안녕하세요, 순호입니다 :-)
지난 23년 12월에 매수한 울산의 20평대 구축단지를
25년 10월에 매도하게 되었습니다.
보유하고 매도하는 과정에서 어떤 것을 배웠는지 복기해보고자 합니다.
| 울산의 현재 시장
울산을 대표하는 단지 중 하나는 문수로2차아이파크인데요,
전고점이 11.4억으로 현재 호가가 11억으로 거의 전고점을 회복한 상황입니다.
전세는 1년 사이에 1억이 넘게 오른 모습을 보여주고 있습니다.
울산은 적정 공급보다 현재 수급이 더 적은 상황이며 이러한 상황이 시장에 그대로 반영되고 있습니다.
공급이 적다보니 현재는 전세가 400개 정도의 물량 밖에 남아있지 않습니다.
전세 물량의 부족이 전세가격을 상승시키고, 전세로 거주하기가 어렵다 보니
매매거래량은 증가하게 되는 것으로 보입니다.
결국 전세 가격이 매매 가격의 밀어올리면서 매매와 전세가격이 같이 올라가는 시장이 형성되었습니다.
아래는 울산 각 구를 대표하는 단지들의 시간에 따른 가격의 변화를 정리한 것인데요.
21년도 고점을 찍은 단지들이 22년-23년 바닥을 찍고 25년 가격이 회복되는 것을 보이고 있습니다.
대부분의 단지들이 전고점을 회복한 것으로 보입니다.
지역별로 속도의 차이가 있기고 아직 동구처럼 전고점을 회복하지 못한 지역도 있기는 하지만
입주 물량이 부족한 상태에서 지금 가격에서 떨어지기는 어려운 구조이지 않을까 생각이 듭니다.
| 울산을 매도한 이유
울산을 투자하기 전부터 생각했던 부분은 오래 보유할 물건이라고 생각은 하지 않았습니다.
그래서 투자 코칭을 받을 때면 이 정도의 물건이라면 전고점에 못 미치더라도 100% 수익률이 나면
매도할 생각을 하라고 조언을 해주셨습니다.
운이 좋게 100% 정도의 수익률이 날 수 있었고, 26.3월에 2년 보유를 하기 때문에
6개월 전에 매도를 하고자 결심하게 되었습니다.
울산 물건의 수익률
23.12월 매수 | 2.755 억 |
25.10월 매도 | 3.24 억 |
수익 | 0.5 억 |
수익률 | 137% |
24년도에 신규계약을 했기 때문에 26년에는 전세 계약 갱신권을 사용할 수 있었는데요,
사실 이 부분이 가장 우려스러웠던 부분이었습니다.
울산은 실거주자 분들이 전세가 없어서 집을 매수해야하는데,
갱신권을 사용할 경우 투자자에게만 매도를 해야하기 때문에 매도가 어려운 조건이 되었습니다.
매도할 때, 아래의 순서대로 생각을 했는데요,
매도 우선순위 정하기
- 현재 거주 중인 세입자에게 매도하기
- 신규 실거주자에게 매도하기
- 세입자 갱신권 사용 시, 투자자에게 매도하기
세입자께 매도를 통보하고 매수 의사가 있는지 여쭤봤는데, 매수의사가 없으셨기 때문에
이사비를 지원하는 조건으로 갱신권을 사용하지 않고 이사하는 것으로 협의를 하였습니다.
26.3월 매도를 목표로 부동산을 통해 매도를 진행하였는데요,
전세가 없다보니 이사철 기간에 입주하고자 하는 수요가 많아 동시에 4팀이 보게 되었는데요.
그 과정에 세입자 분도 전세를 구하고 계셨고, 주변에 전세가 정말 없었기 때문에
세입자께서 매수를 하겠다고 연락을 주셨습니다.
그렇게 가격 협상을 하고 매도 계약서까지 작성을 마치게 되었습니다.
| 더 좋은 선택지는 없었을까?
투자를 할 때 1호기였기 때문에 많은 선택지를 가지지는 못하였습니다.
지금 와서 다른 단지들을 살펴보았습니다.
순위 | 아파트명 | 평형 | 수익률 | 23.12 매매/전세 | 25.12 매매/전세 | 투자금 | 매매 차익 |
1위 | 투자단지 | 59㎡ | 136.6% | 2.755 / 2.4 | 3.24 / 2.7 | 3,550만 | 4,850만 |
2위 | 옥현으뜸마을주공3단지 | 59㎡ | 81.4% | 2.7 / 2.0 | 3.27 / 2.65 | 7,000만 | 5,700만 |
3위 | 우정혁신LH3단지 | 59㎡ | 71.4% | 3.3 / 2.6 | 3.8 / 3.4 | 7,000만 | 5,000만 |
4위 | 월드메르디앙월드시티 | 84㎡ | 66.7% | 3.2 / 2.6 | 3.6 / 3.0 | 6,000만 | 4,000만 |
5위 | 세양청구 | 84㎡ | 62.5% | 3.1 / 2.3 | 3.6 / 2.5 | 8,000만 | 5,000만 |
6위 | 오토벨리효성해링턴 | 84㎡ | 50.0% | 3.3 / 2.5 | 3.7 / 3.0 | 8,000만 | 4,000만 |
7위 | 신정푸르지오 | 84㎡ | 50.0% | 5.8 / 4.0 | 6.7 / 4.8 | 1.8억 | 9,000만 |
8위 | e편한세상강변 | 84㎡ | 47.1% | 4.8 / 3.1 | 5.6 / 4.3 | 1.7억 | 8,000만 |
9위 | 유곡푸르지오 | 84㎡ | 40.0% | 5.2 / 2.7 | 6.2 / 4.5 | 2.5억 | 1.0억 |
단지를 분석하면서 깨달은 점은 울산의 23.12월에는 이미 좋은 단지들이
저점 대비해서 급격히 회복하였기 때문에 생각보다 투자금 대비 수익이 좋지는 않았다는 부분입니다.
23년 말에는 아직 전세가격이 충분히 회복하지 않았기 때문에
좋은 단지들의 전세가격이 매매의 회복속도보다 늦었었고, 투자금이 많이 필요하던 시기였습니다.
따라서 이 시기에는 투자금을 최대한 줄여서 수익률을 높이는게 유리했던 것으로 보입니다.
이러한 투자에 유리한 단지들이 당시에는 선호도가 좋은 구축단지의 59m2나 북구의 준신축 단지들이
좋은 수익률을 올릴 수 있었던 것으로 생각이 듭니다.
| 이번 투자를 하며 얻은 것과 아쉬운 부분
실제 인테리어 비용 취득세, 양도세등 기타 비용을 제하면 수익률은 지금보다 많이 떨어집니다.
하지만 2.755억 / 2.4억에 매수하면서 3천5백만원의 작은 투자금으로 투자할 수 있었고
첫 투자에 직접 인테리어를 하고 세입자를 맞추고 매도까지 하면서 많은 경험을 준 투자물건입니다.
제가 실수한 부분은 코칭 당시 라즈베리 튜터님께서 최소한의 인테리어 비용을 지출하라고 하였는데요,
처음 투자를 하고 세입자를 맞추려하다보니 불안한 마음과 인테리어를 잘해놓고 싶다하는 이상한 욕심에
필요 이상의 인테리어를 하면서 비용(당시 1300만원 발생) 이 더 발생하였습니다.
오래 보유하지 않는 물건에다, 전세가 많이 없던 시장이었기 때문에 정말 필요한 인테리어만 했더라면
수익률을 더 올릴 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 남습니다.
수익금 자체가 크지 않기 때문에 500만원도 더 아껴야 하는 그런 투자임을 그때는 잘 알지 못했던 것 같습니다.
하나의 투자가 온전히 마무리가 되었습니다.
매수, 인테리어, 전세, 매도 까지 하면서 많은 경험을 준 1호기는
운이 더해져 수익까지 안겨주었고, 이 수익으로 부산의 좋은 신축단지로 갈아탈 수 있는 발판이 되어주었습니다.
'지방에 투자하면 망하는거 아니야' 하는 두려움보다는
지방이라도 할 수 있는 투자를 해나가면서
경험과 수익을 모두 성취해나가시길 응원드리겠습니다.
감사합니다 :-)
