안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
여러분은 어떤 세입자를 선호하시나요?
과거 전세난이 있었던 시기에는 임대인이 세입자 면접을 봤다는 이야기 들어보셨나요?
최근 ‘임차인 면접제’ 추진에 대한 기사가 나오고 있습니다.
역전세가 나고 세입자를 잡기 위해 읍소하고,
부동산에 문자돌리고 가격을 낮추었던게 얼마전인데,
이제는 전월세 품귀로 세입자를 골라 받는 상황이 되었습니다.
저도 최근 투자의 전세 세입자를 셋팅하는 과정에서
많은 분들이 선호하는 신혼부부 세입자 3팀을 거절했는데요
신혼부부 세입자는 많은 분들이 선호하는데
저는 왜? 그리고 어떻게 그런 결정을 내렸는지를 이야기해보려고 합니다.
1. 전세 셋팅의 시작은 매수
제가 이번에 투자한 단지는 중소도시의 1등 생활권 외곽의 신축 25평입니다.
투자할 당시에 많은 분들이 한번쯤 고민하는 것처럼
입지 좋은 구축 84 vs 외곽 신축 59을 비교했었습니다.
아무리 지역내 1등 생활권이라도
중소도시라는 지역의 수요 크기의 한계가 있고
1등 생활권이라도 대구 범4만3, 대전 둔촌동, 부산 좌동 등과 같이 서울 수도권과 비견 되는 압도적인 입지가 아니였기에
33평이라고 하여도 구축이 가지는 한계가 크다고 생각했습니다.
“연식을 포기하고 구축이라도 살고 싶은 생활권인가?”
“1등 생활권을 포기하고라도 오고 싶은 단지(상품성)인가?”
“평수를 줄여서라도 오고 싶은 생활권, 상품성을 갖췄는가?”
저는 이렇게 <입지 좋은 구축 vs 외곽 신축>을 비교를 할때,
실제 거주민 입장이 되어서 선호도를 생각해보곤 합니다.
그렇게 1등 생활권에 인접하고 신축의우수한 커뮤니티를 갖춰
지역내에서 신혼부부들이 전세를 구할때 가장 먼저 찾아오는 단지를 선택했습니다.
2. 신혼부부 세입자들을 거절한 이유
‘신혼부부 세입자’ , ‘현금 세입자’
우리가 전세를 맞출때 가장 선호하는 세입자 유형입니다.
왜냐하면 신혼부부들은 집을 깨끗하게 쓰는 편이며
신혼때 집을 아기자기하게 꾸며놓다보니
향후 매도하거나 새로운 세입자를 구할때도 유리한 편입니다.
그럼에도 저는 3팀의 신혼부부 세입자,
그중에 전액 현금 세입자도 있었음에도 계약을 거부했습니다.
왜냐하면 신혼부부 세입자 보다 더 유리한 ‘법인세입자’ 가
의사를 밝히고 내부 프로세스를 진행하고 있었기 때문입니다.
지방 투자에서 매도하기 가장 좋은 시기는
상승장도 공급이 없는 시기도 아닌 만기가 되는 시점입니다.
그렇지만 보통의 세입자는 ‘계약청구 갱신권’이 있어
2년뒤 바로 퇴거가 어렵고 4년을 거주할 가능성이 높습니다.
(물론 대응의 영역이기에 2년 뒤 매도가 불가능하지 않음)
하지만 법인세입자는 계약청구갱신권을 사용할 수 없어
2년 뒤 퇴거가 쉬워 매도도 쉽다는 장정이 있습니다.
저는 시세가 상승한다면 2년 뒤
매도가 쉬운 법인세입자가 더 우선순위였습니다.
하지만 법인 세입자가 가계약금을 넣은 것도 아니고
내부 결재 프로세스를 진행하는데 10일 정도가 소요되며
결재 결과가 승인되지 않을 수도 있다는 리스크가 있었습니다.
그럼에도 불구하고 저는 당장 계약하고 싶다는
세입자들을 거절하는 선택을 하였습니다.
이런 결정을 할 수 있었던 근거는 무엇이였을까요?
3. 자신감의 근거 (전수전임)
법인세입자의 내부 프로세스가 승인되지 않을 수 있다는 리스크가 있었음에도 당장 계약하자는 세입자분들을 거절할 수 있었던 근거가 있었습니다.
지역 전체에 나와 있는 전세 매물 전체에 전화 임장을 통해서
입주 가능한 날짜가 어떻게 되고, 가격이 얼마까지 조율이 되는지 확인했습니다.
그렇게 확인한 매물을 선호도 순서대로 나열하고
가격과 입주일자를 비교해서 제 매물이 1등이 될 수 있는지 확인했습니다.
제 매물은 공실로 언제든지 입주가 가능하다는 장점이 있었으며, 제 단지보다 선호도가 훨씬 높은 단지의 매물의 전세가는 앞자리가 다른 상황이고
제 단지의 경쟁 매물은 입주일자가 정해져 있는 매물로
제 물건이 1등이라는 확신이 있었습니다.
그리고 전화 임장을 하면서 지역내 전세 매물이 워낙 부족한 상황이며, 추가적으로 나올 수 있는 전세 매물이 당장은 없는 것을 확인했고
전세를 구하면서 집을 계속 보러 다니는
예비 세입자들이 많이 돌아다니고 있다는 것을 확인했습니다.
실제로 제 물건도 연말, 연초였음에도
하루에 1~2팀씩 꾸준히 보고 가는 상황이였습니다.
그렇게 저는 법인세입자의 내부 결재가 반려가 되어도
다른 세입자를 충분히 구할 수 있다는 확신이 들었었습니다.
지역 내 모든 전세 매물을 확인해 내 물건의 순위와 시장의 분위기를 알고 잔금일까지 여유 시간이 충분한 상황이
저에게 세입자를 선택할 수 있는 자신감을 줄 수 있었습니다.
그런데 거절했던 신혼부부 중에 당장 2주일 뒤에 결혼하는데도 신혼집을 구하지 못해 전전긍긍하는 분들이 계셨습니다.
신혼부부와 부모님께서 계속 연락이 오시며 간곡히 부탁하시는 모습에 저도 신혼때 임신한 아내와 전세집을 찾으러 돌아다녔던 기억이 났습니다.
아내도 법인세입자를 받아서 2년 뒤에 꼭 매도하지 않아도 된다고 그냥 신혼부부 세입자들을 받았으면 좋겠다는 의견이였습니다.
최종적으로는 전세 최고가에 그리고 2년 뒤 계약갱신권을 사용하지 않는다는 특약을 넣고 계약을 체결하였습니다.
물론 계약갱신권을 사용하지 않는다는 특약이 법적 효력이 없음을 알지만, 그럼에도 감사 인사를 하는 세입자 분들을 보며 돈을 벌려고 투자를 했지만 마음이 따뜻해지는 것을 느낄 수 있었습니다.
혹시 투자를 진행하여 전세를 맞추고 계시는 분들이 계시다면 도움이 되셨길 바라며,
전세 셋팅이 두려운 초보 투자자 분들에게도 전세 셋팅이 막연히 두려운 일이 아님을 알려주는 글이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
