<잊지말 것>
- 대전에서는 유성구,서구의 입지가 압도적
- 지방에서 위치와 입지는 다름 : 위치는 좋지만 입지가 안 좋은 경우(가장 삼성래미안)
- 공급물량과 전세가의 의문이 생기면 주변 도시의 공급,수요도 볼 것(대전은 세종의 공급과 함께 볼것)
- 지방에서 교통이 덜 중요한 것은 교통체증이 없다는 가정이 있어야 함
- 후순위 생활권 내 대장은 의미가 있음
- 외곽 신도시 신축을 유의깊게 볼 것(인식이 안좋기 때문에 매매보합, 하지만 신축이기에 전세가 상승으로 투자금이 일시적으로 적어질 수 있음)
- 특정 커뮤니티에 들어가지 못한다면 신규 택지가 나을 수 있음
- 가격이 싼 게 본질. 상황(전세맞추기)은 내가 노력하면 바뀔 수 있다(주인전세 등)
- 대전 상승장은 세종의 공급부족으로 전국상승장 2년 전부터 올랐다가 임대차법으로 2차 상승함. 과거 전고점을 너무 맹신하지 말 것
- 지방투자 사이클 : 하락,보합장→1차 상승(투자자 진입)→1차 상승 후유증(투자자 전세경쟁)→2차 상승(실수요자 진입)→하락(2차 상승 후유증+입주)
- 최저가 매물이 많고 전세없는 경우에 매수하면 일시적으로 투자자가 몰려 전세가 쌓일 수 있음
<적용할 점>
- 높은 전세 낀 물건이나 주인전세 물건을 찾음으로써 투자조건을 직접 만들 것
- 유성구,서구 입지 좋은 신축,구축 → 나머지 3개구 신축→3개 구 각 생활권 구축대장 30평대 순으로 투자물건 좁힐 것
- 지방에서 투자할 때는 최종적으로 실거주자에게 매도해야하므로 사람들이 살고 싶어 하는 단지를 찾을 것(입지&선호도)
- 해당 생활권 랜드마크와 신축 전세 매물수와 가격을 매달 확인 할 것
- 대전에 ‘27년 공급이 많기 때문에 ‘26년 투자 시 전세 만기는 ‘27년 이후로(’28년 후반 추천) 맞출 것
항상 스스로에게 질문할 것
(ex. 0억대 중 투자 할수있는 더 좋은 단지는 없을까?
직장,학군으로 사람들을 끌어 들일 수 있는 곳인가?
사람들이 살고 싶어 하는 단지인가?
- 투자를 해야 무기(수도권 갈아타기)가 생긴다. 100점 투자를 하려고 망설이지 말고 70점이라도 투자를 하는 게 중요하다. 올해 안에 투자를 할 것!
