*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
답십리동 힐스테이트청계 아파트 (2018년 6월 / 764세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명 B등급
2. 교통
강남 36분 / 여의도 42분 / 시청 31분 AB등급
3.학군
숭인중 71%, 마장중 79%, 동대문중 64% C등급
4. 환경
롯데마트 청량리점 B등급
5. 공급
(적정수요 1,694 = 인구수 338,875 * 0.005)
이문아이파크자이 3-2BL / 2026년 5월 / 152세대
청량리롯데캐슬하이루체 / 2026년 4월 / 761세대 총 세대수913세대
→ 연평균 304세대 나누기 적정수요 1,694 = 0.18배 S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 34평 현재 매매 14억9천, 전세 6억9천 (투자금 8억)
5년 내 고점 매입시 : -2% -1,500 (2021년 7월 매매 14억8천 전세 5억2천2백5만)
5년 내 저점 매입시 : 53% +29,500 (2022년 11월 매매 12억, 전세 6억 4천)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교를 해서 알 수 있다 (먼저 비슷한 가격대 아파트 찾아서 비교하기), 현재 전고점을 넘었으므로 고평가 되어있다.
2) 환금성 : 직장 B등급, 교통 AB등급, 학군 C등급으로 환금성이 좋지 않을 것 같다
3) 수익률 : 전저점에서 샀다면 53프로 수익율 , 목표 수익률 100%(연평균 10%) 위해선 10년동안 8억이 올라야함
현시세 14억 9천+8억 = 22억 9천.. 현재고점 14억 9천 대비 8억이 올라야함 (1년에 8000만원씩)
4) 원금보존 : 전세가율 46.3%로 낮아서 좋지 않음 ,입주물량 부족으로 입지 독점성 있음. (공급S등급)
5) 리스크 대비: 최근 2년동안 10000세대 이상 공급이 있었고 앞으로 3년 동안은 공급물량이 많이 부족할 것 같아 현제 전세가 보다 내려가지는 않을 것 같음
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금 부족으로 매수 못해요
✅ 작성하면서 느낀점 :
임장보고서를 써보니 훨씬 더 이 매물에 대해 정확히 판단할 수 있다. 판단할 수 있다면 나의 결정에도 믿음이 생길 것 같다. 임장보고서를 빨리 적을 수 있도록 많이 훈련을 해야겠다
