수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 스리링입니다
부동산은 부(不)동산
움직이지 않는 자산이라고 하지만
주변이 꿈틀대면 얘기가 달라지는데요
이게 바로 부동산의 묘미인 것 같습니다
“5년이면 강산도 변한다는데
뉴타운 들어서면 우리 동네도 변하는 거 아니야?”
“에이 그래도… 신축 아닌데… 구축이 괜찮을까?
오늘은 동작구의 노량진 뉴타운 구축과
흑석 뉴타운의 구축이 신축 대비 얼만큼 올랐는지
2024년과 2026년 데이터로 검증해봤습니다
1. 구축은 신축의 60%가격을 형성한다
바야흐로 2024년 9월
지금과 같은 상승장이라기 보다는 귀여운 상승장이었습니다
그 당시 뉴타운에 혹했던 탓에 흑석 아현, 길음, 은평, 가재울 등
뉴타운 신축과 구축의 가격을 쫙 비교해봤습니다.
대표 신축 4개와 구축 1-2개의 가격을 비교 했을 때
낮게는 56%, 높게는 75%까지 형성된 것을 볼 수 있었고
평균을 60% 정도로 잡아볼 수 있었습니다
※ 단지 선호도(대장, 복/계, 방2/방3, 59/84)에 따라 상이하므로 참고만 하시기 바랍니다
마포의 염리상록 59 (신축 대비 매매가 56%)
북아현동의 두산 59 (신축 대비 매매가 61%)
가재울의 남가좌동현대 59 (신축 대비 매매가 61%)
길음뉴타운의 녹번JR 59, 대림 84 (신축 대비 매매가 56~64%)
뉴타운이 본격화되면
그 주변 구축은 못해도 50% 많게는 70%까지 형성되는구나
이 생각이 머릿속을 스쳐 지나갔을 때
바로 가설을 하나 세워봤습니다
당시 흑석 신축 84의 매매가가 22억이니
"노량진 뉴타운이 형성된다면 인근 구축 가격은 못해도 12억이겠다..!"
이때 노뉴가 완공되면 흑석보다 신축이므로 22억으로 잡아봐도 무방하다 생각했고
최소 56%인 12억에서 최대 66%인 14억의 가격을 예상했습니다
(당시 계산했던 양식입니다)
그렇다면 약 1년 반이 지난 지금 현재의 가격은 어떨까요?
2026년 1월 정말 비율대로 상승을 했는지 살펴봤습니다.
뉴타운 인근에 위치한 01년식 구축은 최근 15.1억에 거래가 됐습니다.
인근 구축들도 13.7억, 12.95억…
헉! 제가 예상했던 최소치와 최대치를 웃도는 가격입니다.
그런데 이건 신축의 영향이라기 보다는
유동성 공급에 의해 서울시장 상승장이 왔기 때문인데요
10년 후에나 가능할 것 같았던 14억이
단 2년 만에 실현된 셈입니다..
(현재 신축대비 구축 매매가 비율은 아래 첨부)
그럼 뉴타운 효과를 예측하는 게 무색해진 걸까요?
아니요,
이건 좀 차치하고서라도
달라진 점이 한 가지 더 있었습니다!
2. 환경 개선이 예상되는 구축은 상승폭이 가파르다
2024년 당시 동작구 생활권별 구축을 비교했던 그래프입니다
①본동의 삼성래미안
그다음은 ②사당의 동작삼성래미안
③노량진의 신동아리버파크
④흑석동의 흑석동양 순으로
가격이 형성돼 있고 전고도 같은 순서네요
이 당시 생활권 순위 또한
흑석동 > 사당동 > .. > 노량진동이라는 느낌이 강했습니다.
그리고
아래는 2026년 1월 현재 기준 그래프입니다
달라진 점이 보이실까요?
보기 쉽게 두 단지씩 떼어 봤습니다
전고로만 보면 만날 수 없을 것만
같았던 두 단지가 만났습니다👀
여기서 상승폭에 주목해볼 수 있을 것 같아요
환경 개선이 기대되는 혹은 이미 진행 중인 뉴타운의 구축
이 두 단지는 이전 장에서는 상대적으로 조명받지 못했다면
이번 장에서는 먼저 가파르게 오르는 모습을 보여주고 있습니다.
시장이 전고를 뚫고 넘어가버린 지금
전고 자체의 상징성이 옅어지고 있다고 합니다.
그래서 어느 단지가 먼저 반응했느냐
어디가 더 가파르게 올랐느냐로 본다면
주변 환경 개선이 있는 단지가 생각보다 먼저 움직이고 있다는 것을 볼 수 있었습니다.
비단 하나의 구 안에서만의 이야기일까요?
이런 의문이 생길 것 같습니다
그래서 영등포 구축과 동작구 뉴타운 인근 A, B 구축을 나란히 비교해봤습니다
지난 장에서 먼저 반등하고
더 높게 간 건 역시나 빨간색 영등포 구축인데요📉
그런데 지금 장에서는
📈파란색으로 표시된 뉴타운 인근 구축들이 가파르게 오르는 모습을 볼 수 있었습니다.
결국 땅의 위치는 좋았지만 주변 환경 문제로 늘 후순위였던 곳들이
이제는 환경이 달라지며 주목을 받기 시작했다고 느꼈습니다
3. 결국 비슷한 특징을 가진 단지를 찾아내는 힘
여기서 꼭 드리고 싶은 말씀은 뉴타운 구축이 최고다가 아니고
결국은 비슷한 특징을 가진 단지를 찾아내는 힘입니다
그래서 진짜 중요한 건
①현장에서 내가 느낀 것과 ②직접 해보는 가설검증이라고 생각합니다
우리가 흔히 그래프로 살펴보곤 하지만
사실 그 모든 데이터는 이미 지나간 것 즉 후행지표라는 걸
잊지 않으셨으면 합니다.
진짜 체감할 수 있는 곳은 현장입니다
보니까 길이 뚫리고, 철거가 시작되고, 크레인이 올라가고,
부동산 사장님이 “요즘 전화 많이 와요~”라고 말하는
데이터들을 모두 기록해 보세요
그리고 궁금한 게 생겼다면
그 자리에서 바로 가설을 하나 세워보세요
“이 구축들은 신축을 따라갈까?”
“이 생활권은 언제쯤 빛을 받을 수 있을까”
그리고 그걸 꼼꼼히 기록해두세요
엑셀에 정리해도 좋고
노트에 적어둬도 좋고
임보 맨 뒷장에 한 줄 적어두셔도 좋습니다
시간이 지나면 그 가설이 맞았는지 틀렸는지를
검증할 수 있는 날이 반드시 오니까요..!
그리고 만약 그 가설이 맞았다면 비슷한 특징을 가진 다음 단지를
훨씬 더 빠르게 훨씬 더 정확하게 찾을 수 있게 되지 않을까요
이게 바로 실력을 쌓아가는 과정이라고 생각합니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 뿅
+ 추가
2016년 1월 기준 뉴타운 59, 84의 매매가 비율입니다
호가 기준은 정확하지 않기에 실거래가 기준으로 살펴봤습니다.
2024년 상승장과 비교해보면 신축이 상대적으로 더 크게 오른 모습입니다
이 부분은 추후에 또 다른 나눔글로 찾아뵙겠습니다 !
