[열중 48기 5르막도 건강한 6체와 단단한 마인드로 거뜬히 오를조 리치프리] 3주차 강의후기(핵심가치를 알아야 된다.)

학습목표

1. 아파트의 가치와 가격을 비교하여 투자 후보단지를 고를 수 있다.
2. 같은 값으로 더 좋은 물건을 찾는 기준을 세워 자신의 앞마당에 적용할 수 있다.
3. 실전투자자의 독서후기 작성법을 실천할 수 있다.

# 비교평가란? 가치와 가격을 파악하여 내상황에 맞게 투자로 연결시키는 것

part1. 비교평가를 해야 하는 이유

• 확신을 갖고 투자할 수 있다.

   - 생활권 내 비교 - 생활권 간 비교

• 같은 돈으로 더 벌 수 있다.
• 전세, 매도 운영에 도움이 된다.

part2. 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

• 수도권 아파트 가치 비교

   - 입지가치 : 교통, 위치(+직장, 학군, 환경)

   - 건물가치 : 연식, 세대수, 그 외

• 비교평가전략 1단계 : 앞마당 1개일 때 지역 내 비교평가(지역 내 핵심가치 찾기)

   - 핵심가치? 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소

   - 시세지도를 그리면서 가격 변동을 보고 핵심가치를 파악해본다.

   - 같은 지역에서도 생활권에 따라 핵심가치가 다를 수 있다.

   - 그 지역에서 전고점이 높은 단지를 묶어 핵심가치를 파악해본다.

   - 전고점 높은 단지 그룹핑해서 구축이 많은 곳이 있다면 왜 많은지 확인하기

    * 구축투자 시 걱정 : 1. 구축인데 전세가 올려 받을 수 있나? - 입지가 좋으면 전세는 오른다.

                                 2. 역전세 걱정 - 4년 전(상승장) 전세가랑 비교해서 싼지 확인하면 된다.

• 비교평가전략 2단계 : 지역 간 비교평가(가치의 우선순위 세우기)

   - 토허제 지역 간 비교평가

    가. 서울, 수도권 투자에서 깨야 할 편견

       a. 급지 : 상급지의 모든 단지가 하급지보다 좋은 건 아니다.

       b. 평형 : 20평대냐 30평대냐보다 중요한 건 그 아파트를 삼으로써 어떤 땅을 가지냐는 것

       c. 전고점 : 21년 전고점을 전적으로 맹신해서는 안됨(참고용)

    나. 10년의 관점에선 모두 우상향할 거고 단기적 조정만 올 수 있다고 염두에 두고 투자 검토

   - 비규제지역 간 비교평가

    가. 수도권 가치의 핵심은 강남 포함 3대 업무지구에 가깝거나, 빨리 가는 것 = 수요의 크기

    나. 하지만 비규제지역은 대부분 머니깐 교통(빨리가는 것)이 중요

    다. 그 지역 안에서 상대적으로 선호 생활권이 나중에 잘 팔리니 중요

   - 토허제지역vs비규제지역

    가. 예산에 맞는 후보단지 비교평가 후 더 가치가 좋은 곳을 사면 된다.

   - 비규제지역vs지방

    가. 나의 경우 광역시vs중소도시

    나. 수도권 후순위와 지방 선순위면 환금성이 좋은 지방 선택(매도기회가 상대적으로 길다.)

    다. 수도권과 지방 선호도가 비슷하면 중기보유 가능한 수도권 선택

• 비교평가전략 3단계 : 물건 별 비교평가(실제 들어가는 비용을 정확히 체크)

   - 물건 별 비교평가를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있다.

   - 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다.

   - 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.

   - 지방은 수도권보다 RR이 중요하다.

   - 가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록 RR을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다.

   - 24평은 2500만원, 34평은 3500만원, 시스템에어컨은 4대에 500만원 정도 생각

   - 동별 위치, 층, 향, 도로변, 철도, 한강 등 다양한 요소 파악

   - 대출은 조건 좋고 싼 물건에 시세보다 낮은 가격으로 전세입자가 들어왔고 향후 1년 내 상환이 가능할 때 해라

• 비교평가전략 3단계 : 지방편

   - 지방 아파트 가치 비교

   가. 입지가치 : 도시규모(인구), 환경, 학군(+직장, 교통)

   나. 건물가치 : 연식, 세대수, 그외

   다. 지역상황 : 공급(향후 3년간) - 전세가

   - 지역 간 비교평가 시 : 지역 내 선호도가 높은 것 선택

   - 실거주자 선호도가 중요 = 환금성

part3. 비교평가를 적용한 실전 투자 사례

• 역세권 단지가 1순위지만 조건에 맞는 집이 없다면 그 외 장점(연식, 학교 등)을 갖춰도 수요는 있음을 확인
• 싸고, 잃기 어려우며 내가 아는 단지 중 최선이라는 생각으로 투자 결정
• 앞마당 갯수보다 중요한 건 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것

사실 여러 강의에서 비교평가 얘기는 많고, 생각도 많이 해봤지만 강의를 다 들은 지금도 쉽지 않다.

강의에서는 그렇지 하면서 들었다가도 막상 해보려면 확신이 안 서지만 확실한 핵심가치를 기준으로 조금은 쉽게 결정을 할 수 있을 거 같다. 수도권과 지방의 우선순위를 기준으로 지역에서 핵심가치가 뭔지 파악한 뒤에 맞게 가는지 확인하면 될 것 같은데… 다음 지투기 들으면서 내가 제대로 이해했는지 확인할 필요가 있을 거 같다.