인트로

폭풍같은 3-4주가 지나가고 있습니다. 대학원의 기말시즌이라 리포트와 소논문 제출로 늘 마감에 시달렸던 기억이 있어서 3주차 후기가 늦어졌습니다. 이제 다시 몰입해서 직장인 투자자로 다시 돌아와보겠습니다! 

주우이님의 3주차 강의 중에 가장 기억에 남았던 강렬한 말, “벌고 싶은만큼 하세요.”

욕심이 많은 저는 좀 더 많이 투자에 집중해보겠습니다ㅎㅎ

3강에서 배운 내용

수익률을 높이는 투자에 집중하다보니 단지 비교가 많이 나왔습니다. 

그 중 인상깊었던 것 몇가지를 적어봅니다.

1. 입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축/준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있다. 

   - 현재 시장의 가격이 가치대로 가격이 형성된 것이 아니고, 오히려 가치가 혼재되어 가격이 형성되어 있기에 ‘좋은 기회를 주고있는 시장’이란 말이 와닿았습니다. 결국 더 좋은 가치를 판단할 수 있으면, 해당 단지에 붙은 가격이 저렴한지 비싼지 판단할 수 있기에, 좀 더 발품을 발고 직접 눈으로 보며 가치를 부지런히 판단해봐야겠습니다.

2. 입지평가의 기준을 좀 더 자세히 알아보며, 결국 지역별로 다른 입지 우선순위(선호도)를 찾아본다.

• 직장/교통/학군/환경/공급 : 월부에서는 이 5가지 기준을 중심으로 지역의 가치와 지역 내 아파트의 가치를 판단합니다. 기본적으로 앞에 나온 우선 순위로 해당지역 내 단지의 가치를 판단하지만, 재미있는 것은 늘 항상 그런 것만은 아니라는 겁니다. 앞마당을 만들때 구별로 하나씩 만들어가는데, 지역마다 어떤 곳에선 교통이 가장 우선순위로 여겨 지하철역 접근성이 제일 중요할 때도 있지만, 어떤 곳에선 학군이 가장 우선순위가 되어 교통이 차선 순위가 되는 경우가 종종 있었습니다. 

예를 들면, 베드타운인 관악구에선 2호선 접근성이 중요했지만, 대구 수성구에선 학군지 여부에 따라 아파트 가격이 다르게 분류되었습니다. 따라서 손품으로 5가지 입지기준을 파악하되, 지역내 우선순위(선호도)는 발품으로 완성해야 한다는 것을 새삼 이해할 수 있었습니다.

3. 아파트 수익률 보고서를 통해 왜 임장보고서를 써야하는지 이유를 알 수 있었다. 

• ‘지금의 임장보고서를 왜 써야하는가’에 대한 이유를 명확히 밝혀주었던 부분이었습니다. <아파트 수익률 보고서>는 가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이었습니다. 그리고 임장 보고서도 사실 다르지 않았습니다.

내가 만든 앞마당의 가치를 파악하게 하고, 그 앞마당 내 단지의 가치평가를 통해 매수한다면 그 단지의 가치를 믿고 기다릴 수 있게 해주는 것이었기에 임장보고서에 수익률 부분을 좀 더 꼼꼼히 계산해서 적용해야겠구나 하고 이번달 임장보고서에 BM하기로 마음 먹었습니다.

또한 수익률 보고서를 쓰면서 수익률은 결국, 투자 시점에 따라 크게 달라지기에 반드시 ‘싼 시기’+'싸게 사야' 하는 것이 중요하며, 지금 시기에 싸게사서 기다린다면 어떤 결과가 가져올지를 미리 생각하고 준비하기 위한 것임을 명확히 알 수 있었습니다.

4. 수익률과 수익금의 차이와 둘 사이에 어떤 투자를 지향하느냐는 나의 자산상황에 기반한다. 

• 저도 초기엔 수익률을 높이는 것이 좋은 투자라 여기던 시기가 있었습니다. 하지만 공급에 따라 리스크가 달라져 이는 수익률과 수익금을 높이는 투자로 차이가 난다는 것을 깨달았습니다.

즉, 공급이 많은 곳은 절대 매매가가 저렴하나 전세가가 올라오지 않아, 싸게 살 순 있지만 투자금이 많이 듭니다. 하지만 이미 충분히 저렴하게 샀기에 리스크 대응만 된다면 높은 수익금으로 돌아올 수 있습니다. 반대로 공급이 적은 곳은 전세가가 올라오며 투자금은 적게 올라오지만, 매매가도 함께 상승할 확률이 높기에 투자금이 적은 대신 살짝 비싸게 살 수 있고 이는 수익률이 상대적으로 높으나 수익금은 적을 수 있다는 점이 있습니다. 

지난 열기때는 미처 이해하지 못했던 내용이라, 이번 강의를 들으며 같은 내용도 결국 받아들이는 사람이 어느 정도의 폭까지 이해할 수 있느냐가 중요한 것을 새삼 깨달았습니다. 이래서 꾸준히 성장해야 그걸 받아들이는 제 그릇도 좀 더 커져 더 많은 인사이트를 얻을 수 있기에, 성장의 중요성도 다시금 인지하고 노력하리라 마음 먹었습니다.

나에게 적용할 점

1. 앞마당 확장시- 3-3-3 단위로 비슷한 3개지역씩 묶어 확장해 지역 비교를 촘촘히 만들어 갈 것

• 바로 눈으로 보이는 것(신축, 비까뻔쩍)에 현혹되지 말고, 부동산의 땅의 가치가 가치는 의미를 정확히 판단하는 것이 중요하기에 강의에서 알려주신 것처럼 하나의 앞마당을 확장후- 주변 비슷한 3곳의 섹터로 묶어 앞마당을 펼치는 전략을 적용해보고자 합니다.

2. 임장보고서에 수익률 파트 꼼꼼히 적어볼 것

• 열기에서 배웠던 목표수익률을 이번달 임장보고서에 BM해 적으며, 단지를 매수하고 기다리는 데 좀 더 명확한 근거로 삼아보겠습니다.

3. 시세 매일 보기

실전반때 배웠던 시세트레킹 파일을 지방말고 수도권에도 같이 확장해서 12월부터 적용해볼 것. 

에필로그

3주차는 사실 우당탕탕 정신없이 눈앞에 닥친 중요한 일부터 치워가며 보냈던 기억으로 가득합니다. 

너바나님께서 중요한 일부터 먼저 하라고 하셨는데, 급한 일부터 먼저 하느라 중요한 일을 한쪽에 제쳐둔건 아니었나 하는 반성이 듭니다. 하지만, 이제 다시 중요한 일에 좀 더 집중하고 시간을 할애하겠습니다.

저의 꾸준함은 매일이 같은 꾸준함이 아니라, 시간과 노력 투입량이 들쑥날쑥 하더라도 결국 포기하지 않고 끝까지 해내는 것이기 때문입니다. 이제 4강도 다시 달려 곧 후기로 돌아오겠습니다.