[유르 서평] #191. 직장인입니다 강남으로 이사갔고요 질문 받습니다 (치열한 강남 갈아타기 과정의 눈물과 콧물에 대하여)

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

191번째 독서 후기

(25년 - 독서 62째, 후기 61째)

이번에 읽은 책은

[직장인입니다 강남으로 이사갔고요

질문 받습니다] 입니다

제목만 봐도 흥미진진 한데요 ㅎㅎ

도곡에 살던 가족이 강남에

입성하기까지의 그 치열하고도

힘겨운 여정이 세세하게 담겨 있습니다

소설책처럼 편하게 읽을 수 있으면서도,

'이게 내 일일 수도 있구나' 생각하면

더욱 주먹을 불끈 쥐게 되는

(의지를 다지게 되는)

그런 책이었습니다

한 번은 읽어보시면

상급지에 대한 비저닝도 될 것 같고,

얼만큼의 노력을 기울여야만

하는가 에 대해서도 배우게 될 것 같아요

:)

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

목차

'이 책을 설명하자면

이 책은 일반인의 고덕 -> 강남 갈아타기 과정을 상세히 소개한 책이다. 편안한 말투로 재미있게 적혀 있어서 생각보다 더 흥미진진하게 금방 읽을 수 있었다. 하지만 저자가 실제로 서울1군 갈아타기 한복판에서 겪었을 고통은 그렇게 가볍지만은 않았을 것이다. 내 집을 파는 것도 보통 일이 아닌데 그보다 훨씬 좋은 상급지 물건을 내 예산 안에서 잡아야 하기 때문이다. 갈아타기에 성공한 사람들을 바라볼 땐 기가 막힐 정도로 멋있다- 라는 결과에만 집중하게 되지만, 사실 그게 내 일이 된다면 그리고 내가 하나하나 과정을 밟아야만 한다는 생각을 하면 보통 힘든 게 아닐 것이다. 투자자의 입장에서는 생생하고 신기하기만 했던 갈아타기에 여정이자, 내가 언젠가 겪을 이야기이기도 했다

'1부. 스타트 버튼 "갈아타기로 결심해라" : 임장부터 매도 결심까지

집 하나 갈아타는 게 뭐 그렇게 인생에서 대단한 일이냐고 누군가는 이야기 할 수도 있지만, 어차피 인생에서 그렇게 몇 번 일어나지 않을 일이라면 한 번 할 때 제대로 하는 것도 필요한 것 같다. 자본주의 사회에서, 그리고 아이를 키우는 입장에서 조금이라도 더 좋은 환경에서 조금이라도 더 나은 자산을 주고 싶은 마음은 당연할 것이다. 물론 행복이 꼭 그에 비례한다는 것은 아니지만, 자본주의를 살아가는 부모의 입장에서 그러한 노력을 힘들더라도 때로는 들이는 것이 어쩌면 오히려 필요한 행동이라는 것이다.

나는 투자만 했다보니 (어쩌다 보니 내 집이 없는 사람) 내집마련과 갈아타기가 그렇게 힘든지 막연하게만 생각했었는데, 내 집 갈아타기는 정말 보통 일이 아닐 것 같다. 책에서 저자가 상세하게 그 과정을 다뤄서 간접경험 할 수 있었는데, 내 물건은 정말 최저가에 가깝게 내놔야만 하고 내가 가려는 단지는 호가를 억 단위로 올릴지라도 이를 감수하고 선택할 수 있는 굉장한 용기가 필요하기 때문이다.

이러한 일이 발생하는 이유는 '지금 내 집보다, 우리 동네보다 상급지로' 가려고 하는 것이기 때문이다. 수평이동이라면 그렇게 어렵지 않을 것이다. 하지만 부동산을 공부하면 할수록 서울 땅에서 급지 하나 높여 등기를 친다는 것의 의미를 느꼈다보니, 책에서 이야기 하는 것처럼 온 가족과 온 마을의 진통이 있어야만 갈아타기가 겨우겨우 가능했던 것이다.

그리고 이것은 비단 남의 얘기도 아닐 것이다. 나 또한 내가 가지고 있는 물건들을 평생 보유할 것이 아니라 더 좋은 곳으로 상황 맞춰 갈아끼울 것이고, 그 과정에서 비슷한 과정을 겪을 것이다. 상급지로 가면 갈수록, 좋은 단지를 가지면 가질수록 그러지 않을까? 그럼에도 불구하고 대한민국 서울땅의 1급지를 등기치는 일을 힘들다고 안 할 순 없다. 할 수 있다면 해야지, 그 과정이 눈물과 콧물로 채워진대도 할 수 있는 선택을 해야지. 안 했다간 몇 년 뒤, 몇 십년 뒤에 더 큰 눈물과 콧물로 치뤄야 할 수도 있으니까 말이다. (일단 전진하자!)

2부. 미션 클리어 "불안해도 가라" : 매도부터 매수 성공까지

투자자가 바라보기에도 실거주자들의 갈아타기 행동력은 정말 엄청나다. 투자자처럼 이리저리 따지고 재거나 기다릴 틈도 없이 돈이 들어간다. 물론 그 전부터 오랜 시간동안 단지와 매물을 봐 왔기 때문에, 현황에 빠삭하기 때문에 가능한 일이라고 생각한다. 그렇지만 무튼... 실거주자 시장은 누가 더 잘 알고 민첩하게 행동하느냐에서 결과가 달라지지 않나? 싶다.

그럴려면 준비가 되어 있어야 한다. 실거주라고 해서 투자자보다 단지나 시세를 몰라도 된다는 것이 절대 아니다. 오히려 인생을 걸고 이사하시는 분들이기 때문에, 목표 단지에 대해서는 누구보다 더 빠삭하다. 그리고 치열하다. 급매가 빠지고 눈 앞에서 놓치고 사장님들에게 대접받지 못하는 순간들을 투자자 못지 않게 자주 겪고 나서야 갈아타기가 완성된다. 더군다나 상급지로 가면 갈수록 규제의 영향권에 이씩 때문에 갈아타고 싶어도 안되는 경우도 발생한다. 그런 많은 것들을 생각해보면 오히려 전세 레버리지 투자는 나만 마음 먹으면 되는 얼마나 심플한 일인지... (물론 임대 관리는 별개의 영역이지만)

누구나 하는, 그리고 해내는 사람들이 많은 그 활동을 나도 적극적으로 해야겠다. 투자자도 매수가 끝이 아니라 모든 물건이 갈아끼울 대상이란 생각을 잊지 않고, 더 넓게 더 치열하게 행동할 수 있어야겠다.

'3부. 최종 보스전 "네 선택에 책임을 져라 : 계약부터 입주 완료까지

부동산을 운영하는 과정에서 수 많은 협상을 거치게 되는데, 그 협상이 과연 올바른 협상인가? 양 쪽이 모두 윈윈할 수 있는 선택인가? 하는 부분은 정말 어려운 것 같다. 내 딴에는 이정도면 합리적이라고 생각해 제시한 것이 상대방이 보기엔 얼토당토 안흥ㄹ 수 있다. 그 갭을 줄여나가는 과정이 협상인 것 같은데, 얼마 전 읽은 [인간관계론]의 중요 메시지 중 하나였던 것처럼 인간은 모두 감정적이다. 그러다보니 합리적인 제안만으로는 협상이 잘 이뤄지지가 않는 것이다.

우리는 자본주의에 감정이 없다는 것을, 기계적으로 해야 한다는 것을 많이 배워서 알지만 대부분의 사람들은 그러기 힘들다. 우리도 마찬가지다. 기분이 자꾸만 관여된다. 그러다보면 자산 측면에서 더 옳은 선택마저도 기분 때문에 그르치게 되는 경우가 분명 있다. '그건 그렇게 합리적이지 않은데...' 싶은데도 그 기분이 더 중요한 사람들이 분명 있는 것이다.

책에서 나온, 강남 매도자의 경우에도 양도세 5억을 내는 선택을 하기로 한 것은 순전히 기분이 상했기 때문일 수 있다. 어르신이고, 자산적 여유가 있다 등등이라고 하더라도 5억이 어디 그렇게 쉬운 돈인가? 아직 나는 이해할 수는 없는 선택이지만 (물론 저자의 접근이 기분 나빴을 수 있다 충분히), 5억이라는 양도세를 덜컥 내기로 한 선택이.. 5천을 깎아주는 것보다 더 나아쓴ㄴ지 정말 고민된다. 그 차액이면 다른 집을 하나 더 살 수도 있는데 ㅠㅠ 하는 아까움과 함께. .

도장 찍는 순간만 참고 나면 아무것도 아니다. 지나가면 아무 일도 아니다. 작은 것에 감정 상하지 말고 더 큰 그림을 볼 줄 아는 투자자가 되자.

많은 경우에 우리는 복기를 가장한 후회를 하곤 한다. 복기는 내가 할 수 있었던 다른 선택을 돌아보며 더 나은 다음을 준비하는 것이고, 후회는 이미 내가 그 때로 돌아갈지라도 여전히 할 수 없는 것에 대한 미련을 담고 있다고 생각하는데, 내가 하는 복기는 어쩌면 후회인 경우도 많지 않았나 싶다.

투자를 하고 나서도 '그 때 고민했던 A단지를 했더라면 지금 시세차익이 더 많이 났을텐데...' 의 후회를 많이 한다. 하지만 막상 그 때로 다시 돌아가더라도 그 A단지를 투자할 수가 없다. 왜냐면 1)나의 확신이 부족했고 2)투자할 투자금이 확보되지 않았었다. 알면서도 할 수 없는 선택은 후회에 지나지 않을 뿐이다.

따라서 더 나은 선택을 이어 가려면 내가 할 수 있었던 선택 혹은 이미 한 선택을 돌아보면서, 받아들일 것은 받아들이고 감사할 부분은 감사하고 누릴 부분은 누리면서 복기할 부분은 복기하는 게 낫지 않을까? 싶다. 우리가 부동산을 하는 궁극적 이유도 나와 가족 모두의 행복을 위해서인데, 그 과정을 늘 후회로만 채울 수는 없기 때문이다. 그렇다고 내가 틀린 선택을, 잘못된, 꼬이는 선택을 한 것도 아닌데 시간을 들여 기다리자. 그리고 조금씩 노력을 오랜 시간 쌓아 가자. 나도 강남 갈아타기 경험담을 들려줄 수 있는 사람이 될 때 까지.

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

완벽한 선택과 타이밍은 없어요.

공부도 충분히 했고 준비도 됐다면,

어느 순간엔 결단을 내려야 해요.

자신을 믿고 내딛으세요.

이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.376)

이 책을 통해서 일반인의 내 집 갈아타기가 얼마나 치열하고 어려운지, 그것이 상급지로 갈수록 얼마나 난이도가 높아지는지를 간접체험할 수 있었다. 갈아타기라는 게 그냥 내 집 팔고 더 좋은 집 하나 잡으면 되는 것 아닌가라고 생각했지만, 이사날짜가 딱딱 맞아야 하고 특히나 내 집은 생각보다 싸게 내놓고 갈아탈 집은 좀 올랐어도 붙잡아야 하기 때문에 그 과정에서 기준을 잡는 것도 정말 어려운 것 같다. 게다가 시장이 뜨거워지기 시작할 때는 갈아탈 집의 가격이 눈앞에서 수천 수억씩 오르는 것을 보고 있으면서도 갈아타기를 실행해야 하는 게 진짜 진짜 어려울 것이다. 그래서 내가 지금까지 배워온 부동산과 관련된 것들은 분명 평생에 걸쳐 도움 될 것이라는 확신이 다시 한번 들었다. 뿐만 아니라 왜 투자에서 멘탈이 9할인지를 다시 한 번 느낄 수 있었다.

더 좋은 것, 최선의 선택, 그 누가 봐도 그 이상의 좋은 선택은 있을 수 없다고 말할 정도의 1등은 잡을 수 없다는 것도 다시 한번 느꼈다. 완벽한 선택은 타이밍은 투자자에게도 내 집 마련 갈아타기자에게도 없다. 충분히 내가 두들겼다면 그 안에서 할 수 있는 최선의 선택을 언젠가는 결단을 내리는 게 진짜 중요하다는 생각이 들었다. 분명 내집을 갖고 있음에도 불구하고 갈아타기를 실행하지 못하는 사람도 있을 것이다. 그렇기 때문에 언젠가 내려야 하는 그 결단의 순간이 결국은 변화의 시작일 것이다.

이는 제일 최근 선배와의 독서모임 OT 자리에서 샤샤 튜터의 말씀이 제대로 와닿았다. '최고의 투자병'을 버려야 한다는 것이었다. 기깔나는 투자를 하고 싶다는 것은 우리의 욕심이자 오만이며, 곰처럼 우직하게 실행을 해나가는 사람이 결국 오래간다는 것이었다. 여우같이 제일 좋은 거 하나만 쏙 골라서 투자하려는 생각보다는, 최고의 병을 버리고 내가 할 수 있는 선택을 실행하는 것이 정말 중요하다는 측면에서 이 구절과 의미가 비슷하다고 생각했다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)

취득세 구간이 끝난 이상 앞으로의 투자 방향성에 대해서 좀 더 고민해 보고 공부하기.

마냥 다주택으로 갈 수만도 없고 갖고 있던 물건들도 계속 보유만 할 수 없기 때문에 전체적인 그림을 그려나가는 고민의 시간을 더 써야 한다. 뿐만 아니라 방향을 정했다면 그 '때'가 지나지 않도록 최선을 다해 노력한 다음 실행을 해 나가야 한다. 그래서 앞으로의 5개년 계획이 이번 2026 년을 준비하는 시간 동안 정말 중요할 것 같다.

아직도 못한 '26 비전보드 및 5개년 1년 계획 세우기

4. 논의하고 싶은 점

(P. 174) 발췌문

좋은 가격의 매물이 팔리는 데에는 채 30분이 걸리지 않았다. 사연 있는 물건은 가격이 저렴했고, 가격이 싸면 아무리 복잡한 조건이 있더라도 금방 팔렸다. 모아둔 현금도 없는 내가 급매를 살 수 있을 리 없었다. 그런 내게 급매 전화가 올리도 없었다. 결국 승자는 현금 보유자였다.

→ 발제문

: 갈아타기 과정이 멀리서 보기엔 쉬워 보이지만 가까이서 보자면 이사 갈 사람과 이사 올 사람, 그리고 앞뒤로 걸려있는 수많은 관계자들의 날짜가 딱딱 맞아야만 하는 어려움이 있다는 것을 알게 됩니다. 게다가 물건을 많이 본 사람들일수록, 현금을 들고 있는 사람일수록 좋은 물건이 나오자마자 가져가는 모습도 보여집니다.

내가 투자자라고 하더라도 분명히 투자 물건을 갈아타기는 언젠가 하게 될 텐데요 그 과정에서 현금을 어떻게 준비할지, 어느 정도의 현금 보유가 적당하다고 생각하시는지, 더 싸게 살 수 있는 방법을 위해서라면 현금 보유 이외에 다른 것들은 어떤 것들을 준비하면 좋을지를 함께 이야기 나눠보고 싶습니다.

끝.