“이거 팔리긴 할까요?” 지방 중소도시 0호기 2채를 매도하기 까지의 과정 [김제로]

안녕하세요. 김제로입니다.

저는 월부 환경에 오기 전에 이미 지방 중소지역에 0호기 2채를 먼저 보유하고 있었습니다.

당시에는 나름의 이유와 기준을 가지고 매수했다고 생각했지만,
투자 공부를 시작하고 여러 지역을 임장하며 비교평가를 해보니
제가 가지고 있던 자산을 보는 시선도 조금씩 달라지기 시작했습니다.

특히 공급이 많은 지역,
그리고 앞으로 더 좋은 투자를 하기 위해 가진 자산을 정리해야겠다는 생각이 들면서
두 채 모두 매도를 결정하게 되었습니다.

그런데 막상 매도를 시작하고 보니
생각보다 훨씬 쉽지 않았습니다.

“적당히 싸게 내놓으면 언젠가는 팔리겠지.”

처음에는 그렇게 행복회로를 돌렸습니다.

하지만 문의가 생각만큼 들어오지 않았고,
문의가 와도 실제 방문으로 이어지는 것은 쉽지 않았습니다.

두 집 모두 세입자가 거주하고 있는 상황으로 
집을 보여주는 것 자체가 쉽지 않기도 하였습니다.

그러다 보니 진전은 없고 시간만 흘러갔습니다.

“이거 진짜 팔리긴 할까?”

1. 내 물건에 대한 메타인지

처음에는 부동산 몇 군데에 매물을 내놓고 기다리면 되는 줄 알았습니다.

하지만 공급이 많았던 중소도시 지역에서는 생각 이상으로 매수자가 많지 않았습니다.

왜 문의가 없을까를 찾기 위해서는 내 매물에 대한 메타인지가 시작점이었습니다. 

지금에 와서 복기하며 다시 보아도, 2개 모두 저희 월부 기준에서 봤을 때는 

“지역, 생활권, 평형, 조건”까지 모두 매도에 유리한 조건은 아니었습니다.

이렇게 자각하고 나니 이전까지 정확한 상황파악 없이 행복회로를 돌렸음을 깨달았습니다.

하지만 저는 매도에 대한 방향성이 확실하게 잡혔기 때문에

이제 어떻게든 매도로 이어질 수 있도록 상황을 만들어야 했습니다.

2. 지역 내 경쟁 매물 파악 및 트래킹

첫 시작은 매물의 가격 설정하는 과정이었습니다.

제 매물과 경쟁할 수 있을 주요 신축 단지들의 우선순위 매물을 모두 파악하는 과정이 필요했습니다. 

중소도시는 특정 생활권의 선호가 절대적으로 고정되는 것이 아니라

새로운 신축이 공급됨에 따라 생활권 이동도 잦기 때문에,

지역의 전체 신축을 파악하고 트래킹하는 것이 필요하다 생각했습니다.

그리고 전임을 통해 각 매물들의 조건(동,층,향,상태,세입자여부 등)과 매도자 상황 등을 조사하였습니다.

그리고 제가 매수자의 입장에서 선택한다는 생각으로 각 매물들의 우선순위를 설정하였습니다.

우선 각 단지에서 최저가 1등 매물이 될 수 있는 가격을 설정하였습니다.

그리고 같이 비교될 수 있는 경쟁 매물을 트래킹하며 추후 가격을 조율하기로 하였습니다.

이런 과정을 거치며 저는 ‘매도자’의 입장뿐 아니라 ‘매수자’의 입장을 느낄 수 있었습니다.

결국 매도를 위한 가격 결정의 핵심은 ‘매도하는 내가 원하는 가격’이 아니라 

‘실제 매수자가 모두 비교하여 선택하고 싶어지는 가격’으로 만드는 것이었습니다.

3. 매물 뿌리기와 관리

처음에는 매물을 내놓는 과정에서 소극적이었습니다.

매물을 너무 다양한 부동산에 뿌리면 부사님들도 소극적이게 되고,

하자 있는 매물로 보일까봐 오히려 매도가 더 어려워지지 않까 생각했습니다.

하지만 지난 봄학기 ‘재이리’ 튜터님께 가르침을 받으며

매도의 과정에서는 할 수 있는 모든 것을 하는 것이 중요하며

모든 부사님들께 매물을 뿌리며 한 명이라도 집을 더 보여줄 수 있도록 하는 것이 중요함을 알게 되었습니다.

그리고 그 뒤로는 그냥 지역 내 보이는 부동산에 최대한 다 광고를 냈습니다.

1. ‘루시퍼홍’님 도구로 지역 내 중개소 번호 전체 다운로드
2. 매도 광고 단체 문자로 모두 뿌리기
3. 피드백 온 부동산에 콜백하여 한 명씩 소통하기
4. 소통하며 적극적이신 부동산 소장님들 체크하고 워크인 방문하기
5. 이후 주기적으로 매도될 때까지 연락 AND 사무실 방문하기

위와 같은 과정으로 꾸준히 지역 내 부동산들에 제 물건의 존재를 알렸습니다.

문자 돌렸을 때 대부분은 답장도 없으신 분들이 많으셨지만

점차 소통하며 제 물건을 먼저 보여주시기 위해 노력해주시는 부사님들이 생기며

한 발 더 매도에 가까워질 수 있었습니다.

그리고 공급이 많고 거래가 활발하지 않은 지역에서는 한 번 들어온 문의가 더 크게 느껴졌습니다.

“이번 매수자를 놓치면 다음 문의가 언제 올까?”

라는 생각이 들었기에 문의가 온다면 즉각적으로 대응하기 위해 준비하였습니다.

‘가격과 조건에 대한 고민’을 미리 해두어야 관심있는 손님이 왔을 때 확 잡을 수 있다 생각했습니다.

매수를 하는 과정에서도 ‘자신이 생각한 가격과 기준’이 있어야 하는 것처럼

매도도 내가 어디까지 감당할 수 있을지, 어떤 조건에서 매도할지 미리 고민해야

즉각적인 의사결정을 내릴 수 있었습니다.

4. 매도에 유리한 조건 만들기

위와 같은 과정을 거치고 매도 광고를 내며 기다리는 과정은 생각보다 길었습니다.

공급매물이 많은 지방 도시에서 ‘세 낀 매물’을 찾는 수요는 많지 않았습니다.

그래서 매도에 유리할 수 있도록 조건을 만들어야 했습니다.

• 0-1호기

세입자 남은 기간이 1년 반이나 남았으며 이사 의향도 없으셨기에

만기 이후 미래에 입주할 예비실거주 OR 투자수요를 찾아야했습니다. 

그렇다면 그들이 지금 미리 매수를 하고 싶어지게 하는 당근이 필요했습니다.

마침 지난 갱신 때 전세금을 올려 받았기에

당장 필요한 투자금이 많이 줄어든 상황이었습니다.

그것을 포인트로 삼고 

당장은 돈이 별로 없지만 추후 저축과 함께 

내집마련을 하고 싶은 사람들을 대상으로 어필해달라고 광고를 했습니다.

• 0-2호기

세입자는 만기 이후 자녀의 등하교를 위해 갱신을 희망한다고 하셨습니다.

그래서 현재 시점에서 이사를 하게 되면 좋은 점 어필과 함께 

매도를 해야하는 저의 상황을 이야기하였습니다.

1. 이사를 해서 해당 집에서 갱신을 하면 자녀 초등학교 졸업까지 안정적으로 거주할 수 있음.
2. 현재 전세, 월세 시세가 계약시점보다 저렴해져서 더 좋은 조건 맞추기 가능
3. 갱신 없이 퇴거시 소정의 이사비 지급

그 과정은 쉽지 않았지만, 이후 결국 상황을 이해해주시고

본 계약 기간보다 일찍 퇴거하시는 것으로 합의를 하였습니다.

5. 결국 두 채 모두 매도하며 느낀 것

위와 같은 모든 과정을 거친 끝에 시간은 걸렸지만 두 채 모두 매도를 할 수 있게 되었습니다.

• 0-1호기는 ‘저축을 통해 내후년에 내집마련을 할 예비 실거주’에게
• 0-2호기는 ‘세입자 퇴거 이후 입주할 실거주’에게

결과적으로 두 물건 모두 타겟으로 했던 매수층에 매도를 진행하게 되었습니다.

제가 특별한 매도 스킬을 가지고 있었던 것은 아닙니다.

시장이 좋아서 매수 문의가 쏟아지며 쉽게 팔 물건도 아니었습니다.

그저 매도를 하기 위해 매물을 시장에 팔릴 가격으로 내놓고,

계속 단지와 시장 상황을 확인하며,

마음이 맞는 부동산 소장님과 꾸준히 소통하며,

좀 더 잘 팔릴 조건을 만들기 위해 세입자와의 조율을 끊임없이 하였습니다.

두 물건 모두 세입자가 거주하고 있었기에
매도 과정에서 세입자와의 소통이 정말 중요한 부분이었습니다.

특히 집을 보여주는 과정이 생각처럼 쉽지만은 않았습니다.

매수 문의가 왔지만 일정이 맞지 않아 집을 보여주지 못한 적도 있었고,
그 과정에서 답답한 마음이 들었던 것도 사실입니다.

하지만 이번 두 채의 매도 과정을 거치며

세입자 역시 본인의 입장에서 편안히 거주하고 싶은 한 명의 사람으로

매도를 하는 저와는 이해관계가 달랐던 것 뿐이며,

그 사이의 관계를 해치지 않도록 서로의 입장을 조율하는 것도

부동산 투자자이며 임대인인 저의 역할이라는 것을 느꼈습니다.

6. 두 번의 매도에서 배운 5가지

1. 내 물건을 정확히 알아야 했습니다.

• 지역,생활권,단지,평형,세입자 조건까지 객관적으로 바라봐야 매도의 출발점을 잡을 수 있었습니다.

2. 내가 원하는 가격이 아니라, 매수자가 선택할 가격이어야 했습니다.

• 경쟁 매물을 계속 비교하며 매수자의 입장에서 가장 먼저 선택받을 수 있는 가격을 고민해야 했습니다.

3. 매물은 내놓기만 하는 것이 아니라 계속 알리고 관리해야 했습니다.

• 더 많은 부동산에 매물을 뿌리고 소장님들과 꾸준히 소통하며 한 명이라도 더 집을 보게 만들어야 했습니다.

4. 안 팔리는 물건일수록 ‘팔릴 조건’을 만들어야 했습니다.

• 내 물건을 살 수 있는 매수층을 구체적으로 정하고, 그들이 선택할 수 있도록 가격, 조건을 조율해야 했습니다.

5. 결국 사람과 사람 사이의 조율이었습니다.

• 매도자 - 매수자 - 세입자 - 부동산 모두의 이해관계가 다른 만큼 관계를 해치지 않으면서 원하는 방향으로 조율하는 과정이 중요했습니다.

올해 상반기, 두 채의 매도를 마음먹은 순간부터
10월 두 번째 매도를 마무리하기까지 마음이 편한 날은 많지 않았습니다.

언제 매도될지 모르는 기약 없는 기다림처럼 느껴졌고,

‘이러다 결국 매도도 못하고, 그동안 꾸준히 해온 투자 공부가 아무 의미 없어지는 것은 아닐까?’

라는 생각도 들었습니다.

하지만 돌이켜보니, 매도하기 위해 고민하고 행동했던 이 모든 과정 역시 투자 공부였습니다.

보통 투자는 매수 → 보유 → 매도의 순서로 경험하게 됩니다.

저는 월부에서 제대로 된 1호기를 투자하기 전에
조금 먼저 보유 → 매도의 과정을 경험한 것뿐이었습니다.

그리고 이번 매도를 통해 한 가지는 확실히 배웠습니다.

경쟁력이 부족한 물건을 매수하면  결국 보유와 매도, 갈아타기의 순간에 다시 어려움이 생긴다는 것.

그래서 앞으로의 1호기 투자는 단순히 ‘지금 싸게 살 수 있는가?’만이 아니라

‘잘 보유할 수 있는가?’ & ‘그리고 나중에도 누군가 사고 싶어 하는 물건인가?’

까지 함께 고민하며 투자하려 합니다.

저와 비슷하게 보유 물건의 매도로 고민하고 계신 동료분들도 많으실 것 같습니다.

저 역시 공급이 많은 지방 중소지역에서 

‘정말 팔리기는 할까?’라는 생각을 수도 없이 했습니다.

하지만 내가 할 수 없는 것과 할 수 있는 것을 구분하고,

할 수 있는 것에 집중하여 어떻게든 방법을 찾다보니

시간은 걸렸지만, 결국 두 물건 모두 매도할 수 있었습니다.

지금 당장은 답답하더라도
내 물건이 시장에서 어느 위치에 있는지 계속 확인하고,
‘어떻게 하면 팔 수 있을까?’를 고민하고 행동하다 보면 분명 방법은 있다고 생각합니다.

저의 경험이 지금 매도로 고민하고 계신 누군가에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.