월세임대 계약관련 문의드립니다.

안녕하세요, 나라무님 계약을 앞두고 갑자기 예기치 못한 연락을 받으셔서 당황하셨을 것 같습니다. 제가 생각했을 때, 제일 우려스러운 부분은 전대, 제 3자 사용 부분입니다. 보통은 전대차 계약은 월세가 미납되거나 파손이 있는 경우, 책임소재가 불분명하고 리스크가 크기 때문에 전대차 금지 특약을 겁니다. 따라서 위 계약을 그대로 진행한다면, - 본 계약은 전대차가 아니며, 실제 거주자는 누구인지 명시하는 특약 - 본 계약은 주거용 임대차 계약이며, 명시된 거주자 외 제 3자의 거주는 불가하다는 특약 등이 필요하지 않을까 생각됩니다. 가족의 거주 비용을 지원하면서 실제 거주는 하지 않은 경우도 있긴 하지만, 계약자분을 거주자 본인 (따님)으로 하시는 게, 나라무님 입장에서는 더욱 안전하지 않을까 생각 되었습니다. 하지만, "사택" 이라는 표현을 쓰신 점도 이상한 점 대목이라, 제가 나라무님 이라면, 그리고 새로운 월세 임차인을 구하는 게 지역이나 물건에 따라 상황이 어렵지 않다면, 가계약금 반환하면서 새 임차인 구하는 게 좋을 거 같습니다. 계약 관련하여 중요한 용도나 사용인을 미고지 하였기 때문에, 배액배상 사유는 아닐 것으로 생각됩니다. 모쪼록 걱정 되신 부분들이 잘 해결 되셨으면 좋겠습니다! 응원보냅니다!

안녕하세요! 나라무님 가계약금 입금후에 추가 정보를 업데이트 받아서 당황스러우실 것 같습니다~! 이런 경우에는 주거자와 용도를 밝힌만큼 용도와 주거자를 명확히 하시어 전대차를 대비해야합니다. 이와 관련된 특약은 디그로그님이 잘 설명해주셨습니다. 그 사택이라면 사업자 등록증과 대표 계약자 신분증, 거주 예정인 따님의 신분증 직원등록 여부를 필히 부사님을 통해 확인 하신 후 계약 진행하시는 것을 추천 드립니다~!용기내서 질문해 주셔서 감사합니다~!!

안녕하세요 나라무님 처음 협의와 다르게 사택으로 활용하겠다는 세입자의 말이 당혹스러우셨을 것 같습니다. 특히 전대(재임대)로 인한 집 관리 문제가 분쟁 가능성을 우려하시는 마음도 충분히 이해됩니다. 단순히 '사택으로 쓰겠다'는 통보만으로는 집주인이 일방적으로 게약을 파기하기 어려운 것으로 알고 있습니다. 하지만 상황에 다라 대응방법이 달라질 수 있습니다. 1. 법적으로 계약 파기가 가능한 경우 현행법상 계약을 적법하게 해지하거나 파기하려면 명확한 근거가 필요합니다. *무단 전대가 실제로 발생했을 때: 민법 제629조에 따라 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 집을 빌려주는(전대) 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 지금은 '예정' 단계이므로 실제 위반이 일어난 것은 아닙니다. *계약서상 '특약' 위반: 만약 계약서(또는 가계약 시 주고받은 메시지)에 "실거주자(계약자 본인) 외 거주 불가" 혹은 "법인 또는 사택 용도 활용 금지"라는 조건이 명시되어 있다면 이를 근거로 이행을 거절하거나 파기할 수 있습니다. *가계약 단계에서의 해약금: 아직 정식 계약서를 쓰기 전이고 가계약금만 받은 상태라면, 임대인은 받은 금액의 배액(2배)을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. (단, 목적물과 중도금 등 계약의 주요 내용이 합의된 상태라면 단순 변심에 의한 파기가 복잡해질 수 있습니다.) 2. 사택이 무조건 전대는 아닙니다. 법적으로 '사택'은 보통 법인이 임차인이 되어 소속 직원에게 거주하게 하는 형태입니다. 세입자가 개인 명의로 계약하고 직원을 살게 한다면 이는 전대에 해당합니다. (동의 필요) 세입자가 법인 명의로 계약을 변경해달라고 하거나, 본인이 대표인 회사의 직원을 살게 한다면 이 역시 임대인의 동의가 필수입니다. 3. 계약을 무조건 파기하기보다는, 집주인의 권리를 보호할 수 있는 장치를 마련하는 것이 현실적입니다. ① 전대 금지 및 실거주자 명시 (특약 강화) 계약서 정식 작성 전이라면 아래 내용을 강력하게 요구하세요. "본 임대차 계약은 임차인 본인의 실거주를 목적으로 하며, 임대인의 사전 서면 동의 없는 전대(사택 포함)는 계약 해지 사유가 됨을 명시함. 위반 시 즉시 퇴거 및 원상복구 의무를 지기로 함." ② 실제 거주자 신원 확인 사택으로 쓰겠다면 실제로 누가 살 것인지(직원 신분 확인 등)를 요구할 권리가 있습니다. 관리가 걱정된다면 거주 인원을 제한하는 조항을 넣으세요. ③ 배액 배상 후 계약 종료 만약 도저히 믿음이 가지 않아 계약을 깨고 싶다면, 가계약금의 배액을 돌려주고 계약을 취소하는 것이 법적 분쟁을 가장 깔끔하게 막는 방법입니다. (계약 이행 전까지만 가능) 걱정하신 부분이 잘 해결되시기를 바랍니다.