안녕하세요 국빱이입니다.
지난주 3호기 잔금을 마무리로
올해 모든 부동산 거래를 마무리했습니다.
작년 11월 자산재배치를 결심한 이후,
약 1년만에 개인 투자 활동을 정리 함과 동시에
바로가기 ▶ 내가 자산 재배치를 결심한 이유
https://weolbu.com/s/HGTh90OLs8
뜻하지 않게(?) 가족 물건들까지도 갈아타기를 하면서
올 한 해 많은 경험을 쌓았던 것 같습니다.
# 25년도 투자 결산 : 총 11건의 거래
올 한해 복기를 하면서,
투자 거래 횟수를 보니 총 11건의 거래를 했습니다.
국빱이의 자산 재배치는 : 실거주 매도 -> 1호기 지방 매도 -> 서울 2호기 매수 -> 서울 3호기 매수를,
처가댁 투자 물건은 : 서울 매도 -> 서울 매수 갈아타기를,
동생의 신혼집은 : 무주택 -> 서울 신혼집 매수를 했습니다.
엄청난 경험과 인사이트는 아니지만
그래도 올 한 해 몇 건의 거래를 하면서 느꼈던 것들을 공유하고,
제 투자 활동도 복기해보는 시간을 가져볼까 합니다.
1. 부동산은 사람과 사람간의 거래 - 100:0이 아닌, 49 : 51의 마인드
제가 생각하는 부동산 투자의 매력이자 + 어려움의 근본적인 이유는
주식이나 코인과 다르게
<부동산은 사람과 사람간의 거래>이기 때문이라고 생각합니다.
부동산을 매수 후 투자하는 과정 마다
매도자, 매수 부동산, 세입자, 전세 부동산, 법무사,
인테리어 업체, 은행, 대출상담사 등등 많은 사람들을 직접 대면하고 이야기를 나누는 과정이 있다보니
- 그들이 생각하는 나의 "이미지"도 매우 중요하고
- 상대방이 원하는 "니즈"가 무엇이며 그것을 내가 어떻게 채울 수 있는지가
부동산 거래에서 핵심포인트라고 생각합니다.
# 부동산과의 거래
개인적으로는 임장할 때는
"거래와 임장 지역이 익숙치 않은 어리숙한 투자자"의 이미지를 보이면서
→ 지역과 단지에 대한 이야기를 최대한 듣고
→ 고민중인 단지들을 던지면서 각 단지별 장단점을 파악하는 데 집중하는 반면
실제 거래를 할 때는
"투자 경험은 어느정도 있으면서, 뭐하나 사볼려고 고생하는 불쌍한 청년"의 이미지를 보이려고 노력합니다.
이런 이미지는 매수 과정에서,
장부물건이 뜨거나, 매도자와 가격 협상을 하거나, 어려움이 있을 때마다
사장님이 안쓰러워서(?) 먼저 챙겨주거나 힘을 써주시기도 했습니다.
중요한건 단순히 동정과 연민만을 어필하는 게 아니라
사장님들로 하여금
"저 청년 진짜 사려고 하네, 근데 뭐가 잘 안되네"라는 생각이 들도록
그 물건과 그 거래에 진심을 보이고 집중을 하는 자세에 있다고 생각합니다.
또한 어느정도 투자 경험이 있는 이미지는
투자 과정에서 사장님들의 장난(?)을 사전 차단하는 좋은 요소로도 작용했던 것 같습니다.
# 점유자 (매도/세입자) 와의 거래
점유자와의 거래에서 중요한 포인트는 [원하는 것을 파악] 하는 것 이라고 생각합니다.
NO. 내가 원하는 것을 점유자에게 요구하는 것 보다는
ex) 2천 깍아주세요
ex) 누가 오면 집좀 잘보여주세요
▼▼▼
Yes. 그들이 원하는 것이 무엇이고
→ 그 과정에서 내가 해줄 수 있는 것은 어떤건지 고민한 후
→ 내가 원하는 것을 제시 하는 과정이 필요합니다.
ex) 급한 돈이 필요하시다구요? 제가 중도금을 3번 드릴테니 2천 깎아주시는 것은 어떨까요?
ex) 2월까지 이사 가셔야 하시는군요, 저도 시세보다 천만원 낮게 하고 최대한 많은 곳에 물건을 뿌려
빨리 나가실 수 있게 도움을 드릴테니 혹시 연락오시면 집좀 잘 보여주실 수 있으시겠어요?
식의 협상이 필요합니다.
제 생각에 협상에서 중요한 것은
→ 내가 원하는 100을 상대방에게 요구하는 것이 아니라.
→ 내가 49를 내어주고 51을 상대방에게 받는 과정이라고 생각합니다.
그리고 상대방이 원하는 것을 알려면
무엇보다 매물을 보러 갔을 때, 상대방을 만났을때 최대한 대화를 많이해서
상대방의 정보를 제가 많이 파악하고 있는 것이 중요하다고 생각합니다.
2. 어제의 적은 오늘의 동지 - 일잘러 부동산을 고르자
Case1) 지방 1호기 매수.전세 과정에서 저에게 배신의 아픔을 주고
금전적인 손해까지 있게 했던 부동산은
→ 매도 과정에서 영혼의 단짝이 되어 매도를 할 수 있게 만들어 주셨고
Case2) 서울 2호기 매수 과정에서 사이가 좋아져,
1억 가까이 네고 + 모든 특약 수락 + 전세를 위한 집보여주기도 100% 해주셨던 매도자는
→ 저를 고소한다고 하면서 언성을 높이며 집을 안보여주어 잔금까지 갔습니다.
앞에서 말한대로 "부동산 투자 과정은 사람과 사람이 하는 관계의 거래"이지만
이 과정이 마냥 따뜻하거나 아름답지만은 않은 것 같습니다.
어제의 적이 오늘의 동지가 될 수도 있고,
반대로 오늘의 동지는 내일의 적이 될 수도 있다는 것을 많은 경험을 통해 느꼈습니다.
사실 이런 불편한 관계가 되는 것을 방지하기 위해 많은 노력을 하는 것이 중요하겠지만,
그럼에도 '시장이 바뀌고' '상황이 바뀌고' '이해관계가 바뀌면' 과거의 내 노력이
물거품 되는 경우도 참 많이 느꼈습니다.
ㄴ 그럼에도 확률을 높이고자 노력을 하는 것이긴 하지만요.
그리고 그런 상황을 맞이할 때마다
"부동산의 힘"은 정말 중요합니다.
제 경험상 많은 부동산 사장님들은
'수수료를 받고 싶지만, 불편한 일은 하기 싫어' 하는 성향이 있는 것 같습니다.
그런데 그 와중에서도 정말 일을 잘하고 / 경험이 많으신 부동산은
모든 과정에서 저에게 큰 도움이 됩니다.
그런 부동산을 찾는 방법은
임장 과정에서 "많은 곳에 전임을 하는 것"말고는 없는 것 같습니다.
그래도 소소한 팁이 있다면 다음과 같습니다.
- 토박이 남자 사장님들 중에 일잘러 사장님들이 꽤 많다.
→ 배운대로 여자사장님들만 공략하지는 말 것
- 한 부동산을 통해 매임을 했어도, 다른 부동산에 전임은 꼭 하자
→ 일잘러 사장님들은 전화 피드백, 콜백을 참 잘하신다.
- 착하고 따뜻한 사장님들도 좋지만, 쌀쌀맞아도 일 잘하는 사장님을 기억하자
→ 지금의 적이 이후 거래에서는 나의 편이 될 수 있다.
3. "그 문제"는 다 해결이 되더라 - 특약이 중요한 이유
올 한 해 투자 과정에서 여러가지 어려움을 겪었습니다.
# 어렵게 구한 세입자가 잔금을 앞두고 계약 파기를 하기도 하고
# 매도자가 고소 한다면서 장문의 문자를 보내기도 하고
# 매수 물건을 사장님이 중간에 막으면서 매도자에게 의사를 전달 안하기도 하고
# 지방 물건 매도를 위해 대본을 쓰고 사장님과 대본을 읽으면서 연극을 하기도 하고
# 집 안보여주는 세입자에게 식빵과 편지를 남겼지만 욕을 먹기도 하고
# 밤 8시까지 기다렸지만 허위 매물로 낚시를 당하기도 하고
... 기타 등등
지나고 보니 참 다사다난한 에피소드가 많이 있었지만
경험이 하나씩 쌓일 때마다 알게모르게 단단해졌고
이후에 몇가지 이슈가 터져도 지금은 답이 딱히 안보였음에도
"이것도 뭐 시간 지나면 해결이 되어 있겠지?. 뭐부터 해야되나.."
라는 생각이 들었습니다.
그리고 이런 어려움을 하나 하나 해결해내는 과정에서
저는 [특약]의 중요성을 다시 한 번 깨달았습니다.
사람과 사람간의 거래다 보니
특약을 요구하는 것이 불편할 수도 있지만
지금 그 불편함을 이겨내면,
나중에 나에게 엄청난 무기가 될 수 있다는 것을 많이 느꼈습니다.
그 중 저를 살린 특약과 놓치기 쉽지만 필수적인 특약을 공유하면 다음과 같습니다.
① 매수, 전세 가계약(문자로 소통)시
- 본 계약은 N일 이내에 하며, 계약하지 않을 경우 해지되며 기계약금은 돌려주지 않는다.
② 전세 셋팅시
- 임차인이 이사 할 경우, 이사 날짜는 협의해야 한다.
임차인은 3개월 전 이사 여부를 임대인에게 밀 통보한다.
③ 매수인데 근저당이 높은 경우
- 현 등기사항 증명서상 근저당 N건, N만원 상태에서의 계약이며,
잔금당일 전액상환 및 말소 등기를 한다.
- 등기 사항 증명서를 확인한 0월 0일 이후 등기상 권리변동은 없는 것으로 하며
변동사항 발생시 매수인은 본 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금을 위약금으로 하여
매수인에게 배액배상한다.
[특약이 중요한 이유!]
매수나 전세 셋팅과정에서 지금의 이해관계자와 사이가 좋고, 내가 아무리 잘 했어도
시간이 지나면서 가격'이 바뀌고 ,'규제'가 바뀌고, '상황'이 바뀌면
당사자의 생각이 바뀔 수 있고, 그때의 구두약속은 기억이 안날 수 있습니다.
또한 지금의 불편한 특약을 나중에 반드시 이행해달라고 요구하지 않아도 되지만,
특약을 '기준'으로 협상 포인트를 잡을 수 있기 때문에 특약은 정말 정말 중요합니다.
마무리 하며
- 1년 전 매도 했던 실거주 물건은 → 1년 후 + 2억 5천 올랐고
- 올해 초 고민하다 선택하지 않은 물건은 → 제가 선택한 물건보다 + 3억이 올랐습니다.
당시 앞마당이 부족하지 않았고,
환경에서 벗어나 있지도 않았고,
투자/매물 코칭과 튜터님의 도움도 많이 받고
최종적으로 마지막에 제 스스로 했던 선택들 입니다.
물론 지나고 보니 아쉬운 선택도 있었고
하면 안되었던 선택도 있었지만
이 과정과 결과에 대해 후회는 1도 없습니다.
그냥 해야될 것 같아서 행동했고 당시에는 너무나 열심히 진심으로 했기 때문입니다.
존경하는 김다랭튜터님의 말씀처럼
"후회한다는 것은 이전에 선택을 내린 시기보다 더 성장을 했던 시기" 라고 받아들이겠습니다.
모든 투자과정에서 힘이 되주셨던
튜터님들, 동료들 모두모두 감사합니다.
저도 많이 베풀면서 성장할 수 있는 국빱이가 되겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
↓ 25년 12월 지금, 꼭 읽어야 할 글
1. 비규제지역 투자 시 반드시 체크해야 할 2가지
https://weolbu.com/s/JQTAqKLNRm
2. 25년,'외곽 신축'보다는 "중심부 구축"의 상승! 그 이유는?
https://weolbu.com/s/JVPmjYSsgA
3. 정부에서 짜장면 가격을 규제한다면 어떻게 될까?
https://weolbu.com/s/JsrBhm5xAE
