*제목 : 다산e편한세상자이 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
*다산e편한세상자이 (남양주시 다산동)
(2018.6 / 1685세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 [B]
[남양주시]
*종사자 수: 약 21.5만 명
*사업체 수: 약 6.7만 개
[구리시]
*종사자 수: 약 6.9만 명
*사업체 수: 약 2.1만 개
2. 교통 [A]
*다산역 도보 10~12분
*강남: 55분(환승 1회)
*시청: 60분(환승 2회)
*여의도: 68(환승 1회)
3.학군 [?]
*다산가람초(24명) 배정 - 초품아
*다산새봄중(?%) - 가까움, 신도시 개발과 함께 신설돼 데이터 부족
*학원가 약 110개 밀집 - 거리 보통
4. 환경 [B+]
*현대프리미엄아울렛 340m
*롯데아울렛, 이마트 1.3km
*균질성 잘 갖춘 쾌적한 신도시 거주환경이다.
*상권도 고층 빌딩상권으로 잘 형성됨. / 좋은상권 위주 / 다산역 인근 상권 풍
5. 공급 [A]
*인접 지역과 함께 볼 때 공급물량은 부족함.
*2028년 입주물량 많은 편. 이미 누적 공급물량이 적어서 역전세 수준 위험은 낮아보임.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*저점에 매수했을 때 약 3년 동안 82% 수익률 달성. 연 27% 수준으로 평균 이상으로 판단함.
*현재 투자금 3.1억(34평 기준)
→ 전고점 달성 시: 수익률 약 32% / 수익금 1억 가능
→ 전저점 대비 매매가 2배 상승 가정 시: 수익률 약 146% / 수익금 약 4.5억 가능
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
*후보 매물: 3508동 중층 / 타워형 / 남서향 / 탁 트인 조망 나오는 선호 동층 / 상태 깔끔, 시에 4대
*매매가 9.4억 / 전세가 6.3억 / 주인전세 협조 가능 (현재 전세 최저가 6.4억)
1) 저평가 : O
*전고점(10.4억)을 넘지 못한, 10% 하락한 상태의 가격 수준.
*다산신도시 내에선 가치 순으로 가격이 형성돼 있는 모습
*비슷한 가격대 비교평가: (입주매물 기준)
-(구리) e편한세상수택센트럴파크 34평 - 9.8억
-(다산) 힐스테이트다산 34평 - 9.3억
-(부천) 래미안부천중동 34평 - 8.8억
-(산본) 래미안하이어스 34평 - 9.8억
-(안양) 래미안안양메가트리아 34평 - 9.7억
→ 다산e편한세상자이 34평 9.4억이면 아직은 저평가 구간이라 생각된다. 특히나 이 매물은 조망 나오는 로열매물이니까 더 가치가 있다. 다만 확 저평가됐다 느낌은 잘 모르겠다. 위 단지들이 투자금 비슷하면 우선순위에선 밀릴 듯.
2) 환금성 : O
*300세대 이상, 중층, 조망도 좋은 로열동,층이라 환금성은 좋음.
*시스템에어컨 4대도 설치되어 있어 전세 놓기에도 더 좋고, 매매 거래도 우선순위 가능.
3) 수익률 : △
*전고점 달성 시: 수익률 약 32% / 수익금 1억 가능
*전저점 대비 매매가 2배 상승 가정 시: 수익률 약 146% / 수익금 약 4.5억 가능
*3.1억으로 투자할 더 좋은 것이 없을까?:
→ 힐스테이트다산도 투자금 3~3.1억 정도 든다. 매물마다 다르겠지만 실거주 만족도가 높은 단지라 투자금 더 줄이며 우선순위로 볼 수도 있을 듯. 전고점이 더 높다. 다산역이 조금 더 멀지만 상품성, 거주환경 더 좋은 곳.
→ 래미안하이어스, 메가트리아 34평은 투자금 3.1억은 쉽진 않고 3억 중반은 봐야 한다. 가치는 더 높다.
→ 부천 상동의 최선호 단지인 행복한금호어울림이 8.6억 / 5.5억 정도로 투자금이 비슷함. 전고점은 10.75억으로 더 높다. 그러나 강남 접근성, 위치, 거주환경 모두 고려 시 다산e편한세상자이가 더 가치가 높지 않을까!?
→ 현재 수도권에서 3억 들고 투자로 보기엔 그나마 다산, 구리, 안양 정도가 베스트일 듯. 부천, 산본에 3억 태우기엔 조금 아깝다…
4) 원금보존 : O
*전세가율 67%로 원금보존 가능
5) 리스크 대비: O
*주인전세 협조 가능한 매물로 잔금 리스크 없음
*현재 전세가 적어서 주인전세 전환 후 신규 임차인 구하기에 큰 어려움은 없어 보임(시에 4대 버프)
*남양주, 구리 입주물량이 향후 3년 적은 수준
*단, 3기 신도시 대규모 입주 시 흔들릴 순 있으나 진행이 느리다. 속도 좀 낸다 싶어서 어느정도 대규모 입주시기가 특정이 되면 갈아타기 고려해야 함.
나의 투자 결론(매수 여부): △
*3.1억으로 투자하기에 나쁘진 않다고 판단된다. 그러나 좀 더 좋은 게 있지 않을까? 생각도 든다.
*안양 만안구도 앞마당으로 만들어 메가트리아처럼 강남 더 가깝고 지역 내 선호도 높은 단지도 이 투자금에 끊기게끔 물건 만들어 볼 수 있을까?란 생각도 들어서 애매하다.
*현재 수도권 비규제지역 핵심지역 중 안양 만안구만 앞마당이 아니다. 이곳을 앞마당으로 안 만들고 3억을 투입하기엔 추후 후회가 남을 것으로 판단됨.
*수익률 부분에서 세모를 주었기 때문에 투자 우선순위로 보기에 어려움이 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 이번 달 매물을 직접 본 단지다. 가치를 판단하고, 앞마당 내 단지들과 비교도 해보며 투자를 해도 될지, 정말 우선순위로 볼 단지인지도 판단해 보았다. 물론 이제 나는 이 과정을 임장보고서를 통해 하고 있지만 오랜만에 아파트수익률 보고서도 써보며 처음 이것을 써볼 때의 기억도 났다. 자세한 부분은 이미 임장보고서에 써두었지만, 술술 써내려가는 모습에 스스로 성장함을 느끼기도 했다.
