안녕하세요.
월부에서 부동산 투자 잘해보려고 ‘방랑하고 있는 원숭이’
방원입니다.
이번 강의를 통해서는
재이리님께서 매수-보유-매도 프로세스를 주제로
매수, 전세, 매도에 대해 계약부터 노하우까지
상세하게 알려주셨습니다.
1호기 투자할 때 경험했던 매수 프로세스를 복기하며
내가 놓친 부분이 어떤 것이었는지 반성도 했고,
앞으로 제게 닥칠 보유 및 매도 상황에 대해 미리 경험할 수 있어
소중한 강의가 되었습니다.
1. 근저당(대출)이 있어도 매수할 수 있다!
부동산을 다니며 등기를 떼어보게 되는 일이 간혹 있는데,
너무 맘에 드는 매물이지만 채권최고액이 매매가를 넘어가는 등기를 만나면,
묻지도 따지지도 않고
포기하고 그 부동산을 나오곤 했습니다.
채권최고액이 매매가보다 낮더라도 찝찝한 제게
단비같은 노하우를 알게 되었습니다.
‘대출잔액증명서’
등기에 적힌 채권최고액은 꾸준히 행정처리상 업데이트를 해주지 않는다면,
처음 대출받아서 생긴 채권최고액으로 계속 남아있을 경우가 있다고 하십니다.
정말 마음에 드는 집일 경우에는,
부사님 통해서 매도인의 ‘대출잔액증명서’를 보내달라고 협조 부탁 드리곤
위 자료를 직접 확인하면, 매도인의 잔여 대출금을 확인할 수 있습니다.
정확하게 잔여 대출금을 확인해서,
매수를 진행하더라도 매도인께서 대출을 전부 상환할 수 있는 수준이라면
언제든지 투자가 가능하고, 재이리 튜터님도 투자를 진행하셨다고 하셨습니다.
선배 투자자님의 귀한 경험을 이렇게 접할 수 있어서
너무 좋았습니다.
다음 투자는 지방이라 실거주자 매물을 매수하게 될 확률이 높은데,
위 방법을 이용하여 필요 시 협상에서 이득을 보기 위한 카드로
활용해보고 싶다는 다짐을 하게 됐습니다.
2. 전세대출은 KB시세*90%까지만 가능하다!
전세가율이 높은 지방의 경우,
원하는 전세금만큼 대출 실행이 안 될 수도 있다는 걸 알고는 있었지만,
정확하게 이해한 적은 처음이었습니다.
소액으로 지방 투자를 찾아보고 있는 상황에서
투자가 가능한 곳은 전세가율이 너무 높았습니다.
이런 상황에서 전세대출 상한선이 존재하는 이유와, 상한선 계산하는 방법을 알려주시니
답답했던 부분이 뚫리는 느낌이었습니다.
3. 매도를 잘 하려면 내가 내 물건의 영업사원이 되어야 한다.
튜터님께서 본인의 매도 경험과 예시들을 많이 보여주셨습니다.
특히, 하락장에서 매도하는 방법에 대해서 설명해주실 때는,
내 물건을 좋은 조건으로 팔기 위해 노력하는 영업사원의 모습과 오버랩되어 느꼈습니다.
제가 생각하는 좋은 영업사원이란,
내 물건에 대한 이해도가 높고,
내 물건을 사줄 고객의 니즈를 파악하고,
거기에 맞게 행동하고 제안하는
능력을 갖춘 사람이라고 생각합니다.
튜터님께서 하락장에서 물건을 판매하고자
당월 내에 매도 시 중개비 보너스를 내걸고 부사님께 홍보 요청도 드리고,
경쟁 매물보다 상태가 약하다 싶을 땐,
시스템에어컨이나 중문, 식세기 달아드리겠다고 매수인의 니즈에 맞춰
홍보도 하셨습니다.
거절이 일상인 영업사원의 마음을 잘 알고 있기에,
저 또한 거절 당하던, 무시 당하던 상관하지 말고
내 물건을 잘 팔기 위해 사은품도 끼워보고, 부사님들끼리 경쟁도 붙여보는 등
다양한 방식을 적용해봐야겠다는 다짐을 했습니다.
계약서 내용부터, 특약 예시, 법무사 영수증 항목 설명, 장충금(장기수선충당금), 선수관리비 등
커뮤니티에 계약/잔금 복기글에 여럿 흩어져서 적혀있던 프로세스와 방법들을
이 강의자료 하나에 상세하게 들어가 있어서,
절대로 간직해야할 강의자료가 아닌가 생각했습니다.
마지막으로,
'투자자는 남들이 NO라고 할 때 스스로의 확신으로 YES를 선택할 수 있는 사람,이라고
정의해주셨습니다.
결국은
내 경험과 노력을 믿고 결정을 내릴 수 있게끔
독강임투를 꾸준히 이어가고,
숱한 경험들을 많이 마주하고 해결해봐야겠다고
다짐하게 되었습니다.
아직은 처음 경험하는 부분에 대해 겁이 많습니다.
실전반을 너무 늦게 시작한 것도 이런 마음 때문이었습니다.
그래도 결국 실전반을 하고 있고,
또 너무 즐겁게 하고 있습니다.
앞으로도 처음 경험하는 부분에 겁이 날텐데,
‘그냥’ 해보는 방원이 되었으면 좋겠습니다.
화이팅 :)
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