[열중 48기 5르막도 건강한 6체와 단단한 마인드로 거뜬히 오를조 리치프리] 4주차 강의후기(중요한 일을 할 수 있게 계획하자)

part1. 핵심 질의응답

 1. 현재시장 진단

• 서울 4급지 및 비규제, 인천까지도 흐름이 아직 오지 않았다.
• 현재시장이 2018년과 비슷하다.
• 10,15, 이후 거래량이 줄고 매물도 없다. / 매도심리가 떨어지고 매수심리가 올라야 가격이 올라간다.
• 내가 투자할 때 시장은 매물은 많고 전세물량은 적은 게 좋다.
• 전세를 잘 빼려면 1. 가격경쟁력 2. 수리상태가 중요하다.
• 토허제 이후에도 가격상승이 지속되면 추가 규제가 나올 수 있다.(예측보단 대응이 중요)
• 여전히 전고점 회복을 못한 단지가 많으니 내가 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것부터 봐야 한다.
• 전고점이 없는 단지를 볼 땐 저환수원리가 중요하다.
• 가격이 오를 땐 사람들이 앞으로도 오를 거라고 생각하지만 최악의 경우 많이 떨어질 수 있다.

   - 그래서 가격에 대한 확신을 갖고 투자를 해야 한다.

2. 열중반이 꼭 기억해야 할 부분

• 종잣돈에 따라 앞마당 선정기준(나는 광역시, 중소도시)
• 충분히 수요가 있는 지방지역은 서울의 가격흐름을 따라간다.
• 상급지 후순위 생활권 단지 vs 하급지 선순위 생활권 단지 = 단지 대 단지로 비교평가
• 선호도 떨어지는 생활권이라도 교통(+한강), 시세흐름이 늦더라도 상승을 받을 수 있는 생활권인지 확인
• 상승장에는 59부터 오름 그러나 가격상승폭은 84가 크다.(59는 1인,2인,3인가구 등 수요가 많아서 먼저 오름)
• 대형평수 검토 시에는 수요가 있는지 확인(학군지, 선호도)
• 같은 생활권에 59랑 84랑 가격이 비슷하면 84 선택하는 게 낫다.(저평가 가능성)
• 규제지역 10평대 투자 : 다른 단지보다 늦거나 적게 오를 수는 있지만 전세가는 방어 가능
• 비규제지역 20평대 투자 : 10평대보다 운영 유리
• 지방광역시 20평대 투자 : 같은 종잣돈으로 더 가치있는 투자 가능하지만 역전세 리스크 조심(매도 중요)
• 1기신도시

   - 수도권 30년 구축은 입지독점성 확인 - 재건축, 리모델링 이슈

   - 용적률 낮을 수록 좋다. - 210% 이하면 수익성 있음(일반분양 물량 생김, 분담금 감소)

   - 재건축  투자검토 시 ‘매매가+분담금’으로 살 수 있는 단지와 비교평가 후 선택

• 지방과 수도권 비교 시 가장 선호하는 아파트끼리 전고점 비교하여 같은 레벨끼리 비교
• 아파트 매도시기

   - 목표 금액이 되었을 때

   - 목표금액 안되도 더 좋은 물건으로 갈아탈 때

   - 감당할 수 없는 리스크가 있을 때

• 매도 못하는 이유 : 갈아탈 물건이 안정해져 있기 때문이다.
• 5분위시세표 활용

   - 업데이트는 한달에 한번 / 투자 앞두고 있으면 2주에 한번

   - 더 좋은 단지가 있으면 밀어내기

   - 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있으면 지역 전수 조사(매매, 전세물건 갯수도 확인)

• 임보에서 힘 줄 부분(단지분석-대장단지, 투자대상단지 10개정도)

   - 과거시세흐름(흐름, 전세가율, 급등, 급락)

   - 비슷한 가격의 단지와 비교(비교평가)

   - 투자에 대한 생각(기회와 위기, 투자진행여부)

3. 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법

• 목실감작성
• 월부에서 비교할 건 두가지 : 아파트, 어제의 나
• 전임 익숙해지는 법 : 캘린더에 적고 조원들에게 기록 남기겠다고 공표
• 투자에 대한 확신은 10채 정도해야 생긴다.

part2. 순자산 10억을 위한 투자 로드맵

1. 한 채 전략 : 내가 가진 종잣돈으로 가장 좋은 주택 사기(전고점 지났어도)

2. 두 채 전략 : 일시적 1가구 2주택

• a주택 매수 후 1년 지난 후 b주택 매입 - b주택 매입 후 3년 내 a주택 매도
• a주택 비과세 조건 : a주택 2년 보유, 규제지역은 2년 실거주

3. 다주택전략 : 내가 가진 종잣돈으로 현금흐름 만들기

• 취득세 미중과 및 다주택 미포함 : 비수도권 주택의 공시지가 2억 이하 

  * 이걸 먼저 노리지 말고 가치있는 아파트를 찾은 다음 부가서비스로 생각하기

주요 질의응답으로 중요한 말씀을 해주셨고 마지막에는 실제 투자사례로 예시를 들어주시며 이해하기 쉽게 설명해주셨다. 강의 들은 후 고민을 해보자면 일단 내 목표를 설정하고 그에 맞게 투자공부를 하는 게 맞다고 생각한다.

나는 지방을 위주로 두채전략을 목표로 간 다음에 이후에 다주택으로 갈 지 생각해보겠다.

일단 지방에 1채 투자하는 걸 목표로 앞으로 앞마당을 늘릴 거다.

언제가 될 지 모르겠지만 지치지 않기 위해 수면, 운동, 식사를 적절히 챙기며 루틴화를 시켜서 오래 가겠다.