안녕하세요. 푸른노을입니다.
25년 10월, 토허제 및 규제 지역이 지정되던 시기에 했던 1호기 투자에 대한 복기를 미뤄놓다가 이제서야 복기글을 작성하게 되었습니다 ㅎㅎ
돌아보니 튜터님과 동료분들과 함께한 덕분에 1호기 투자를 할 수 있었던 것 같습니다.
글을 통해 함께 해주신 모든 분들께 감사 인사를 드립니다 😊
- 기초반을 통한 앞마당 늘리기 과정
24년 3월, 너나위님의 ‘월부은’ 책과 자청님의 ‘역행자’ 책을 읽고, 부동산 투자 공부에 돈을 좀 써볼까 하며 월부에 입성하게 되었습니다. 열반기초를 시작으로 투자에 무지했던 지난 나를 반성하며, 하루하루를 투자 공부에 매진하며 시간을 보내게 되었던 것 같아요 😊
처음부터 서울에 1호기를 하겠다는 생각이었기에, 그리고 실전반 광클에는 성공하지 못해 열기-실준-열중-서기 강의를 반복했습니다. 하지만 이 당시는 매임을 해야하는 이유를 잘 몰랐고 집을 사고자하는 의지가 부족했던 시기였던 것 같습니다.
- 자실조를 통해 실전 과정에 눈을 뜨다 (청량즈)
시작은 열기 오프 강의에서 만났던 동료 조장님의 자실조 모집에 응하면서 본격적으로 실력이 성장하기 시작했던 것 같습니다. 25년 2월, 자실조 조원분들과 함께 실전반 과정으로 한 달 과정을 보내보면서, 그리고 풀타임 매임도 경험해보면서 한 달이라는 시간을 알차게 쓰는 방법, 그리고 매임을 해야 하는 이유에 대해 알아갈 수 있었던 시간이었습니다.
* 복기 point – 경험 있는 사람들과 함께 임장을 다녀야 한다. 동료들과 함께 하다보면 동료들을 통해서 배우는 점이 있고, 그러면서 내 실력도 함께 성장하게 된다. 환경 안에 있는 것이 중요한 이유를 알게 된 기간.
- 실전반을 통해 실전 투자에 대한 마음을 먹게 되다.
25년 2월, 청량즈 자실조를 끝내고, 동료 분들의 광클 꿀팁을 참고해서 운좋게 광클로 실전반에 갈 수 있는 기회를 얻습니다. 그렇게 튜터님과 경험 있는 동료분들과 한 달을 함께 보내고서 양적 성장을 통해 매임에 대한 벽도 깨보고, 임장지에 대해 깊이 있게 알아가보는 시간을 가질 수 있었던 것 같습니다. 그러고 나서 진짜 이제 1호기 투자를 해야겠다고 마음 먹고, 투자코칭을 받은 후 방향성을 정해 서울 4급지 앞마당을 만들기 시작합니다.
이 때가 25년 4월이었는데, 이 당시 4급지를 생각하면 정말 쌌던 시기인 것 같아요. 하지만 이전까지 주로 상급지 앞마당을 만들어 왔기에, 4급지 앞마당을 이제 만들기 시작할 수밖에 없었던 아쉬움이 있습니다. 그렇게 3월 실전반 과정을 하고 상반기 안에 투자하겠다고 마음을 먹었지만, 혼자 매임을 하고 결정하기까지는 쉽지 않았고, 그렇게 25년 4월부터 8월까지 4급지 앞마당을 다 만들고 (+ 8월 실전반) 이제 진짜 투자해야겠다는 생각을 가지고 9월 안에 투자하겠다는 생각으로 매물을 털고 다니게 됩니다.
* 복기 point – 이 때는 가격 흐름이라는 개념에 대해 모르고 있었던 것 같다. 3월에 동작구에서 가격 상승 흐름이 와서 날아가고 있는 분위기였으면, 그 다음은 4급지 차례라는 것. 내가 보고 있는 가격대의 지역이라면 더 빠르게 움직였어야 했다.
그리고 작년 시장을 보면서 6월 대출 규제 이후로 시장의 분위기가 좀 꺾일 것으로 예상하면서 관망 스탠스를 가져갔으나, 시장에 대한 예측은 함부러 하는 것이 아니었다.. 9월~10월 시장에 비하면 6월 시장도 상대적으로 더 쌌다..ㅎㅎ
- 격변하는 시장
6.27 규제로 인한 스트레스 DSR 3단계로 인해 상급지는 이전부터 날아가기 시작했고, 4급지도 선호 생활권부터 가격 상승 흐름이 넘어오기 시작합니다. 6월 말까지 4급지도 가격이 올라오기 시작했고, 대출 규제가 시행되었지만 생각보다 가격 상승은 잡히지 않았고, 추석 연휴를 기점으로 분위기가 다시 뜨거워지기 시작하면서 10.15 대책으로 서울 전지역 및 경기도 12개 지역이 토허제 및 규제지역으로 묶이게 됩니다.
이런 상승장의 시기에 현장에서 느꼈던 점은 매도인 우위 시장에서는 진짜 돈이 있다고 집을 살 수 있는게 아니구나. 툭하면 가격을 올리거나 물건을 거두는 일이 반복되고, 이러다보면 사람이 지쳐가는구나.. 라는 점을 깨달을 수 있었던 것 같습니다.
* 상승 분위기에서는 매도인 우위 시장이 형성됨. 집을 매수하기에는 하락 분위기에서 매수인 우위 시장이 좋지만, 이런 시장에서라도 가격이 아직 싼 시점이라면 충분히 사도 괜찮다. 그리고 4급지 5급지라도 아직까지 가격 흐름이 오지 않았을 뿐. 오를 때가 되면 여기도 날아가기 때문에 가격을 보고 가치를 판단하면 안된다.
- 1호기가 될뻔한 투자 실수 (가계약 파기를 통한 복기..)
저는 9월에도 현장에서 매임을 하면서 분위기가 심상치 않다는걸 얼핏 느낄 수 있었던 것 같습니다. 가격은 조금씩 오르는 추세였고, 매도인 우위 시장의 분위기를 느끼면서 부사님들과 계속 줄다리기를 했던 것 같습니다.
그러다가 제 투자금보다 4천만원 정도 비싼 특올수리에 전세도 시중 전세가와 비슷하게 맞춰져 있는 매물을 현장에서 소개받게 되고, 매물을 보고 매도자 분과 협상을 통해 4천만원을 조정해주겠다는 이야기를 듣고 가계약금을 보냈는데요.
여기서 제가 가장 중요하게 알게 된 점은 제가 집을 사겠다는 생각만 가지고 매물들 간에 비교만 했지 그 이후의 계약에 대한 내용은 거의 아는게 없었다는 점. 그리고 그 집은 거실에서 산 쪽을 바라보면서 집에서 옹벽이 보이는 집이었다는 것입니다.
처음 매물을 봤을 때는 특올수리에 가려졌고, 그리고 저층이나 탑층도 아닌 일반층이었기에 별로 문제될 것이 없겠다는 생각이었는데요. 사람들이 기본적으로 옹벽뷰를 싫어하기 때문에 해당 동층의 물건들은 과거 저층 가격으로 거래가 됐었다는 점들을 파악하지 못했습니다.
* 복기 point – 단지에서 detail 이 중요한 이유. 해당 동이 비선호동이라는 이야기는 들었지만 왜인지, 그러면 가격 차이는 얼마나 나는지 등에 대해 좀더 꼼꼼하게 파악할 필요가 있었다.
그리고 해당 매물에 대해 매코를 한번 더 받아봤으면 좋았을 걸 하는 생각이.. 꼭 언덕이 심하거나 지하주차장이 연결되어 있지 않거나, 하는 일반적인 포인트가 아니라도 선호 / 비선호 요인들에 대한 디테일한 파악이 필요하다.
- 1호기 복기
저는 1호기를 10.15 규제가 발표되고 하게 되었는데요 ㅎㅎ
처음 규제가 발표된 날에는 상황 파악도 잘 되지 않았고, 멍하게 시간을 흘려보냈습니다…
전임으로 알아보니 이날 생각보다 거래가 엄청 많이 됐더라구요 ㅎㅎㅎ
그러고서 토허제가 걸리기 전 5일장에 1호기를 할 수 있었습니다.
이 과정에서도 포기할 뻔 했던 순간들이 많았지만, 튜터님과 함께 했던 동료 분들의 응원 덕분에 1호기 투자를 할 수 있었던 것 같습니다. 확신이 부족했던 저에게 함께 의견을 나눠가며 피드백 주셨던 분들 모두 정말 감사드립니다 😊
* 복기 point – 주변 환경의 중요성. 혼자였다면 확신을 갖지 못하고 또 고민만 하다가 날려보냈을 것.. 꾸준히 환경 속에서 동료들과 함께 하며 나아가자. 그리고 관심 가지던 가격대의 단지들과 매물들을 알고 있었기 때문에 바로 후보 추려서 가능한 매물을 고를 수 있었다. 꾸준히 시세스캐닝을 통해 가격감을 가져가도록 하자.
