투자에 연결이 되는 시세파트 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

지투실 사임 제출을 하루 앞둔 지금!

사임 굽기에 정신이 쏙 빠져 있습니다😅

사임의 마지막 시세 파트를 작성하면서

임장지의 시세지도, 선호 생활권, 투자 우선순위,

그리고 저평가 단지와 매임 할 단지를 뽑는 과정에서

어려움을 느끼시는 분들이 많은 것 같아요

오늘은 시세 파트를 통해 임장지의 선호 요소를 정리하고,

그 안에서 생활권 별 우선순위와 시세 지도를 그리며 저평가, 매임 우선순위 단지를

어떤 흐름으로 뽑아가는지 공유해 보려고 합니다😊

💡시세지도에 선호 요소 적용하기

시세 지도를 그릴 때 단순히 시세를 한 땀 한 땀 따는 것보다

"이 생활권에 사는 사람들은 왜 여기서 살까?"

"왜 여기를 좋아할까?"

사람들이 좋아하는 요소들을 생각하면서 가치 대비 저평가 단지와

비슷한 선호 혹은 비슷한 가격대의 비교 단지를 매임 할 단지로 뽑아 봅니다

예를 들어 부천 상동을 보았을 때

7호선과 상동 학원가 접근성이 중요한데요

7호선 & 상권과 멀어질수록 가격이 떨어집니다

하지만 7호선 역세권입에도 7억 초반의 라일락 대우가 있네요?

이런 단지들을 저평가, 매임 후보 단지로 선정합니다
필요한 것들이 다 들어가게 된다면 시세지도 양식은 중요하지 않습니다

✔️해당 생활권의 선호 요소(주요 입지)

✔️20-30평대 매매/전세 가격 수준 파악

✔️선호 생활권 및 투자 우선순위 정하기

✔️저평가와 매임 할 단지 정리

💡주요 생활권 & 투자 우선순위 정리

이후 단임, 전임, 매임을 하면서

생활권 내 우선순위를 나열해 보고

그 안에서 저평가 단지들을 다시 한번 추려봅니다

그리고 "내 앞마당 중에서 투자로 더 나은 곳이 있나?"

함께 고민해 봅니다

상동역 위쪽의 상동 생활권을 정리하면서

생활권의 우선순위와 단지들의 가격/투자금을 나열해 보면서

임장지의 적정 투자금을 고민하고

어디를 우선적으로 투자할 수 있을지 적어봅니다

✔️선호 요소를 적용한 생활권/우선순위 단지

✔️단지 시세를 포함한 저평가 및 투자금 우선순위

💡지역 내 비교평가

다음으로 지역 내 비교평가 단계입니다

비교평가를 수월하게 하기 위해 가격 혹은 가치를 고정하고 비교를 하는데요

예시로 부천의 중상동 생활권에서 7억대 단지 3곳을 비교평가했습니다

우선적으로 가치를 비교해 봤습니다

행복한 한양수자인과 라일락 대우가

7호선 역세권이면서 상권 접근성이 좋다는 점에서

거의 비슷한 반면, 한양수자인이 선호하는 상일초를 보낼 수 있어

미세한 선호의 차이일 것으로 예상했습니다

비슷한 가격과 투자금이면 한양수자인을 투자하는 것도 괜찮겠지만

한양수자인이 5천만원이 더 비싸고 2.5억의 투자금이 들어가기 때문에

투자로 검토한다면 '라일락 대우 혹은 입지가 더 나은 구리 혹은 안양도 검토해 봐야겠다'

결론을 냈습니다

✔️비슷한 가격 혹은 가치의 단지 비교평가

✔️입지(위치), 환경, 학군, 가격, 전고(참고)

✔️가치를 우선, 그래프(가격)은 가장 후순위 비교

✔️선호도와 투자 우선(투자금)

(비교평가 양식은 이전 글에서 공유했습니다)

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투자 우선순위를 뽑는 지역내/지역간 비교평가 방법(+양식)[도리밍]

💡(심화) 선호 위상 별 가격, 투자 마지노선 설정

이 과정에서 임장지의 선호도가 잘 나열된다면

심화과정도 도전해 보실 수 있습니다!

위상을 X축, 매매가를 Y축으로

위상과 가격 순으로 나열해 보는데요

그 과정에서 가격이 왜곡된 단지들을 한눈에 볼 수 있고

해당 임장지의 적정 투자금과 마지노선의 단지까지 정리해 봅니다

이 과정에서 내가 생각한 위상과 선호가 틀릴까 걱정하지 않아도 됩니다

임장을 하면서 느낀 순으로 고민하는 과정에서 선호도 정리가 많이 될 거예요!

✔️위상과 가격을 나래비 하면서 가격 왜곡 확인

✔️임장지의 투자 우선순위 단지와 생각 정리

✔️마지노선 단지 설정과 그 이유 정리해보기

📍투자와 연결이 되는 시세파트 마무리

오늘 정리한 시세 파트의 핵심은

단순히 시세를 한 땀 한 땀 따는 것에서 끝나는 것이 아닌

지역의 선호 요소 ▶️ 투자 우선순위 ▶️ 투자 의사결정으로 가는 과정이었습니다

정리하자면,

✔️시세 지도는 가치 대비 가격을 보는 과정

✔️선호 요소를 반영한 생활권의 특징과 선호도 정리

✔️지역 내 비교평가를 통해 투자 우선순위 정리

✔️선호/위상 별 적정 투자금에 따른 투자 우선순위, 투자 마지노선 선정

이 과정을 거치면

이 단지가 왜 저평가인지

어떤 이유로 우선적으로 봐야 하는지

이 단지를 왜 투자하는지

스스로 설명할 수 있고 확신 있는 투자로 이어지게 됩니다

임장보고서 작성을 위한 시세 파트이기도 하지만

결국은 실전 투자로 이어지는 정리 과정이라 생각합니다

조금 느리더라도 고민하면서 정리해 본다면

나만의 투자 기준이 생기실 것이라 장담합니다!

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다💙