[잠토] 부동산 트렌드 2026 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 

읽은 날짜 : 2025. 12. 31

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #양극화 #전세난 #빌라소외 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8

1. 저자 및 도서 소개

부동산 트렌드 시리즈는 매년 나오는 김경민교수의 책으로 검증되어있는 데이터들, 그리고 교수님의 생각, 앞으로의 전망, 마지막 핫플까지 여러 내용들을 한번에 점검하고 볼 수 있어서 매년 열어보는 책이다. 

2024년과 2025년 책은 꽤 괜찮았는데 2026년 책은 생각보다 엄청 참고할 점이 많지는 않았다. 2025년의 부동산 정책과 현상에 대해서는 정말 객관적으로 정리가 되었으나 2026년의 전망에 대해서는 약간 현 정책의 비판, 제언이 많고 전망에 관한것도 대체로 서울에 포커스가 되어있는 편이었다. 

그럼에도 불구하고 꼭 참고하면 좋을 것 같은 내용은 부동산의 흐름이었는데 저자는 그 불길이 강남에 머무르지 않고 강북과 수도권 주요 거점으로 확산하는 ‘상승 도미노’가 본격적으로 나타날 전망이라고 한다.  강남발 상승세는 이미 성동·마포·서대문 같은 준신축 단지로 전이됐고, 이어서 노도성(노원·도봉·성북)과 강북 중저가 단지들도 가격 회복 조짐을 보인다. 이 같은 움직임은 단순한 반등이 아니라 공급 절벽과 전세가 상승이라는 구조적 요인이 맞물리며 형성된 도미노 효과라는 점이다. 

광역시인가! 아니면 강북인가! 

2. 내용 및 줄거리

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기 

첫 파트는 부동산 시장을 돌아보기 너무 좋았다. 특히 P28가 많이 공감 되었는데 '6.27 대책'이라 불리는, 주택 담보대출을 최대 6억 원으로 제한한 정책이 과 연 시장에서 제대로 작동할 것인가 하는 점이었다. 

이 대책은 고가주택 시장에는 분명한 영향을 줄 것이다. 예컨대 20억 원짜리 아파트를 구입할 경우 종전의 LTV 50% 기준 으로는 자기자금이 10억 원 필요했는데, 현행 기준으로는 14억원이 요구되므로 부담 이 상당히 커졌다.

이때 '최대 6억 원'이라는 한도가 강력하게 느껴질 수는 있으나, 강북지역 아파트 매입 에도 같은 효과를 발휘할지는 의문이다. 

2025년 현재 노도성 (노원구, 도봉구, 성북 구)의 25평 및 33평 아파트 평균 거래금액과 서울시 평균 거래금액을 정확히 이해한 다면, 이 대출 한도가 정말 부담이 되는가에 관해서는 '그렇지 않다'라고 답할 수 있다. (그런데 사람들은 외면하고 있다.) 

예를 들어 25평형 아파트 평균 거래금액이 6억 원일 경우, 생애 최초 구입자라면 여전 히 LTV 70%(4억 2,000만 원)까지 대출이 가능하다. 따라서 정책 시행에 영향을 받 지 않는다. 33평형이 9억 원이라면 규제 전과 같이 LTV 70% 적용 시 은행 대출 6억 3,000만 원을 제외하고 자기부담금 2억 7,000만 원이 필요하다. 이때 대출이 6억 원 으로 제한되면 부담금은 3억 원이 된다. 자기 자금을 3,000만 원 정도만 늘리면 충분 히 매입할 수 있다는 이야기다.

이 외면하는 분위기가 정말 중요한데, 저자가 말한것 처럼 상위재, 하위재에 대한 양극단이 계속 일어나고 있는 것이다. 앞으로는 행정구가 아닌 행정구 내에서도 핀셋처럼 동별로 양극화가 일어나진 않을까 하는 생각도 든다. 

Part 2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장 

이 파트에서 주목할 만한 내용은 분당, 수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세 였는데 그래프로 보면 분당구는 전고를 돌파했고, 과거장에서는 전고가 높지 않았던 수지가 안양시 동안구보다 더 많이 오른것을 볼 수 있다. (약간 마음이 아프군..) 평촌과 수지는 유사한 패턴을 가지고 있긴 한데 가격 회복력이 조금씩 다른걸 알수 있다. 

저자는 특이점 없이 상승 도미노가 일어날 것이라고 분석한다. 한강변지역에서 확산하여 3권역으로 번질것이라는 내용이었는데 이부분은 예측이 가능한 부분이라 끄덕끄덕 하며 읽었던것 같다. 

Part 3 서울시 빌라 시장 정밀 분석

이 파트는 가장 나의 마음을 쓰라리게 하고 처절하게 읽은 파트인것 같다. 특히 저자가 써 놓은 말에서 깊은 공감을 했는데 "P95 빌라시장의 정체는 가격이 오르지 않아 투자수요가 들어오지 않고 전세가 사라지면서 소액투자가 더이상 아니게 되었다는 것이다. 그리고 원가 급등으로 인해 땅을 산다 하더라도 지을 수 있는 건설비가 많이 들어 초기 투자접근이 너무 어렵다. 마지막으로 전세사기로 인해 청년과 신혼부부로부터 다시는 빌라에 살지 않겠다는 각성을 공유하게 되었다는 점이다. 

저자는 빌라시장의 수축이 주택 유형 하나의 시장 축소가 아니라 서울 주택시장 구조 전반의 변동성과 취약성을 확대하는 방향으로 작용하고 있다고 했다. 제발 빌라시장에 대한 개선책이 나왔으면 좋겠다. 

Part 4 2026년 부동산 투자 빅이슈 

이 파트에서 가장 인상깊은 내용은 통화량 증가였다. 글로벌 관세 전쟁이 상식을 벗어난 수준으로 전개되면서 수입품 가격 인상은 필연이 됐다. 트럼프 정부의 관세 폭탄 조치가 환율 불안정성을 키워 수입 물가에 강한 자극 을 주고 있기 때문이다. 이로인해 수입 물가는 이미 급등세를 보이고 있으며, 최종 소비자물가에 도 직접적인 영향을 미치는 중이다. 

통계청이 발표한 2025년 3월 소비자물가 동향에 따르면 주요 식료 품목 가격이 전 년 동월 대비 큰 폭으로 상승했다. 이외에도 기타 상품 및 서비스 품목, 음식 및 숙박 등 소비자물가 가 전반적인 오름세를 보여 장바구니 물가 부담이 한 층 커지는 상황이다.

이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물 자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가 치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물 자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실 물 자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물 자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다.

부동산의 이러한 특성은 시장 의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

일본의 아자부다이힐스와 비교한것도 너무 재밌었는데 하나하나 맞말이라 박수치며 읽었던것 같다. 용산을 아자부 다이힐스처럼 만든다는 얘기가 많은데 용산은 국가소유, 아자부다이힐스는 전 토지가 모리그룹꺼라는 차이가 얼마나 큰 차이인지 분명하게 알아야 한다. 특히 현 정부처럼 복지에 돈을 많이 쏟고 정부가 기여하는 개발이라면 아자부 다이힐스처럼 될리 만무하다. 그럼에도 100명이 넘는 공무원이 아자부다이힐스 탐사를 갔다고 한다.. 이게 왠… 

공급은 이미 아는 내용이므로 짧게 정리해보면 결국 

2029년까지 공급급감이 지속 되면서 더 큰 차이가 벌어진다는 얘기였다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가? 

P120 

인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ‘수요자’입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 

→ 통화량과 인플레이션은 결국 부동산 자산에도 영향을 미치는데 이런 연쇄적인 흐름이 어렴풋이 이해하고 있었던 내용있었어도 이렇게 점검 할 수 있어 다시한번 경제 흐름을 읽기에 좋았던 내용이었다. 

P262 특히 현 시점에 고려해야 하는 부분은 소유 접근성을 확대하고 부담 가능한 보유를 증진한다는 것이다. 즉 더 많은 사람에게 주택을 소유할 기회가 주어져야 하고, 생애주기에서 소득이 줄어드는 계층이 해당 지역과 주택에 계속해서 거주할 수 있는 환경이 만들어져야 한다. 

→ 현재는 소유 접근성을 차단하고 공공임대로 살으라는 정책이 많이 나오고 있다. 어느정도는 시장의 유연함을 펼쳐줘야 경제가 제대로 흘러가지 않을까 하는 생각이 든다. 그래야 젊은 층도 내집마련은 할 수 있지 않겠는가

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

소비자 물가지수가 부동산에 미치는 영향을 파악 하자 

책에서는 거시적인 흐름이 부동산에 어떻게 미치는지에 대해 나오는데 앞으로는 이런 거시적인 경제흐름도 같이 파악해야 겠다는 생각이 들었다. 현재 전세상승률은 물가상승률을 절대 못따라하고 있다. (물가상승률 30% 상승, 전세 상승률 4.2%) 

즉, 전세비용이 낮아 결국은 오를 수 밖에 없다는 건데 전세가 결국은 강한 회복과 상승탄력을 가질 수 있는 금융상품이라는것을 다시한번 입증해 준것 같다. 

부동산 슈퍼사이클을 감지 하자 

이동평균선이라는게 있는데 골든 크로스 발생시점이 시차를 두고 있으나 확산은 반드시 한다는 것이다. 각 지역별로 상승 신호를 파악하면 어느 지역이 상승할 것인지를 알 수 있는것 같다. 

정부정권 변화만으로 부동산 시장은 변하지 않는다. 

부동산 시장은 과거엔 그랫을지 몰라도 이젠 더이상 내부논리만으로는 예측하기 어렵다. 글로벌 자산시장, 금리영향, 투자패턴까지 글로벌 시장 예측이 필요 하다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

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