[지투기 3년은 기다림, 2익은 축적, 6년에 자유_마이리] 2주차 강의 후기_공포에 사서 탐욕에 팔라(ft. 워런버핏)

안녕하세요 마이리입니다.

이번에 운이 좋게 지투기 2주차 강의를 오프라인으로 수강하게 되었습니다.

강사님들의 열정의 반의 반이라고 지역에 대한 내용을 집중하고 싶어 오프라인을 꼭 참석하고 싶었습니다.

이번 2주차 강의는 그동안 궁금은 했지만, 막상 지금 가도 되는걸까? 다른 지역을 먼저 가야 하는거 아닌가?

언젠가는 꼭 앞마당으로 만들고 싶었는데 하는 A와B 지역에 대한 내용이었는데요.

교안의 양에서부터 강의 내용까지 겨울도 녹이는 재이리 강사님의 열정이 느껴지는 하루였습니다.

# 왜 A와B 지역인가?

지방 투자에서 가장 고민인 점은 바로 매수보다는 매도라고 생각하는데요.

강사님께서는 강의 초반에  지방에서 매도를 가장 수월하게 하는 방법은 바로

“공포에 사서 탐욕에 팔라”라는 워런 버핏의 말처럼 아무도 안 보는 조용할 때 매수해서 남들 들어올 때 매도하는 거라고 알려주셨습니다.

지금 다들 몰려가고 있는 광역시의 C와 D 지역도 싸지만 전세가율이 낮아 현실적으로 소액 투자가 어렵지만 A와 B 지역은 싸도 너무 싼데~ 전세가도 높아 소액투자의 기회가 있는 지역이라고 알려주셨습니다.

그래!!! 맞아~ 나 이제 투자금 없어서 소액으로 해야하는데~ 남들 다가는 지역에 불나방처럼 가도 나는 투자도 못 할텐데~ 남들 아무도 안보는 A와B 지역 같은 곳에 앞마당을 빨리 만들고 소액으로 매수하고 기다리면 되지!!

1주차 강의에서 권유디 강사님도 같은 말을 하셨던게 생각이 났습니다.

A와B 지역은 중소도시기 때문에 지금은 광역시를 보는게 더 먼저 아닌가라는 생각 때문에 관심 지역인데도 불구하고 계속 후순위 앞마당 지역으로 미뤄뒀지만, 현실적인 나의 상황에서는 저렴하고 3~5천만원대 소액투자가 가능한 이 지역이 나에게 맞는 앞마당이라고 생각했습니다.

# 왜 A 지역인가?

- 생활권 구분 방법 : 그 동안 지방 앞마당도 몇개 만들었지만 수도권과 달리 여전히 지방은 어려운 느낌이었습니다. 특히 중소 도시의 경우 어떤 관점에서 투자를 바라봐야할지~ 강남 접근성도 교통도 아닌, 광역시와는 또 다른 느낌의 중소도시는 어떻게 선호도를 파악해야 할까가 어려웠는데요. 아직 A지역과 B 지역은 앞마당이 아니고 앞으로 만들어야 하지만 강의에서 전체적으로 A와 B 지역을 하나하나 설명해주셔서 이정도만 알아도 그래도 기존에 내가 만들었던 앞마당보다 더 자세히 아는게 아닐까라는 생각을 갖게 되었습니다.

- A지역을 알려주시면서 강의가 기억이 남게 임장 경험담과 간식 등의 예시를 같이 녹여주셔서 후반부에 앞에 나왔던 단지들을 기억할 때 쏙쏙 들어왔던거 같습니다.

- A지역은 인접 지역인 E지역과 영향을 주고 받으며 E지역의 인구와 합쳐서 생각해야 하는 곳으로 압도적인 직장과 선호도 있는 생활권, 그리고 원도심 개발까지 생활권별 어떤 것을 중점적으로 봐야하는지, 사람들이 거주 선호하는 이유가 무엇인지를 알려주셨습니다.

- A지역의 입지 분석에서는 생활권별 상대적인 위상을 알 수 있었고, 왜 A지역에 투자해야 하는지, 직장과 종사자수, 그리고 어떤 곳이 학군지인지, 학원가별 위상과 함께 학원가와 선호 학군에 영향을 미치는 단지와의 선호도, 생활권 별 환경과 서울 수도권과 달리 A지역의 교통은 어떠한 영향을 미치는지, 출퇴근 방법 및 소요 시간에 따른 거주 선호도, A지역의 공급의 양과 질까지 알려주시며, 26년부터 줄어드는 공급! 입주 단지 위치를 반드시 파악해야 리스크를 확인할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 공급이 많더라도 선호하는 생활권이 아니라면 선호 생활권 거주자들은 생활권 후순위 신축에 갈까?라는 고민을 함께 할 수 있었습니다.

- 그리고 가장 중요한 지방이라면 궁금했던 그래서 나홀로 신축은? 입지좋은 구축 84와 나홀로 신축 59는? 지방 구축도 투자 가능할까? 등 A지역의 투자 전략까지 알 수 있어 지방 중소도시에 앞마당을 만들 때 어떤 점을 생각하고 투자시 고려야해야 하는지 알 수 있었습니다.

# 왜 B 지역인가?

-A지역은 그래 이해하겠어 But B지역은 아직 공급이 너무너무 많아 지금 투자할 앞마당으로 보는게 맞을까?

B 지역은 직장과 인구가 탄탄해 수요는 있지만 A지역과 달리 빈땅이 많고, 공급도 여전히 많으며 인근 지역에 영향을 받아 괜찮을까? 라는 생각을 했었습니다.

-A지역과 달리 B 지역은 생활권이 심플했지만 B지역도 구가 4개나 있었지만 강의에서 투자 우선순위 생활권 및 입지요소를 알 수 있었고, 직장은 탄탄했지만 그 외에 요소 보다는 공급에 정직하게 움직이는 도시로, 현재 역대급 공급물량이 지나갔지만 여전히 남아 있는 지역으로, 미분양이 줄어들면 가격 상승이 올 것이며, B 지역 역시 미분양의 양 뿐만 아니라 질까지 확인해야 하는 점을 알 수 있었습니다. 

B 지역은 중심, 선호 위치에 앞으로 공급이 몰려 있지만 14~16년과 26~28년이 비슷한 공급의 흐름을 가지기 때문에 선호도가 높은 구와 단지부터 먼저 기회가 올 확률이 높으며 전세 가격 흐름 역시 잘 확인해야 한다고 배웠습니다.

# 나에게 인상 깊었던 점

지투기는 1년만에 수강해서 그런지 그동안 지투기 강의를 소홀히 했었나 싶었을 만큼 1주차에 이어 2주차까지 관심있던 지역을 단지 하나하나까지 알 수 있었습니다.

그리고 1주차 광역시에 이어서 2주차 중소도시에서는 투자를 할 때 어떻게 단지를 비교해야 하는지~ 그동안 비교 평가를 해야하는 걸 알았지만 단지대 단지를 선택하고 비교하는게 어려웠는데요.

강의에서 나온것처럼 단지를 하나씩 뽑아서 나라면 어떤 단지를 투자할지 임보에 적용해보도록 하겠습니다.

이번에 A지역과 B지역은 앞마당이 아니었지만, 다음에 지방 앞마당이라면 A와 B 지역을 선택해서 만들어 보고 싶습니다.

# 적용해 볼 점

-지역을 전체에서 생활권까지 디테일하게 좁혀서 임보에 적용해보기

-이 지역에 영향을 미치는 인근 지역의 수요와 공급까지 같이 보는 방법을 적용해보기

-선호생활권 구축과 외각 신축, 학군지와 비학군지 등 강의에서 나온 단지 비교 방법을 적용해서 앞마당 내 단지 비교해보기!