소유 및 사망·상속 경과
• 해당 주택은 조부(할아버지) 명의로 주택연금에 가입된 주택이었음
• 이후 할아버지 사망
• 주택연금 수급은 조모(할머니)가 계속 수령
• 이후 할머니도 사망
• 현재 주택은 **상속인(자녀들)**이 매도를 진행 중인 상태
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현재 등기 상태
• 소유권자: 한국주택금융공사 (주택연금에 따른 신탁)
• 근저당권 등 기타 권리관계는 모두 말소
• 상속인 전원 지분 매매 동의 예정
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매매 진행 예정 구조
• 상속인들이 주택연금 상환
• 한국주택금융공사 신탁 해지(말소)
• 잔금일에
1. 신탁 말소
2. 소유권 이전
3. 매수인 명의 주택담보대출 실행
4. 잔금 지급
→ 위 순서로 동시 진행 예정
지피티로 내용 정리한건데요
괜찮을지 몰겠네요 ㅠ
원래 3.8 이엇던집 3.7 해주면 바로 매수한다고 부동산에 전달했는데 알고보니 이런 내용들이 있었고 3.55에 해준다고 하는 상황이라 ㅠ
혹시 저랑 비슷한 상황으로 매수해보신 분 계신가요
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댓글
안녕하세요 남상준님 보여주신 상황은 신탁방식 주택연금이 가입된 매물을 상속인들이 처분하려는 다소 복잡한 케이스로 보입니다. 3.8억에서 3.55까지 내려간 이유는 일반적인 매물보다 권리관계가 복잡함이 반영된 것으로 보입니다. 말씀주신 순서는 맞다고 보여지지만, 반드시 은행 지정 법무사나 부동산 전문 법무사와도 이야기 나눠보시는것이 좋겠습니다 현재 소유권자가 '한국주택금융공사'로 되어 있는 것은 신탁방식 주택연금의 특징입니다. 이 방식은 가입자가 사망하면 공사가 우선권을 갖지만, 상속인이 연금 수령액을 상환하면 신탁을 해지하고 소유권을 가져올 수 있습니다. 여기서 중요한 것이 '상속인 전원의 동의' 입니다. 상속인 중 단 한 명이라도 반대하면 매매가 불가능합니다. 이후 잔금 날에 매수인이 지불하는 잔금으로 주택연금 상환이 이루어지고, 동시에 신탁 해지 및 소유권 이전이 진행되어야 합니다. 이런 상속물건의 경우.. 상속인들의 의사결정 문제로 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 상속인중 한명에게 모두 위임이 되어, 한명이 모든 권한이 있다면 다소 수월할 수 있겠으나, 아직 그런 지정이 안된 상태라면 중간에 누구는 지금 팔아야한다, 나중에 팔아야한다 등 의견대립으로 인해 시간은 보내는데 처리가 안될 수 있습니다. (전원 동의 예정이라고 하였으나, 진행 중 틀어지는 사례가 있었다 보니 이부분 명확하게 확인 해보면 좋겠습니다) 추가로 가격이 조금 더 있더라도 다른물건들도 같이 더 알아보면 어떨까 생각 해봤습니다. 좋은 의사결정 하시면 좋겠습니다!
안녕하세요. 남상준님 주택연금을 수령하시는 분들께서 사망하신 이후 상속되는 물건지를 매수여부를 고민하시는 것으로 이해도됩니다. 상단에 성공루틴님께서 자세히 말씀해주셨는데요. 남상준님께서 말씀하신 절차부분대로 진행된다면 큰 어려움이 없어보입니다만, 상속인들의 전원 동의 여부가 해당 물건지를 매수하는데 키 역할을 담당하는 것으로 보입니다. 예를 들어, 사망하신 분께서 유언장이 없다는 가정하에 말씀드리겠습니다. 상속자녀 3명으로 각각 A,B,C라고 지칭하겠습니다. 상속시 일반적으로 A에게 지분의 3분의 1(1/3), B,C님에게도 동일하게 3분의 1으로 지급될 수 있습니다. A가 B,C의 권리를 위임받아서 할 경우 A와 매수를 진행하면 되겠지만, 중간 가운데 C가 매도하는데 반대할 경우, 투자대비 기회비용을 잃어버릴 수도 있습니다. 이에 상속에 대한 권리와 전원 매도 동의여부를 꼼꼼히 파악하신 이후에 매수결정을 하심이 적절해보이십니다. 남상준님의 투자활동을 진심으로 응원하겠습니다. 감사합니다^^
안녕하세요, 남상준님.
주택연금으로 근저당이 설정된 주택을 매수 대상으로 검토하고 계신 상황이군요.
이런 물건의 경우 핵심은 자금 구조와 절차의 안전성입니다.
기본적으로 계약금 + 중도금 합계가 매매가 - 근저당(주택연금 채권) 금액보다 작다면 매수를 검토할 수 있는 물건이라고 볼 수 있습니다. 다만 주택연금은 일반 근저당과 달리, 실제 사용한 금액 + 누적 이자가 정확히 얼마인지가 매우 중요합니다. 한국주택금융공사에 문의하셔서 현재 채권 잔액 잔금일 기준 예상 상환 금액을 확인해 두시는 것을 꼭 권해드립니다.
또 한 가지 중요한 부분은 상속인이 여러 명인 경우, 매도 과정에서 의견이 달라지거나 잔금 직전 조건 변경, 절차 지연 등의 변수가 생길 수 있습니다. 따라서 상속인 전원의 매도 동의 여부, 잔금 일정 및 말소 조건에 대한 합의가 계약 단계에서 명확히 정리되어 있어야 합니다.
잔금일에 주택연금 전액 상환 -> 근저당 말소 -> 소유권 이전 -> 잔금 지급이 동시에 진행되는 구조가 가장 안전합니다. 이 부분은 매매계약서 특약에 “잔금일에 주택연금 채권 전액 상환 및 말소가 이행되지 않을 경우 계약은 무효로 한다” 와 같이 명확히 넣어두시는 것을 추천드립니다.
정리하면, 이런 물건은 가격이 매력적일 수는 있지만
*주택연금 잔액 확인
*상속인 전원 동의
*잔금일 동시이행 구조
이 세 가지가 갖춰지지 않으면 리스크가 커질 수 있습니다.
위 조건들이 깔끔하게 정리된다면, 충분히 검토해볼 만한 투자 물건이라고 생각됩니다.
조금 번거롭더라도 절차를 하나씩 확인하시면서 진행하시길 바랍니다 :)
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