안녕하세요? 0부터 차근차근 쌓고 있는 김제로입니다.
첫 실전반 강의로 지방투자 실전반 강의를 수강하게 되었습니다.
그리고 시작부터 기분 좋게 1주차 오프라인 강의에 참석할 수 있었습니다.
정말 추운 날씨였지만 오랜만에 다녀온 월부 사옥에서 다른 수강생분들의 열정을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.
(너무 설레며 갔더니 전후로 사진 한 장도 찍어두지 않았음을 알았습니다..)
1주차는 바로 지난 달 열중반에서도 뵈었던 ‘잔쟈니’님의 강의였습니다.
온라인에서도 충분히 몰입력이 있었지만, 오프라인에서 직접 뵌 잔쟈니님의 강의는 진짜 쉴 틈이 없었습니다.
하나라도 놓칠까 싶어서 눈에 불을 켜고 필기하며 들을 수 있었습니다.
투자자의 시선에서 보는 전국 지방 한 판 정리를 받은 느낌입니다.
저도 잔쟈니님처럼 저렇게 각 지역을 자신있게 설명할 수 있는 수준이 되고 싶다는 다짐을 하였습니다.
1. 지방 투자의 핵심 <투자 범위> 와 <우선순위>
지방은 가격이 싸다고 합니다. (모든 단지는 아님)
하지만 이럴 때일 수록 아무 것이나 주워서는 안 됨을 알았습니다.
1. (선호도, 환금성) 사람들이 좋아하는 단지 찾기
2. (투자범위 설정) 공급 상황에 따른 매,전 분위기 파악해서
3. 가격과 투자금 고려 '우선순위' 매기고 투자
이러한 과정을 통해 적절한 단지를 선택하여 투자하는 것이 중요함을 알았습니다.
‘실력 있는 투자자는 쌀 때 일수록 더 뾰족하게 물건을 고른다.’
“저평가 시장은 괜찮은 것들 중 싸면서도 더 좋은 것을 사서 더 벌 수 있는 시기이다.”
라는 잔쟈니님의 말씀을 기억하겠습니다.
▶ 투자 선택에 따른 시간이 흐름을 알고 각 상황의 최선의 투자하기
2. 지방 투자의 기준 <전세가율>
수도권에 비해 소외받던 지방 시장은 가격 - 저렴
공급 적은 지역은 전세가격 - 상승중
지방은 ‘전세 가격이 시장상황을 이끈다.’ 라는 것을 알고 시세트래킹에서 전세가까지 체크해야함을 알았습니다.
전세 물량이 적어지면서 전세가가 높아지면
실수요자들이 움직이기 시작하며 매매가도 함께 밀어올린다는 것입니다.
그 선행지표로서 전세가를 잘 활용해야겠습니다.
▶ 투자의 단서를 제공해주는 ‘전세가’ 트래킹 꼭 시세에 추가하기
3. 지방에서의 가치성장투자 vs 소액투자
저는 가치성장투자는 수도권만 해당하는 이야기이고,
지방은 모두 소액투자로 투자금을 최소화하며 접근해야하는 줄로만 알았습니다.
지방에서도 사람들이 선호하는 곳을 투자금이 들더라도 가격이 쌀 때 매수한다면
충분한 수익금을 가질 수 있다는 것을 알았습니다.
그리고 수도권에서는 선호도가 크게 변동이 없는 것에 반해
지방에서는 신축이 들어옴에 따라 선호도, 대표단지가 계속 변화할 수 있는데,
이런 지역에서는 가치성장투자가 이뤄지기 어려움을 이해하였습니다.
Tip. 투자금이 작다고 모두 소액투자인 것이 아님.
→ 확실하게 수요를 이끄는 단지를 선별해 투자해야함.
▶ 가치성장투자와 소액투자의 개념을 정확히 이해하고 내가 하려는 투자 명확히하기
4. 지방투자 의사결정 과정 3단계
1. 저평가 유무: 가치가 더 좋은데 가격 비슷하면 그것이 저평가
(매매가 내림차순으로 좋은 것부터 보기)
2. 투자금 범위: 목표매수가, 목표전세가 설정하여 투자금 범위 이내로 찾기
3. 리스크 확인: 최악의 경우 잔금 대비
이러한 의사결정 과정을 한 번에, 마음대로 순서를 바꿔 하려고 하지 말 것!
반드시 순서를 지켜 의사결정 과정도 연습하기
▶ 명확한 프로세스가 없이 동시 진행하려고 하니 투자 물건 선별이 어려운 것! 차근차근 하기.
5. 지방 매도 의사결정 기준
1. 수익: 충분한 수익을 내었을 때
2. 포트폴리오: 확실하게 더 가치 있는 물건으로 갈아탈 수 있을 때 매도
3. 리스크: 감당 불가시 반드시 매도
나의 물건은 비싸게 팔리고, 사고 싶은 물건은 가격이 안 오른채로 기다려주는 상황은 없다.
확실한 방향성을 정했으면 빠르게 행동하는 것이 중요하다는 것을 알았습니다.
매도할 때 몇 백만원을 더 받으려다 거래가 파토난 경험도 있기에
그러한 판단의 중요성을 다시 한 번 느꼈습니다.
▶ 기분과 감에 따른 매도가 아닌 기준에 따른 매도를 하자.
