추후 실제 시장 흐름과 본 가설이 일치했는지만 사후 검증용으로 활용해보자.

(‘도바른의 생각'은 아직 부린이 이기때문에 )

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*표안에 시기를 잘못적어놓아 시기는 무시하기(다만 5년내에 있었던 실거래 결과임은 확인)

▶ 현장사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라

내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요.

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 평가할 수 없음

2) 환금성 : O ->1000세대이상 아파트, 저층/탑층 아님

3) 수익률 : △ ->현재 투자금 3.2억 기준으로 10년 동안 100% 수익을 내려면
이 아파트는 약 10.1억까지 올라야하고, 전고점대비 28%올라야한다.(해당판단은 애매 잘모르겠음. 서울인점을 고려해봤을때 고점대비 13%하락한 현재 가격이면 투자가치가 있을 수도다고 판단.)

4) 원금보존 : O -> 절대적 입지독점성은 아니지만 전세가율 55%로 역전세 리스크는 제한적.

5) 리스크 대비: 감당은 가능하지만 소득 변동·금리 상승 시 바로 체감 부담이 커지는 무리한 대출구조.

6)투자결론: 현재시점에선 XX, 규제지역인만큼 실거주가 불가피하고, 실거주하면서 가격 상승을 노리는 입장에서는, 이 집은 큰 수익을 기대하기보다는 크게 잃지않고 시간에 따라 자연스럽게 오를 가능성만 봐야할 것 같아서 기대수익률이 낮다는 판단.(해당판단은 수정 애매함 잘 모르겠음. 서울인점을 고려해봤을때 고점대비 13%하락한 현재 가격이면 투자가치가 있을 수도 있다고 판단.)

 그러나 여전히 비교적 무리한 대출 구조를 고려하면, 동일한 리스크 대비 수도권이나 타지역에도 더 나은 선택지가 있을 가능성이 있다는 판단.

*이 후 해당 아파트에대한 계획

1. 직접임장을 가봐야 알 수 있는 것들을 봐야겠다.
(분임,단지임장,매임까지 순차적으로가서 실제 현장 분위기와 더불어 매물의 팔릴 가격을 알아봐야할거같다. 왜냐면 최근 실거래가(6억5천)와 현재 네이버 호가(6억9천)의 차이가 4천만원정도 차이로 좀 크게 차이가 난다. 또한 저/탑층을 제외한 매물의 개수가 단 1개밖에없어 현재 호가의 적정성을 평가하기 어려웠다.)

2. 호갱노노에서 실거래 알림 켜놓고, 네이버 부동산으로 매일 시세 트래킹.

*수익률 보고서를 작성하며 느낀 점

수익률 보고서를 작성하면서, 이전보다 훨씬 객관적인 시선으로 판단하고 있다는 느낌을 받았다.
반면, 내 판단이 충분히 맞는지에 대한 확신이 서지 않아 글을 쓰는 과정에서 여러 번 망설이기도 했다.

결국 이 확신은 단기간에 생기는 것이 아니라, 비교군이 될 만한 여러 단지에 대해 수익률 보고서를 반복해서 작성해보는 과정 속에서 조금씩 쌓여갈 것이라 생각한다.

느낀점을 길게 쓰지 못할만큼 보고서 하나를 작성하면서 진이 빠져버렸지만, 너무나 뿌듯한걸.?^^