안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아 부자가 될 코쓰모쓰입니다.

토허가구역 투자로 어떻게 접근해야할까요?

서울+경기 12개 지역의 경우 토지거래허가구역으로 실거주 의무가 있습니다.

자산을 계속 쌓아가는 관점에서 토허가구역에서도 투자 전략을 생각해볼 수 있는데요.

토허가 구역 어떻게 투자할 수 있는지 알려드리겠습니다.

오늘 이 글을 읽으면

📌 규제지역(토지거래허가구역) 투자전략을 알 수 있어요!

📌 실거주 2년 후 전세셋팅 실제 프로세스를 준비할 수 있어요!

실거주 2년 후 전세셋팅 전략

무주택이거나 1주택 처분을 고려하시는 분이라면 

규제지역부터 우선적으로 매수 검토하실 것 같습니다.

현재 규제지역(토허제 지역)의 경우 실거주 2년이 필요하지만,

2년 이후 에는 전세를 맞추고 나오면서 투자할 수 있습니다.

예를 들면 현재 매매가 8억 / 전세가 4.3억의 

토지허가거래 지역의 집을 현재 투자로 매수할 수 없지만,

종잣돈 3억과 대출금 5억으로 실거주로 매수 할 수 있습니다.

실거주 2년 이후에 전세가가 상승하면 

대출금을 상환하면서 전세셋팅할 수 있습니다.

이때 고려할 부분은?

• 2년 간의 자금 계획

입주하지 않는다면 투자금만 계산을 하면 되지만,

입주하는 투자이기 때문에 매달 원리금 상환액을 계산해야합니다.

5억 대출, 기간 30년, 4% 금리일 경우 

자산재배치 전까지 매월 갚아야 하는 금액을 월 240만원입니다.

이때 저축액의 50~70% 기준의 무리하지 않는 대출을 고려해야합니다.

2년 뒤 자산 재배치 하기 위해서 매수 전에!!

2년간 매달 원리금과 저축액을 계산해보셔야 이사와 추가 투자를 준비할 수 있습니다.

• 주변 공급 상황

전세셋팅 시점에 주변 공급단지가 있다면 원하는 전세가를 받기가 어렵습니다.

해당 지역뿐만 아니라 인접한 구까지 공급물량을 반드시 확인해보셔야합니다.

• 실거주 눈보다는 입지 우선

실거주의 눈으로 매물을 본다면 기준이 혼동됩니다.

주의할 점은 내집 마련이 아니라 자산을 갖기 위해 전략적으로 실거주를 하는 것이므로

실거주보다는 입지를 우선적으로 봐야하고, 2년간 출퇴근이 가능한지를 고려하여야 합니다. 

전세셋팅 준비 프로세스

실거주로 매수 했다면 언제부터 전세셋팅 준비를 해야할까요?

실거주 의무 만료 6개월 전부터 준비 프로세스 알려드리겠습니다.

6달전

✔️ 전세가를 얼마나 받을 수 있는가?

 단지와 주변 단지들의 전세가와 물량을 6개월 전부타 확인하면 됩니다.

 시세를 꾸준히 보다 보면 예상 전세가를 설정할 수 있어요.

✔️ 예상 전세가+저축액으로 대출 상환할 수 있는가?

 예상 되는 전세가와 저축액으로 주담대를 상환하고 

 이사갈 집의 보증금도 마련이 되는지 계산해보셔야 합니다.

✔️ 이사갈 집의 보증금은? 예산에 맞는 지역과 단지는?

 계산 결과 예상 보증금으로 이사갈 수 있는 지역과 단지들도

 어느 정도 미리 선정해두시면 됩니다.

↓

4달전

✔️ 전세 광고와 집 보여주기

 계산이 끝났다면 전세 광고하고 집을 보여줍니다.

 이때 임대 경쟁력을 높이기 위해 거주하면서 수리도 고려 할 수 있어요!

↓

3달전

 ✔️ 전세 계약 후 이사갈 집 계약

  실거주 의무 만료 시기 2~3달 전에 전세계약을 하고,

  그 이후에 이사갈 집을 계약하는 순서로 진행해야 합니다.

실거주 의무 만료

실거주 의무 기간이 만료 되었다면

전세금으로 주담대 상환하고 이사하면 됩니다!

부동산 시장은 늘 변합니다. 규제지역도 바뀔 수 있습니다.

규제여서 투자를 못하는게 아니라 현재 시점에서

내가 살 수 있는 가장 가치있는 자산을 매수하고

항상 다음 투자를 준비해야 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!