[지투기 36기 1강 후기] 왜 지금 대전인가

처음 SRT를 타겠다 마음 먹었던 것은 2년전 23년 2월 이었다. 

그때 임장지는 대전이었고 

대전에서 제일 핵심은 서구였기에 대전역으로 갔다.

서구를 시작으로 유성구 중구까지 마치고 대전 임장은 멈췄다.

그다음 지투기를 들은것은 1년전 24년 1월이었다.

대전에서 함께 했던 짝궁들이 다녔던 그곳. 

추울때는 다녀도 더울때는 못간다는 그곳. 대구를 갔다.

대구 수성구, 달서구, 중구, 동구 분임까지 돌고 대구 임장을 멈추었다

그리고 26년 1월 임장을 가지 않지만 지투기를 신청했다.

첫 강의 첫 임장지 대전이 강의 리스트에 있어서다. 

왜 그동안 강의에서 대전이 빠졌는지 궁금했고

2년 사이 대전의 분위기가 어떻게 바뀌었는지 궁금했다. 

그때 막 세워지던 수많은 신축 크레인들이 지금은 완공되어 어떻게 변했는지 궁금했더,

첫 강의에서 시작은 “왜 지금, 대전인가”

대전의 엄청난 공급량은 27년에 집중되어 있고 26년 투자를 한다면 28년 전세를 맞추고 나올 타이밍이므로 지금이다.

이 내용을 듣고는 27년 어디에 공급이 되는지 어리둥절했다.

23년 1월에 쓴 임보에는 26년.1월까지의 공급밖에 없었다.

아. 오래도록 버려둔 임보에는 이런 흔적이 남는구나

앞마당에서 공급은 꾸준히 업데이트를 해야 하는 구나 

부랴부랴 찾아본 대전 27년공급은

26년 공급을 아득히 뛰어넘었다.

24년에는 1호기투자를 하느라 수도권에 있었고

25년에는 공급이 줄어드는 대구에 있느라 대전의 공급량을 전혀 가늠하지 못하고 있었다.

27년 착공이라니

27년 완공되려면 25년에는 분양과 시공을 했을텐데

그당시 시장이 죽어 있었기에 어려울꺼라 생각했다.

당시 중구 임보 장표다.

재미있는건 선화동 재건축지역 모습이 지금이랑 다르다.

그때는 철거 예정이라서 을시년 스러웠던 모텔촌 건물이

27년 입주를 준비중이다.

이렇게 27년 입주 물건이 생겨난다.

시장은 살아 움직인다.

아무것도 없던 아이파크시티 1,2단지 주변에 27년에 거대한 입주 물량이 들어온다.

3년전에는 가보지도 않은 곳이다.

3년전에도 대전에는 빈땅이 없다고 생각했는데

아니었다.

내가 모를뿐 땅이 있었다.

아마도 앞으로도 대전에는 아파트가 생길 것이다. 

부수고 생기던, 죽동 옆 비닐하우스 존에 생기던 생길 것이다.

그래서 “신축”을 사야겠다.

이번 강의에서 가장 기억에 남았던 점은

솔직하게 2-3억 있으면 지역의 랜드마크를 사시라

하지만 소액 투자자로서 우리는 외곽 신축을 눈여겨 보라는 점이었다.

그렇다.

대전을, 대구를 두고 늘 돌아섰던 이유는

이 투자금이면(2억-3억) 투자금이면 서울을, 수도권을 할 수있다.

투자금 2-3억 정도면 1호기를 투자하는 큰 종잣돈이거나

대전 근처에 살아서 투자 가치가 큰 실거주를 하려는 수요이니 당연히 좋은걸 사야한다.

나는 그정도 돈이 없다

아니 그 돈이 있을 때는 대전을 보지 않았다. 수도권을 보았지

23년 2월 임보의 1등 물건은 샘머리2단지였다.

당연했다.

그 당시 지투기6기 수강생들 대전 임장 간 누구든 잡고 1등 물건 어디에요? 물었으면 다 같은 대답이 나왔을 터였다.

샘머리 2단지 3.8

둔산동에, 3억8천의 매매가라니

그 어느 곳보다쌌다. 

서구도안 수목토보다 4.3억이었다.

하지만 투자하지 못한건

지방 앞마당이 처음이었고

투자금이 1억 5천이었다.

전세가가 2.2었다

전임을 했을때 집주인은 세종에 사는 사람이었고 금방 팔렸다.

그리고 금액은 4억으로 튀었다.

하지만 2월의 거래 내역을 보면 4억대 집도 있지만 3억 6700집도 있다. 

숫자가 애매하게 떨어지는 걸로 봐서 투자자가 샀을것 같기도 하다. 

전세는 2.2였는데 실제 거래 금액을 보면 2.5으로도 되었겠다.

잘 샀으면 투자금 1.6이 아니라 1.2로도 커버했을것 같다. 

지금 실거래를 보면 더 재미있다.

내가 만약 4억으로라도 잡았으면

지금 전세가는 3.4천(갱신권이라 이렇게 받지는 못했겠지만)

매매가는 4.5이다. 

매매는 5천이 올랐고 전세는 9천이 올랐다.

전세는 둔산이 진짜 잘 받쳐준다.

그러나 갱신권을 사용해야 했을테라서 확정 수익은 아닐 수 있겠다. 

나는 1.2천을 투자해서 9천을 회수했다. 아직 매도는 못했지만 이 집에 묶인 돈은 3천이고 현재 5천이 올랐기 때문에 매도를 하면 2년간 1.2천+5천 = 1.7천의 돈이 생긴다.

전세가가 오른다는 것은 내가 넣은돈 투자금이 회수되어 내 수중으로 돌아온다는 의미다.

내가 애초에 투자하지 않았으면 원래 내손에 있을 돈이다.

그저 돈이 갔다가 나오게 돌아온다

내가 노려야 하는 것은 매매차익이다.

예전처럼 다주택자 취득세 중과나 세금 제제가 없다면 그저 챗수를 많이 확보하고 언젠가 올 대세 상승장을 기다리는 것이 방법이 될수 있겠지만

지금은 수익이 많이 나면 세금도 많이 낸다. 취득세 8%, 12% 양도 금액에 따라 24%, 35%

내 투자금은 다 회수되어 더이상 이 집에 남은 금액이 없다 하더라도 명의가 내 것인 상태라면 그게 나에게 어떠한 의미일까? 나는 아직 다주택자가 아니니 세금에 발목 묶이기 전에 팔아서 확정수익을 내는 것이 나은 전략일것 같다. 

중요한건 전세가 상승보다 매매가 상승이다.

(크로바 같은) 입지 좋은 구축은 매매가 상승은 재건축을 노리며 장기 거주하는 사람들의 수요가 많을 것이다. 매매가 상승을 보고 팔아서 시세차익을 얻고자 하는 수요가 많을까? 

나는 시세 차익을 얻고자 하는 사람이다.

구축보다 신축을 사야겠다. 내 돈에 맞는 신축은 사람들이 좋아하는 입지에 있을리가 없다.

그래서 강사님이 말씀하시는 외곽신축에 좀더 관심을 두고 들여다 봐야겠다.

강사님이 말씀하신 지역중에 

관평, 관저는 이미 서구, 유성구다 .

공부를 해보니 서구, 유성구, 중구까지는 다 가보게 되는데

동구, 대덕구는 정말 가기 힘들다

아마 대구, 부산, 울산, 광주를 다 돌고

청추, 천안,창원, 전주, 포항을 다 돌고 

그다음에 가는 곳이 대구 동구, 대덕구가 아닐까

이 정도 돌면 소액 투자자라 수도권 한번도 안봤어도 1~2년. 

서울 수도권까지 돌면서 봤으면 2~3년차 투자자가 되었겠다

그 사이에 동구, 대덕구 까지 가게 되면 이젠 정말 보일것 같다.

나는 동구 신축이 눈에 보인다.

강사님 말씀이 맞다. 관저, 관평 다 좋다. 굳이 따지만 관평 > 관저 > 목동 선화

그런데 이걸 나만 좋아하는건 아닐테니까. 나만 보는게 아닐꺼니까. 아마도 월부를 스쳐간 수많은 투자자가 알고 있을꺼다. 월부테는 투자자만 있는것도 아니고 실거주자도 있다. 제일 좋은 집 한채를 사려고 하는 사람도 있지. 모두가 서구 둔산과 유성구를 볼꺼다. 아니 중구는 봐도 동구는 안볼꺼다.

그래서 동구 신축에 기회가 있을 것 같다.

내가 집을 사러 갔을때도 동급지 다 털고 하급지를 가면 하급지 신축, 하급지 선호단지는 이미 예전에 튀고 없었으니까. 

그래서 동구 신축에 더 눈이 간다. 

지금은 1억 중반 가지만 점점 더 투자금이 줄어들꺼다. 그때 투자금이 줄어드는 시기와 내손에 투자금이 들어오는 시기에 맞춰 투자를 하면 정말. 좋은 결과가 있지 않을까. 

연말이 기다려진다.