24년3월 열기로 시작하여 25년2월 내마중 수업 때 계약한 1호기 경험담

안녕하세요, 나라무입니다. 

워낙 글 재주가 없지만 1호기를 만들어 간 과정을 개인적으로 남겨 놓으면 좋겠다는 생각에 노트북 앞에 앉게 되었네요~

누군가에게는 조금이나마 도움과 위로가 되길 바래본다는 마음도 함께 담아 적어보려합니다^^

1. 변화의 이유

23년도 10월 기준으로 12년간의 직장생활을 마무리하고  개인사업자로서 만 2년반 정도 되어가던 자본주의에 무지한 인간이였습니다. 남들 다하는 주식도 손해 볼 일이다 생각하며 저축이 최고라고 생각하며 살아왔었는데요~

그랬던 제가 자본주의에 관심을 두게 된 계기가 생긴겁니다. 

다행히 특별히 다치지 않았지만 차량의 모든 에어백이 터지는 큰 사고를 겪게된 후 외벌이 가장으로서 "만약 일을 할수 없어 돈을 못번다면"이라는 두려움이 닥쳐왔고…그랬을 때 우리 가정을 위해서라도 더욱 자산이 필요하겠다라는 생각을 하게 된거였죠(물론 호호 할배가 될 때까지 건강하게 살아보겠지만 저에겐 다른 에어백이 필요해진 ㅎㅎ)

2.구해줘 월부

시작은 쉽게 접할 수 있는 유튜브였던거 같습니다. 지금 생각해보면 어떤 키워드를 넣어서 월부를 알게 되었는지 기억이 나지 않는데요~너바나님, 너나위님, 코크드림님이 나오셔서 사연을 통해 진행되어진 “구해줘 월부”를

알게 되었습니다. 

그 영상들을 보다보니 사연자분들의 고민을 들어주며 진심으로 도움의 손길을 주시고자 전달해주시는 내용과 마음들이 저에게도 고스란히 느껴졌다랄까요?! 바로 진정성이죠~!

그후 자연스레 “월급쟁이부자로은퇴하라” 라는 도서구입으로 이뤄졌고 순식간에 읽혀나간 그 책의 저자이신

너나위님이 24년 1월 월부스터디- 부동산편 강의를 듣게 됩니다.

3.정규강의의 시작

너나위님의 월부스터디의 경우 정규강의가 아님에도 퀄리티가 이 정도라면 과연 월부의 시작인 너바나님의

열반기초반을 무엇일까가  궁금해지더라요~

3월 오픈한 열기를  생소했던 조모임과 함께 수강하게 되는데요~강의를 듣고 비전보드를 작성하며 세운 노후 시 필요한

자산 금액을 보고나니 너무나도 자연스레 앞으로의 길은 확실히 투자자 이다가 되더라구요~ㅎㅎ

(다들 아시죠? 비전보드에 다들 30억 이상은 그냥 적으시자나요? ㅋ )

게다가 저는 1인 사업자이기에 함께하는 직원 및 동료가 없는 외로움을 시스템을 통해 만들어가야겠단 열망에 휩싸이게 됩니다~^^

4.과정 

투자할 수 있는 환경 안에서 생활하고자 최대한 노력해왔지만 그렇다고 꾸준히 정규강의를 듣지는 못하였습니다.

그래도 3월 열기, 4월 실준, 5월 열중, 6월 서투기, 7월 내마기 8~9월 자실, 10월 신투기, 11~1월 자실, 지역특강 2개 그리고 지난달인 2월에 내마중을 들어오며 나름대로 시간이 되는 선에서 꾸준히 앞마당을 늘려오다보니 9군데 정도가 되었네요~

이 정도 앞마당 개수라면 사실 투자해도 이상하지 않을 개수라고 강의에서 많이 얘기 듣긴했었습니다.

5.투자에 대한 어려움

임보와 임장을 지속해오며 들었던 생각은 언제쯤 비교평가를 잘해서 1등뽑기를 하고 투자할 수 있을까였습니다.

다른분 들도 공감하실 수도 있을거 같은데 공부를 계속 하다보니 오히려 투자하기가 더 어려워지는 부분이 있더라구요~

왜 일까요?! 여러분의 생각이 맞습니다. 

저희가 배운건 투자의 원칙과 기준안에서 각자의 상황에서 현재 할 수 있는 ‘최선의 선택’을 하면 되는 것인데 자꾸 최고의 선택을 고집하다보니 점점 투자가 미뤄지는 듯 하더라구요~ㅜㅜ

6.내마중에서 얻은 투자의지

이번에 듣게 된 내마중 수업이 저에겐 1호기 투자의 여정에 마침표를 찍어주는 강의가 되었는데요..

실준, 서투기, 신투기, 실전반(광클실패)과 같은 투자반도이아닌 내마중이 어떻게 1호기의 마침표가 되어주었는지요?

제가 내마중을 듣게 된 가장 큰 첫번째 이유는 역시 너무나도 뛰어나신 선생님들을 통해 레버리지하고자 함 이였고요. 

그리고 두번째는 아너스가 되기 위한 필요 요소이기도 하였는데요~^^ 

1강 요약(권유디님)

• 감당 가능한 범위라면 무리해도 될 시기일수도 있다(용기가 생기게 된 멘트)
• 했냐 안했냐가 결과를 바꿀 것(열기 수업 때 너바나님의 강의에서 말씀해주셨던 “아무것도 하지 않는 것도 리스크다”가 떠올랐던~)

2강 요약(밥잘님)

• 가치범위 정리(지역 비교평가- 앞마당들이 많이 나와 튜터님의 생각을 받아들임에 있어 좀 더 수월했습니다!)

• 내 돈에 맞는 좋은단지 고르는 법(작년 4월 실준에서 알려주신 모,추,뽑,결이 생각났습니다^^)

   

3강 요약(너나위님)

• 의사결정의 순서: 가치가 첫번째, 그 다음이 적정 가격이며 이후의 리스크 대응영역 검토 후 최고의 물건 선정
• 무주택과 1주택자는 현재의 시장에서는 깡패다^^

• 가치 범위 안에서 “나에게 가장 좋은 집”을 사서 장기 보유 한다면 그게 올바른 방향

  (투자의 실행을 결정하게 된 멘트 )

11~1월 3개월간 자실 후 오랜만에 들은 이번 수업은 저의 투자 동기를 활활 높여주는 큰 계기가 되었는데요~ 

위와 같이 강의 후기 형식을 빌려서 말씀드리고 싶었습니다!

7.내가 해야 할 일 

누구나 하고 있으신 앞마당 시세트래킹을 저도 해오고 있었는데요~ 올해 1월부터는 모든 앞마당 전수조사를 시작하였고 강의에서 얘기주신 투자금 +1억 정도를 예산으로 잡고 가치범위에 들어오는 모든 단지들을 추려냈으며 그 중에서도 제가 감당가능(전세낀 물건, 주인전세)하다고 생각되는 투자의 범위 안에서 전임과 매임을 꾸준히 해오며 단지들을 살펴 보기 시작하였습니다.

지방?! 한 개의 앞마당을 제외한 서울의 3,4급지 / 경기도 4급지인 8개 지역 500여개이상의 단지들 중에서 분류하였고

그 중에서 53개의 단지들을 추려내게 되었습니다. 

우선순위는 좋은 순(전고점이 높은 순, 현재 호가도 함께 고려)으로 하였지만 최근 실전반 설명회에서도 자모님이 언급해주셨던 듯이 저는 동시진행투자는 제외하였기에 투자의 폭이 좁아질 수 밖에 없긴 했습니다. 

대출에 대한 잔금 여력만 높았다면 좀 더 과감하게 동시진행물건으로 진행해보겠지만 MBTI또한 ISTJ(이것도 강의설명회에서 투자하기 쉽지 않은 MBTI라고 하셨던듯^^) 이기에 더 벌진 못하더라도 잃지않는 투자를 하기로 결정했습니다. 

8.실전투자경험#1

가치범위라고 생각되어지고 내 투자금에서 감당가능한 매물이 많았던 A지역에서 주로 매물들을 많이 보고 있었는데요~

어떠한 지역이든 쉽지 않지만 A지역 또한 제가 접근하는 범위가 잔금리스크로 인해 세낀 물건이나 주전세로 만들어볼수 있는 물건 위주이다 보니 쉽지 않았지만 2개 단지의 물건을 추려 놓은 상태였고 지속적으로 물건들을 만들기 위해 매임중이였지만 대개 부사님들이 반응도 미적지근할 정도로 사람들이 북적이는 지역이였습니다. 그러던 때 2월말에 다시금 추려놓은 단지들을 시세 확인하던 중 입주장인 B지역에 특올수리(알고보니 샷시는 필름지만 입혀 놓음…), 전세 낀 물건(계갱권청구X), RR인 좋은 가격의 물건이 보이는게 아니겠습니까?! 

제가 할 수 있는 가격에서 접근하기엔 매우 좋고 구축단지이지만 충분히 가치가 있다고 판단하여 같은단지의 시세, 주변 단지 시세 변화 그리고 공급지역이다보니 세껴있는 물건의 적정 가격 여부를 검토해보기 시작했습니다.

그리고 추후 세입자 분께서 나가시게 되었을 때 리스크 혹은 역전세 등 감당가능한지 여부 등을 충분히 따져보았습니다.

그렇게 찾은 물건은 단지 내 저층 포함 최저가격보다는 1천만원 높은 가격이였으며 로얄동 기준 중층에서 비슷한 컨디션으로 수리된 물건보다는 5천만원이 낮은 가격이였습니다!

한 개의 부동산에만 나와있던 물건으로 전화로 확인에  다음 날 직접 부동산 방문하여 물건의 상황에 대해 자세히 들을 수 있었는데요~ 

21년에 실거주로 매수하시어 인테리어까지 진행한 물건이고 안타깝지만 당시 사셨던 가격보다도 4천가량 손해(인테리어까지하면 거의 6.5천이상) 보며 매도하는 물건으로 절대 가격적으로 더이상의 네고는 없는 물건이라 얘기 하시더라구요~ 

매도자분의 마음은 충분히 이해가지만 제가 배운건 그럼에도 가격을 깎아보기위한 노력이 수반되어야하는데 무엇이 없을까 말이죠~혹시 안깎이더라도 의사결정순서에 의한 가치범위(단지에 대한 수요, 고점대비하락 20%에 의한 안전마진 확보, 세낀 물건의 적정 전세가율, 공급리스크대응가능여부)안에 들어왔기에 시도 해보고 안된다면 “협상이 전적으로 투자의 본질이 아니고 협상이 안되더라도 그만큼 싼 물건을 찾는 것”이라고 배웠기에 혹시 가격절충이 안된다면  그때 보고 판단하자는 마음으로 부사님께 말씀드려보기로 했습니다.

우선 매물은 보기 전이였기도하고 나름 특올?!이였기에 상태적인 부분에서 협상 부분은 없다 가정한 후 상황에 집중해보기로 했습니다. 부사님은 “절대 깎아주는거 없으니 말도 하지 마셔라” 라는 스탠스 셨지만 매도자 분의 잔금이 급한건 아니신지 여쭈니 C지역의 어떤 매물을 보고 있으신거 같은데 급하진 않다라고…ㅜㅜ

그럼 사장님이 역량 껏 네고 해주신다면 ?%로 사례하는 건 어떨까요? 가 제가 생각해 본 다음 카드였는데 다행히 그부분에선 그래도 얘긴 해보시겠다고 말씀해주시더라요~근데 기대는 하지마라하시며 다음날 저녁에 집을 보기로 합니다.

9.실전투자경험#2

오전 매코는 실패하였지만 다음날도 있으니 하며 그리고 현 단지의 경우 여러 강의들을 통해 가치는 검증되었다(찍어주시지 않지만 듣다보면 좋은 단지라고 생각은 되어지는 수준으로 말씀주시곤하죠^^) 생각이 들었고 혹시 계약하게 될 수도 있으니 미리 준비해야겠다 싶어 전세 낀 물건의 가계약 전 특약사항 등을 작성후에 저의 예전 서투기 조장님과 현재 내마중 조장님을 통해 다시금 확인해보고 정리해두었습니다. 다시 한번 두분께 감사드립니다^^

그런데 오후 2시경 걸려오는 부사님의 전화….왜인지 느낌이 안 좋은건 뭘까요?! 

매도인에게 살짝 운을 띄우며 가격적인 얘기를 해보시려하였는데 “저희 출발도 못하겠네요”라고 하시는 거 아닙니까?😢

본인이 보고 있던 물건이 매도되어 현재 가격엔 팔지 못하겠다시며 4천만원을 더 올려 달라하셨다고…

(혹시 추후에도 급매 등 잡으시려면 여유자금은 갖고계셔야 되는거 아닌지 여쭈어 달라했는데 부사님이 이미 얘기하셨는데도 가격 올려달라셨다고합니다 ㅜㅜ)

그럼 굳이 집 볼 필요 없으시죠 라고 물어보시는데 기대가 있었던 만큼 실망감이 몰려왔지만 매수는 못하더라도 같은 동에 비슷한 컨디션의 5천비쌌던 물건과의 차이도 확인하기 위해 보기로하였고  부사님께는 솔직하게 조정된 가격은 현재로서는 맞지 않아 투자는 힘들 듯 하지만 지금 이집을 미리 봐둔다면 추후 다른 기회가 있을 수도 있으니 보여달라고 했습니다!

근데 시간이 지나 부사님 다시 전화주셔서 매도인과 접점을 찾아 다시금 처음가격으로 하시겠다더라구요~

이런게 바로 냉탕온탕 뭐 이런거겠죠? 결국 수리된 RR을 투자기준에 맞는 적정 가격에 매수 한다는 부분에 의의를 두기로 하였습니다.  

그렇게 보게된 매물은 올수리(인테리어수준은 세입자용이 아닌 실거주 기준으로 “상”급)가 잘 되어있고 깨끗한 집 상태(깎을 요소가 없던…)였습니다. 내부에서 찾아볼 흠이라곤 없었고 그나마 보일러 교체시기가 되었다 정도였는데요~

그 부분에 대해 사장님께 여쭈니 중개비에서 일부 부담하여 주실수 있다며 매도인분께는 직전 상황이 있어 협상이 어렵다는 부분 말씀하시더라구요~

깊은 고민이 되었지만  저의 상황에도 집중해보기로하였습니다.

프리랜서여서 잔금이 쉽지 않다 → 세낀 물건 혹은 주전 찾고 있었다 → 그 중에서 추후 수리 필요x 

위와 같은 상황에서는 A지역 2개 단지를 포함하여 3개 단지의 후보 물건 중 베스트가 확실하였고 매매금액대도 높았고 투자금 또한 같았기에 현재의 상황에서 최적 혹은 최선의 물건이라 판단하였습니다.

그래서 결론은 너무 잘생기고 예쁘신 신혼부부 세입자분들이 계셨던  그  집을 저의 1호기 선택하게되었습니다.^^

세입자분께 여쭤본 후 집 상태를 궁금해하였던 와이프에게 보여주기 위해 찍은 딱 한장의 화장실 사진입니다. ㅋ

10.복기

• 잘 한점:  가치범위 內에서 선택 / 주변 모든 부동산의 매물을 털고 적어도 나의 상황에선 최적의 매물임을 확인 

                                  

• 아쉬운 점: 매코 못해보고 계약 / 4천을 올렸다 다시 내려준 매도인 분위기 상 더 가격 절충 얘기 못한 부분

   

• 생각한 점: 지역 내 곧 입주장이여서 물건을 털다보면 기본물건들 중 부사님들과는 어느정도 얘기가 되어 싸게 나온 물건이 분명있을거라 생각하였는데 의외로 입주 하셔야 되는 매도인들이 가격적으로 많이 버티는 중 / 진짜 투자하려는 마음은 부사님들이 알아본다는 점(일반적인 매임시 마인드가 부족했구나 생각)

11.감사드리는 분

그래도 어찌 저찌 1호기인데 감사한 분들 언급을 빼놓을 수 없겠죠!

우선 너무나도 좋은 강의 해주시는 월부의 멘토님들, 튜터님들과 항상 놀이터에서 도움주시는 

CM님들 너무 감사드립니다.

또한  24년 6월 인연이 닿아 지금까지 매일 아침마다 원씽을 외치며 목표를 향해 나아가며 서로를 독려해주는 우리 서투기 14기 11조 조원분들 이번 계약에 있어 함께 고민하고 상담해주신 시그니쳐 조장님, 엄청난 전수조사양식을 만들어 주신 새웅리지의 새웅님, 늘 화이팅 넘치시고 본 받을 부분이 넘나 많은 쏭비맘님, 할 수 있는 것에서 최선을 다하시는 서크라테스님, 항상 아낌없는 응원 해주시는 세 아이들의 엄마 난다부자님, 세종의 새 신랑 놀멍님(요즘 좀 많이 조용합니다..😊) 모두 아낌없는 응원해주셔서 감사드립니다. 

그리고 최근에 정말 좋은 소식 들려주신 응답이님과 설레님이 함께한 신투기3기51조로 실전반에서 직접쓰신 임보도 공유해주시고 늘 따스한 미소로 이끌어주었던  채너리 조장님, 실전반의 프로세스 및 경험담을 알려주신 올리버아빠님 감사드리고 아직 끝나지 않은 내마중 15기 34조의 정말 많은 질문을 드렸는데 항상 막힘없이 질문 이상의 넘나 좋은 답변들을 해주시는 그린아이 조장님, 4월에 계약의지 뿜뿜이신  앞마당부자님, 자산재배치를 실천에 옮겨 존경스러운 슈가A님외에도 그동안 함께했던 모든 분들이 있어 조금씩이라도 성장할 수 있었습니다. 감사합니다!

마지막으로 묵묵히 응원해준 아내와 아빠 또 공부(독서, 강의,임보,임장)해하며 ‘힝’ 거리던 7살 아들에게 

고맙고 사랑한다는 얘기를 전하며 마무리할까 합니다. 

근데 사실 이게 끝이 아닌 시작이여서 앞으로도 잘 부탁해라고 얘기해야겠네요^^

긴 글 읽어주셔서 감사드리고 월부에서 함께하는 모든 분들을 진심으로 응원합니다!