혼인신고 전 1+1 전략

안녕하세요. 이제나마 재테크 및 내집마련의 중요성을 깨닫고 기본강의 신청하게되었습니다. 계속 정보도 찾아보고 공부하며 강의 수강예정이지만 조급한 마음에 이것저것 고민이었던 내용을 정리하여 문의드려봅니다ㅠㅠ 

  혼인신고 전 '생애최초 1+1' 전략 

1. 인적 사항 및 소득 (합산 세전 약 1.5억~1.6억)

신랑(92년생): 세전 연 소득 8~9천만 원 (전국 단위 부서 근무로 향후 서울 발령 및 근무 가능, 자차 출퇴근)

신부(94년생): 세전 연 소득 6,800만 원 ~ 7,000만 원 미만 (강남 근무, 지하철 출퇴근)

2. 자산 및 주택 현황

부동산:

현 거주지: 영등포구 일대 전세 (보증금 4.8억 / 남편 명의 대출 2.2억 제외 시 실자산 2.6억)

계약 현황: 만기 27년 1월.

보유 주택:

신랑: 청량리 전농구역 재개발 주택 1채에 대해 50% 지분 보유 (유주택자).

상세 현황: 공동명의자와 함께 최근 조합원 지위로 조합원 분양신청을 완료한 상태이며, 현재 세입자는 없으나 실거주는 불가능함. (신랑 전입 불가, 아내 전입 여부 불확실)

아내: 현재 무주택자 (생애최초 주택구입 혜택 가능)

금융 자산 (전세 보증금과 별개로 즉시 운용 가능한 자산):

신랑: 현금 1.2억 (차량 매도 대금 포함) + ISA(ETF) 약 2,000만 원

신부: 현금 4,000만 원 + 해외 주식 직접투자 약 800만 원

부채: 신랑 명의 차량 카드 할부 약 5,000만 원 남음 (금리 5%)

현황: 총 1억, 60개월 할부 중 현재 32개월 차 상환 완료.

매도 계획: 현재 남편 명의 차량 총 2대 중 1대만 오늘부터 일주일 이내에 매도 확정된 상태입니다.

비고: 원금균등상환 방식으로 납부 중이며, 중도상환수수료가 없어 즉시 전액 상환이 가능한 상태입니다.

3. 주요 고민 및 계획

전략: 혼인신고 전, 무주택자인 **아내 명의 '생애최초 대출'**을 활용해 실거주 겸 향후 갈아타기를 위한 교두보가 될 집을 마련하여 '1주택(남편 지분)+1주택(아내 실거주)' 전략을 희망합니다. (아내 세대주 분리를 위한 단기 임대 등 검토 중)

자금 동원: 부부 양측의 신용대출을 최대한 활용하는 '영끌' 매수와, 남편 측 부모님으로부터 비과세 한도(5,000만 원) 내 증여 가능 여부를 타진 중이나 현재로선 불확실한 상태입니다.

관심 단지 및 시장 상황: 염창 동아1차, 관악드림타운, 상도 삼호, 광명 도덕파크타운 등

현황: 눈여겨보던 매물들의 호가가 현재 9억 중반대까지 올라 있는 상황입니다. 현재 자산과 대출 계획으로는 신용대출까지 최대한 동원해도 자금 조달에 무리가 있는 수준이라 고민이 깊습니다.

확장 범위: 위 단지들 외에도 현재 저희가 즉시 운용 가능한 자산 범위를 현실적으로 고려하여, 광명, 평촌을 포함한 강남역 일대 출퇴근이 편리한 수도권 및 경기 전 지역으로 범위를 넓혀 단지 추천을 받고 싶습니다.

4. 전문가님께 드리는 핵심 질문

세무 및 자금조달계획: 혼인신고 전인 법적 남남 상태에서, 남편이 최대한 자금을 끌어와 아내에게 전달하여 주택을 매수할 경우 증여세 문제나 자금조달계획서 작성 시 세무적 리스크를 피할 실질적인 대안(차용증 작성 등)이 궁금합니다.

영끌 및 추가 대출 방안: 현재 호가가 높은 상황에서 남편과 아내 모두 신용대출까지 최대한 활용하여 '영끌' 매수하는 것이 현명한 선택일까요? 특히 원리금 상환 부담 등을 고려하여 LTV 비율을 70% 수준으로 가져가는 것이 저희 상황에서 적절할지, 혹은 그 외에 활용 가능한 또 다른 대출 방안이 있을지 조언 부탁드립니다.

DSR 및 부채 관리: 차량 1대 매도 후 확보되는 자금으로 5,000만 원 부채를 즉시 상환하여 DSR 한도를 늘리는 것이 유리할까요? 아니면 바로 상환하지 않고 매도 대금을 포함한 현금을 아파트 매매 씨드로 활용하는 것이 나을까요? (나머지 차량 1대 유지 비용 포함)

단지 및 지역 제안: 저희가 동원 가능한 현금과 대출 규모 내에서 강남 출퇴근 및 향후 가치 상승이 기대되는 최선의 서울/수도권 단지는 어디일까요? (최소 비과세 기간인 2년 이상 실제 거주할 의사가 확실합니다.)

실행 시점 및 세대주 확보: 27년 전세 만기까지 기다리기보다 지금 매수하는 것이 유리할까요? 만약 중도 퇴거를 한다면 임대인에게 최소 3개월 전 통보하고 복비(부동산 중개수수료)를 부담하더라도 강행하는 것이 나을지 고민입니다. 또한, 아내가 현재 세대주가 아니라 대출/청약에 제약이 있는데, 단기 임대(월 30~40만 원 수준)를 얻어서라도 즉시 세대주 지위를 얻는게 좋을까요? 청약이 의미가 없으면 지방으로라도 세대분리는 가능합니다.

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