[지투기 32기 부산 앞마당 방3화2 4베이 다털고 오ㅇ1소 토레스] 1강 후기(매수하고 2년뒤에 상승장을 맞는 투자를 하자)

지투기 1강은 권유디 튜터님께서 진행해 주셨다

지방투자할 때 적용해야 하는 기준과 현재 왜 대전을 봐야하는지

대전에서 얻은 인사이트를 다른지역에 어떻게 적용하면 좋은지 등에 대해서 알려주셨다

왜 대전이 지방 강의 첫번째 도시인지 궁금했는데 강의를 듣고나서

26년에 대전 앞마당을 3개정도 반드시 만들어놔야겠다고 생각했다

크게 3가지 정도 주제가 기억에 남았는데

첫번째, 지방 투자의 핵심은 ‘수요’이다

수요가 있는 지역: 인구수

수요가 있는 동네: 지역내 선호도(학군, 환경)

수요가 있는 단지: 연식, 브랜드

지방은 빈땅이 많아 땅의 입지독점성이 떨어지고 대부분 30분이내 업무지구 접근성을 갖고 있기때문에

학군, 환경, 커뮤니티 등의 입지요소가 더 중요하다

특히, 구축의 경우 1. 특정학교를 보낼수 있거나 2. 육각형 단지(직장접근성,환경,학군 고르게 좋음) 에

해당하는지 확인하고 투자해야 한다

내생각

서울의 경우 강남접근성 하나만으로도 단지의 수요가 어느정도 결정되기에

다른 요소보다 시간적, 물리적 거리가 중요했는데

지방은 이와달리 학군과 환경적 요소가 중요하다는 걸 다시한번 되새기게 되었다

튜터님께서 구축의 경우 굉장히 좁게 보수적으로 판단하고 투자해야한다고 하시는걸 보면서

지방은 연식의 힘이 중요하다는 걸 다시한 번 생각하게 되었다

특히, 나처럼 소액으로 지방을 접근할 경우 외곽 신축단지를 유심히 보라고 하셨는데

동네 입지가 떨어지더라도 주거환경이 변한 택지 신축이나 대장단지 등은 잘 챙겨봐야겠다고 생각했다

두번째, 지방 투자는 투자하고 가격이 바로 오르는것 보다 2년뒤에 오르는게 좋다

지방 상승기 중반 이후에 들어가면 초반에 가격이 바로 상승하겠지만

2년뒤 매도시점에 오히려 하락장을 맞이해 매도가 어려울 수 있다

따라서, 보합하는 초입에 들어가 물건을 만들어서 투자를 하는게 훨씬 좋은 투자방법이다

대전이 현재 상승도 아직 하지 못한 초입이고 사람들이 모두 전세를 살고자 하는 시점이라

전세가 상승여력이 높은 지금 물건을 만들어 투자를 할 수 있도록 해야한다

내생각

대전에 27년에 엄청난 공급이 예정되어 있어 대전은 당분간 투자가 어려운 곳이라고 생각했고

부산과 대구가 기회를 준다고 생각했는데, 오히려 지금 부산은 지금 상승 초입에 들어서가고 있고

대전과 같은 시장에 들어가야 하는 것을 알게 되었다

특히, 26년에는 대전에 충분히 투자가 가능하다는 걸 알게 되었고,

지금 투자해야 다른 투자자와 전세경쟁하지 않고 원하는 매물도 만들어볼 수 있다는 걸 알게되었다

앞으로 지방 투자를 할때에도 상승장의 흐름이 오지 않은 지역을 미리 선점해야 투자를 할 수 있겠구나

전세가가 올라서 붙은 상승장 초입만 해도 약간 어려울 수 있겠구나 란 생각을 했다

한발짝 빠른 시장 진입이 중요하다!!

첫번째, 대전은 서구와 유성구가 투자우선순위지만 소액투자라면 동구 중구 외곽 신축에 집중해보자

대전의 모든 인프라는 서구와 유성구에 밀집해있다

유성구: 대덕연구단지를 기반으로 한 고소득 일자리, 쾌적한 신축택지인 도안신도시

서구: 둔산동을 기반으로 하는 학군지, 분당처럼 직장교통환경 고르게 다 좋은 곳 등 

따라서, 투자를 한다면 유성구와 서구를 먼저 찾아보되

동구와 중의 외곽 신축의 경우 사람들이 찾지않아 상승 초입까지 전세가가 붙는데

그런 외곽 신축단지도 충분히 돈을 벌 수 있다

내생각

대전의 경우 인프라가 확실히 유성구와 서구에 몰려있어서 

2개구를 위주로 투자를 해야겠다고 생각했는데

오히려 소액투자의 경우 외곽 신축단지가 주는 기회를 놓치지 말라고 하신점이 인상깊었다

지방은 입지적 요소가 애매하면 연식의 힘을 잘 살펴봐야함을 깨닫게 되었다

이번 임장지도 학군의 요소가 약한 지역인데 환경이나 연식의 힘이 강한 단지가 어디인지

구축임에도 가격이 높은 단지가 어디이며, 그 이유는 무엇인지 분석해 봐야겠다