🧭단지임장, 처음이라 어려워도 이것만은 알고 가요! [세노테]

안녕하세요, 세노테입니다. :)

😊💕

단지임장이 처음이신 분들

내용이 너무 많아 헷갈리신다면

첫 단임 전에 이것만은 알고 갑시다.

💡단임 왜 가요?

- 생활권 우선순위 이후 단지 우선순위를 파악하고

가격과 비교해서 저평가된 단지를 찾기,

내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 찾아

매물을 보러 가기 위해

💡단임가서 뭐 봐요?

- 미리 조사한 주변 입지 요소 확인,

구매력 있는 거주민을 보며 선호도 확인,

단지 내부 상태를 확인

💡시세 꼭 따고 가야 해요?

- 단임하며 파악한 선호도로 저평가까지 파악,

선호/비선호 이유 찾아볼 수 있음

- 가격에 갇혀 가치를 보기 어렵게 된다면

가격 모른 채로 단지임장 해 보고

추후에 가격 알고 임장하는 방향으로 해보기

💡지역 단지 전부 다 가야 해요?

- 매수하지 않을 곳도 다 알아야

비교하여 좋은 곳의 가치도 알 수 있음

- 모두 보고 비교해야 내 최종 선택에

진짜 확신을 가지고 매수할 수 있음

💡단임 왜 가요?

실전준비반을 들으신 분이라면

지역분석을 위한 임장의 순서를

배워서 알고 계실 거에요.

분위기 임장 - 단지 임장 - 매물 임장

우리가 투자를 위해서

임장을 하고 보고서를 쓰는 이유는 바로

“우선순위”

같은 금액으로 어디를 우선으로 살 것인지

알고 결정하려는 것이에요.

처음에 분위기 임장을 통해

지역을 크게 쪼개어 우선순위 생활권을

나누고 정해보았다면,

단지 임장을 통해서

각각의 생활권 안에서 단지별 우선순위까지

 더 세세한 선호도 파악을 해야 합니다.

동시에 임장보고서를 통해

임장 결과와 데이터를 종합해서

내가 가진 금액으로 가장 가치가 높은

투자대상 단지를 찾을 수 있습니다.

분위기 임장만으로는

이런 디테일한 단지 선호도를 보기 어렵고

단지 임장만 한다면 임장지역 전체 그림에서

이 단지가 어느 정도 선호 입지에 위치했는지

제대로 단지 입지 위상 파악이 쉽지 않습니다.

💡단임가서 뭐 봐요?

단지 임장의 목적이 ‘단지 선호도’ 파악이라면,

단지 임장을 하며 무엇을 보고 선호도를 판단할까요?

임장 루트를 그려보고 보고서를 쓰면서 보았던

단지 주변의 상권, 학원가, 지하철역, 학교 등과

위치나 접근성이 어떤지 가는 길은 어떤지

실제로 눈으로 보며 생각해 봅니다.

단지 입지가치를 가장 크게 결정하는 것은 결국

직장, 교통, 학군, 환경의 입지요소입니다.

이 단지의 땅의 위치와 가지고 있는 입지요소들이

단지 내부의 상태보다도 선호도에 더욱 중요한데

저는 처음 임장할 때 단지 내부만 가지고

어디가 더 상태가 좋은지를 보고

가치판단을 했더라고요..^^

사람들이 중요하게 생각하는 입지요소를 확인합니다!

소득 수준이 높은 사람들이 선택한 단지가

사람들이 더 살고 싶어하는 단지일 거에요.

그것을 파악하는 방법으로

주차장에서 고급, 외제차가 많이 보이는지

주민으로 보이는 사람들의 행색이 어떠한지

그리고 아이들이 많은지 등을 살펴봅니다.

가장 소득이 많고 구매력이 높은 30-50대

아이 키우는 집이 많은 곳 역시

사람들이 선호하는 단지일 가능성이 큽니다.

단지의 조경이나 보도블럭, 분리수거장 등의

관리상태가 좋은 곳이

자부심 있는 주민들이 오랫동안 살며

관심을 기울이는 곳인 경우가 많습니다.

신축의 커뮤니티 시설이나

아파트 동간 간격에서 나오는 쾌적성,

평지와 언덕, 주차장 유무와 연결 여부 등도

사람들의 선호도를 좌우할 수 있는 요소입니다.

재건축을 할 만한 좋은 입지인 경우

용적률이 210% 이하이면

사업성이 나오는 경우가 많아

구축단지중에는 널찍한 용적률이 낮은 곳이

높은 가격을 형성하기도 합니다.

💡시세 꼭 따고 가야 해요?

임장할 단지의 가격을 미리 조사하고 가면

임장하며 내가 판단한 입지와

미리 조사했던 가격을 함께 생각하며

지금 저평가/고평가 되어 있는 단지를

생각해 볼 수 있어요.

또 가격이 높은 단지를 좋아하는 이유,

가격이 낮은 단지를 비선호하는 이유를

임장하며 찾게 될 수도 있습니다.

다만 실전준비반 강의에서는

처음에 가격을 알고 단지를 보러 가면

가격에 갇혀 가치를 제대로 보지 못하고

가격 순서대로 가치를 매기게 될 수도 있으니

처음에는 가격을 모른 채로 가 보는 것도

좋은 방법이라고 말씀하셨어요.

입지가치를 가격과 매칭하고 생각해 보는 것을

임장 이후 보고서 쓰면서 해볼 수 있습니다.

💡지역 단지 전부 다 가야 해요?

임장에 익숙해지고 나면

지방에서는 300세대 이상 단지,

수도권에서는 200세대 이상 단지,

입지 좋은 상급지는 100세대 단지들도

모두 가서 보는 것이 좋다고 배웁니다.

내가 매수하지 않을 동네, 매수하지 않을 단지도

다 가서 보고 비교하면

좋은 곳이 왜 좋은지, 사람들의 선호 이유를 알고

생각과는 다른 부분들도 발견하게 되더라고요.

그리고 지역 전체 단지들을 다 보고 와서 비교해야

내 선택이 최선이라는 확신을 가질 수 있습니다.

그래서 저는 주상복합 아파트나 80년대식 구축도

모두 임장하려 하고, 환금성 기준에서 벗어난

대형 평형으로만 구성된 단지도

가능하면 다 보려고 합니다.

강의를 통해 자세히 배우게 되지만

처음 한 번에 머리에 다 넣고 임장가기는

쉽지 않다고 느끼는 분들도 계실 것 같아

단임의 목적인 단지 선호도(우선순위) 파악과

그 목적 달성을 위해 필요한 것들에 대해서

적어보았습니다!

다들 단지선호도를 남기고 돌아오는

단임 다녀오시기를 바라요!😎👌