관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
유디님의 강의를 좋아하는 1인이다.
납득이 돼야 손발이 움직이는 나로써는 유디님 강의를 통해
부동산 재밌네 하고 몰입하는 순간들이 찾아오곤 한다.
자산 선택 공식을 넘어 “그러니까 왜…?” 라는 근본적 궁금함이 비로소 해결 되기 때문인데,
그건 언제나 <욕망(심리)>이라는 키워드다.
나는 이번 강의를 <욕망>을 염두하며 두가지 관점에서 바라봤다.
- 종자돈을 마련해 1-2년 후 2호기를 투자할 <미래 투자자>의 관점.
2. 공급이 있다해도 여전히 많이 싼 물건을 투자할 <현재 투자자>의 관점.
먼저 <미래 투자자>.
1) 지금부터 단지 비교를 통해 더 좋은 물건을 선별 해 두는 것인데,
지방은 서울과 다른 입지 요건들이 있다.
그 중 ‘그냥 이유없이 대대로 사람들이 좋아하는 곳’에 높은 가격이 형성된 것이 재밌던 지점인데,
그 지역내 부자 커뮤니티에 입성하고 싶은 사람들의 욕망이 드러나기 때문.
민증을 내밀었을 때 ‘청담’으로 적힌 주소지에서 나오는 어깨의 으쓱함 같은 것이다.
2) 이런 욕망으로 본다면,
중심지에서 적당히 좋은 입지의 구축과 외곽의 신축 중 무엇을 택할 까?
중심지의 적당한 구축은 리빙할 순 있어도 연식 때문에 바잉하고 싶지 않다. 쇼유욕이 떨어진다.
외곽의 신축도 마찬가지다. 아직 외곽이라는 인식 때문에 바잉하고 싶진 않고 리빙은 하고 싶다.
결국 둘 다 매매가는 상승하지 않고 보합하는 상황에서 전세가만 경쟁 붙어 올라간다.
즉 소액투자가 가능한 갭으로 가격이 붙는 시기가 온다.
여기에 또 재밌는 욕망이 있다.
이렇게 투자자들이 몰려 인기가 높아지면 외곽이라 별로라던 실거주자들도 관심이 생긴다.
막상 와보니 또 괜찮은데…?
그렇게 투자자와 실거주자들의 욕망이 합세해 매매가는 더 올라간다.
3) 이번엔 투자자와 투자자의 욕망이 합쳐지면 어떨까?
공급이 없고 투자하기 좋은 시장이 오면 많은 투자자들이 몰린다.
내가 보기에 좋다면 남들 보기에도 좋다.
매매만 있고 전세는 없던 단지에서 매매 물건이 전세 물건이 되어 수두룩 시장에 나온다.
예상 밖의 전세 경쟁으로 전세가를 내려야하고 울적해진다.
(이럴 땐 유디님의 구두 협약 노하우를 기억하자.)
매매가도 주춤하거나 떨어져 전전긍긍해지기도 한다.
그러나 달리 생각해보면 이 커다란 욕망이란 그만큼 좋은 매물이라는 것이다.
기다리면, 가격은 오른다.
4) 욕망들에 대해 가만 생각해보면 유디님의 인사이트가 번뜩이게 된다.
즉 모두가 같은 좋은 매물을 욕망할 때 오히려 모두가 안 보는 매물을 보는 것이다.
기회라는 것은 그렇게 온다.
그렇다면 <현재 투자자>로써는?
아직 남은 공급이 많기 때문에 지금 투자를 하면 무조건 위험하단 생각은 섣부르다.
저평가 구간이 오래 지속되었기 때문에 공급의 유무와 상관없이 절대적으로 싸기 때문이다.
싸면? 사도 된다. 다만? 리스크 대응을 해야만 한다. 어떻게?
이번엔 매도자의 욕망을 들여다 보는 것이다.
매도자는 오랜 저평가 시장을 겪어오며 어떻게든 매도하고 싶다. 큰 욕망이다.
그렇다면 내 리스크를 줄이는 방법과 매도자와의 욕망을 치환해보자.
적극적인 딜을 요구해볼만 한 상황이란 뜻이다.
세팅을 해보잔 얘기다.
제가 살테니 가격 낮추고 주전세로 해주세요, 동시계약 해주세요, (27년 공급을 피해) 계약 3년해주세요, 등등…
이 부분은 내가 적용해야 할 태도다.
얼마 전 실전임장에서도 튜터님이 실제로 상당한 가격을 조정했던 경험을 알려주셨다.
시장의 도움도 있지만 일단 매도자의 욕망을 보고 딜을 해보려는 태도.
안되면?
말고.
적용할 지점을 추가해 다시 정리해본다.
1) 세팅을 직접 적극적으로 해서 딜을 해보자.
2) 갭 가격만 보지 말고 매매가를 보자. 이 가격이면 상급지에도 있는데? 그럼 무엇이 싼 가 비싼 가?
3) 매매가가 싼지만 보지 말고 좋은 물건인가를 보자.
4) 좋은 물건은 거기 사람들이 살고 싶은 곳이다.
다시 기본으로.
욕망을 들여다 본다.
나라면 살고 싶은가?
객관적으로도 좋은 물건인가?
심지어 싼가?
그럼 사서 기다리자.
