안녕하세요, 미리 답변 감사드리겠습니다.
제목과 같이, 전세가 낮게 들어가 있는 물건을 세입자와 협상을 통해서,
현재시세에 맞게 전세계약서를 작성할 경우의 절차에 대해 문의합니다.
기존 매도인과 임차인이 현재 시세로 전세계약서를 작성하고, 그 차액만큼 제가 지불하여 매매를 시도하는 경우,
임차인이 추가로 전세대출을 받아서 재계약을 하였다면 위와 같은 상황은 소유권이전조건부 전세대출에 해당한다고 생각하는데 맞나요?
그렇다면 전세 재계약 후 은행에 따라 3-6개월의 기간의 여유를 두고, 제가 등기를 가져와야하는 것인가요?
세입자와 협상을 통해서 현재 전세 시세대로 계약하는 경우 위와 같은 방법말고는 다른 방법은 없을까요?
예를 들어, 매도인과 협상을 통해서 저한테 등기를 먼저 넘기고, 기존 전세금액에서 새로 계약할 전세금액의 차액을 잔금으로 설정하고, 등기를 받은 날로부터 3-6개월 이후에 저와 현재시세대로 전세계약서를 작성하면 될까요?
그러나, 이 방법은 임차인이 마음이 바뀌어버리면 굉장히 큰 리스크가 될 것 같은데, 보호장치가 있을까요?
다시 한 번 답변 감사드립니다.
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댓글
BEST | 프로그래스님 안녕하세요 :) 꼼꼼하게 매수 프로세스 생각 중이신점 저도 많이 배우게 되네요 ~ 감사합니다 ~! 매도인 과의 연장 대출의 경우 소유권이전으로는 보이지 않는것 같아요 ~ 동시에 하는게 문제 인걸로 알고 있습니다. 다만 이후 소유권 변동 사항에 따라 전세 대출 반환을 요구 할 수 있는 부분이 걱정 되는 부분이긴 합니다 ~ 임차인분 계약 변동 여지가 있으시다면 현재 매도인과 새롭게 작성 후 3~6개월 뒤 소유권 이전 하는 방법도 괜찮다고 생각 됩니다 :) 프로그래스님 투자 마무리 응원 드립니다 ! 파이팅 !
안녕하세요! 프로그래스님! 2호시 매수가 곧 다가 오신 것 같네요! 너무 축하 드립니다!
이 부분에 대해서 정확히 말씀 드리려면 현재 매수하시는 물건이 어떤 지역에 따라 차이가 있을 수 있지만 대략적으로 말씀 드리겠습니다.
소유권이전조건부 대출의 경우에는 은행별, 지점별 상이 할 수 있어서 베스트는 그 세입자가 대출 받으시는 은행의 지점에 확인 해보시는 것이 제일 베스트입니다. 그래서 그 은행 조건에서원하는 시기에 맞춰서 등기를 가지고 온다면 제일 안전할 수 있습니다. 다만 은행도 그 소유권이전에 대해 인정하는 시기가 있다고 해서 딱 그 시기에 맞추는 것이 아니라 일찍 체크 될 수 있도 체크 하지 않을 수 있습니다. 아래 글은 소유권 이전 전세 대출 관련 문의 정리한 글입니다. 참고해 주세요.
https://weolbu.com/community/3638607
두번째로 알려주신 등기를 먼저 가지고 오는 방법인데요. 이 부분도 세입자 분이 전세 대출이 잘 나오고 어느정도 시점의 소유권 이전을 그 은행에서 보고 있는지를 체크 하는 것이 필요합니다. 그리고 집주인분도 잔금을 다 받지 않고 등기를 주는 것에 대해서도 미리 협의가 필요합니다. 걱정해주시는 세입자분의 마음변심인데요. 특약으로 전세를 조건으로 하는 계약이며 그 변동에 따라 파기 될 수 있다고 협의하여 넣을 수 있지만 매도자 입장이라면 등기도 먼저 줘야하고 전세 계약 세입자가 해주지 않는다면 계약이 파기 된다고 하면 매도자는 리스크가 너무 크다고 판단 할 것 같습니다. 그래서 잘 생각 해보셔야 하는 부분이며 특약이라는 보호장치는 로톡 같은 곳에 문의하여서 어느정도 될지를 가늠해봐야 할 것 같습니다.
핵심은 세입자가 무리 없이 안전하게 전세대출을 받아서 잔금을 치루는 것이며, 그 외 부가적인 조건들은 매도자와 협의를 통해서 맞출 수 있을 것 같습니다! 이 부분이 어려우실 수 있으니 추천 드리는 방법은 현재 부사님과 합을 많이 맞추 보신 대출 상담사를 끼고 진행하여 은행의 조건&세입자의 전세 대출에 맞는 방법을 제시 받아서 할 수 있도록 하면 좋을 것 같습니다!! 꼭 좋은 물건 매수하셨으면 좋겠습니다! 응원합니다!
