이제야 배운 원금보전(2주차강의 후기) [집 사고 8고 9년안에 70억만들조 징기스타]

너바나님 강의는, 정말 1강 후기에도 적었지만 어나더레벨이었다. 아니, 레벨을 내가 가늠하는 것 조차 민망한 느낌. 마치 초등학생이 교수님을 평가하는게 말이 안되는 것처럼 말이다. 어떻게 지난 시간 동안 그 많은 경험을 하고 이겨 내시고 지금까지 열기 89기까지 강의를 이어오시는지.. 너바니님을 무한 찬양하겠다는 것은 아니지만, 여튼 내 주변에서 이렇게 오랜 기간 투자판에서 살아남으신 분을 뵌적이 (아직) 없고, 본받을 점이 분명 많은 분이라 나는 너바나님으로부터 배울 뿐, 그 이상도 그 이하도 아니긴 하다.
그래도 대단해 보이시는 건 맞다. 

다른 후기처럼 키워드를 뽑아보겠다.
"경력" 그리고 "원금보전"이다. 

1. 경력
음, 이건 초두에 적은 내용과 일부 겹치긴 하는데, 조금 더 예를 들자면 이런 말씀들이다. 
- 공급은 단기간 영향일 뿐. 3기 신도시 37만가구 예정인데 영향을 주긴 한다. 서울 경기 458만채라 이제 10%만 들어오는거라 영향은 있겠지만 회복될 것
- 1970년 대비 소득은 110배 올랐는데, 여의도 시범 18평 가격은 238배가 올랐다 → 물가는 왜 오르나? 통화량과 물가는 비례함. 근데 자산이 오른게 아니라 돈의 가치가 떨어진거임. 돈의 양은 계속 늘어왔음. 10년 새 돈의 가치가 50%가 되었음. 인플레 방어 필수. 근데 통화량은 왜 느는가? 돈이 계속 들어오는 구조. 올해 경상수지 흑자이고, 지난 달 역대급. 근데 왜 나한테 안오나? 자산이 없기 때문. 그 돈들이 담기지 못하는 것. 지금은 한국이 역대급 호황으로, 돈의 가치는 매년 5~7% 떨어진다. 자본주의는 근로소득 + 자본소득 합쳐서 두손으로 싸워야 한다.
- 부동산대책과 전망. 우리 대응은?  토허제를 전국으로 묶으면 투자 어케하지? → 규제가 강화되지만 가격은 안정되지 않아왔다. 방향은 쉽게 바뀌지 않았다 → 부동산은 필수재이며, 많은 사람들이 자산을 부동산으로 가지고 있어, 정부 또한 부동산 가격을 떨어뜨리기 쉽지 않다 → 이 게임 3번이나 봤다. 너무 똑같다.
물론 이 멘트들이 완전 새롭다거나 처음 듣는 것은 아니다. 왜? 열반기초를 이미 2번 들었기 때문이다. 아직도 기억난다. 정말 자본주의라는 말이 이렇게 중요한지 몰랐었고, 이걸 몇년 전에 알았다는 것이 너무나도 뼈아팠다. 기회가 있을 때마다 배우자와 아이들에게 설명은 해주는데, 왜 내 부모님께서는 알려주지 않으셨을까? 왜 신혼집을 판다는 아들에게 자본주의를 설명해주지 않으셨을까? 라고 원망도 해봤지만 이제는 이해한다. 부모님 세대는 돈이 늘어나는 속도보다 대한민국의 발전속도가 더 빨랐다. 그러다보니, 상대적으로 근로소득이 늘어나는 속도가 자본소득보다 높았던 것이고, 부동산이 돈이 된다는 것을 부모님은 자본소득이라는 자본주의 개념보다는 부동산의 특징으로만 이해하셨던 것 같다. 무슨 부모님 원망이냐, 내 자신이 가장 문더라.
여튼 너바나님 말씀을 듣고, 저환수원리로 들어가기 전에 자본주의로 돌아가는 대한민국의 상황 그리고 부동산에 대한 숫자들을 직접적으로 들으면서 다시 깨달았다. 이러다가 또 잃어버린 10년이 오고, 더이상 회복이 어려울 수도 있겠다.


2. 원금보전
진짜 민망한 얘기지만 저환수원리에서 원금보전에 대해 이제서야 조금 이해를 하는 것 같다. 막연한 정의가 동료의 질문으로 정리가 되었다. 이자리를 빌어 유자님께 감사! 

당시 원금보전에 대한 내 설명은 아래와 같다
적정 전세가율 여부(50/60/70%) + 전세가 상승조건(입지독점성 등) 그리고 전고점 대비 하락률 통해, 원금을 지킬 수 있을지를 본다는 개념인데, 매번 원금보전이 조금 어렵더라고요, 자주 질문 나오고 저도 그때마다 헷갈. 원금보전과 전세가율을 관계를 충분히 설명해주지 않고 바로 결론부분만 더 많이 설명해주셔 그런거 같기도 해요. 예를 들어 엘스가 전세가율이 30%면 원금보전 기준 어긋난다는 말이고, 엘스가 지금 50%로 적정전세가율이라 해도, 혹 입지독점성이 떨어지면 투자원칙 원금보존에서 벗어난다는 기준이고 과거에는 전고점 대비 하락률 개념을 설명해주셨는지 모르겠는데 이번에는 있었고, 대부분 전고대비 30%에서 반등하였다는 점과 심지어 상급지는 대부분 전고점 돌파했다는 점에서 전고대비 20% 하락된 매매가는 원금보전할 가능성이 높다는 식으로 설명도 해주셨어요. 조장님 설명이 더 직관적이긴 하네요 칼럼에서도 너무 높으면 안된다고 하긴하는데, 전설의 게리롱님 강의 필기한거 다시 보니깐, 결국 "전세가율 높은 단지에 투자하라"는 말이 나오는건 매매가가 전세가 밑으로 내려갈 수 없고, 가치있는 단지라면 어떤 이유로 전세가가 떨어져 매매가가 떨어지더라도 (원금보전이 안된다고 보는게 아니라) 가치있는 단지이니깐 제 가치를 찾아갈 것이기에 그때까지 내투자금을 절대 잃지 않고 지킨다는 의미도 있다 설명해주셨어요.
BM → 임장보고서에서 저환수원리 중 원금보전은 꼭 제대로 해보자 

감사합니다, 너바나님!