안녕하세요 리치드리머입니다!
2번째 지투실전반 2주차 강의는 재이리튜터님께서 지방투자 계약프로세스의 모든 것을 일목요연하게 정리해서 설명해 주셨습니다. 시간은 비록 4시간 뿐이었지만 1분 1초가 아까울 정도로 알찼고 2년 전 들었던 지방계약프로세스에서 내가 1호기를 하며 잘 지켜졌던 것과 앞으로 2호기 이후 다양한 케이스에 대비하기 위해 보완해야 할 점들을 생각하면서 잘 정리 할 수 있었습니다.
등기사항의 근저당이 과도한 수준이라 판단된다면 정확하게 남아있는 대출이 얼마인지 꼭 확인!
튜터님께서 본인의 겅험담을 들려주시며 근저당이 있는 물건을 만나게 될 때 등기부상의 매매가보다 근저당이 큰 경우 정확한 대출잔액이 얼마인지 확인하고 남의 돈이 집값보다 작으면 충분히 매수를 검토해도 된다고 말씀하셨습니다. 근저당이 높다고 판단이 된다면 피하기보다는 정확한 대출액을 꼭 확인하고 조건에 부합하는지 꼭 확인해 봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
중대하자는 매수 결정전 아랫집과 관리사무소에 반드시 누수여부 확인!
1호기 매수 전에 중대하자여부를 관리사무소에 확인하러 갔다가 보안상 누수여부를 확인할 수 없다는 말을 듣고 부사님과 집주인 말만 믿고 1호기 계약을 진행했던 경험이 있었는데 그럴 경우 튜터님께서 확인하는 팁을 알려주셨을 때 좀더 확실하게 하자여부를 체크해야 겠다는 생각이 들었습니다. 아랫집도 꼭 확인하여 2호기 투자때는 중대하자를 반드시 잘 확인해야 겠다는 생각이 들었습니다.
전세는 절대 손을 놓고 있으면 안 됩니다!
“전세 빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정짓는 과정으로 골든타임을 절대 간과해서는 안됩니다!” 라는 튜터님 말씀도 와닿았던 말씀이었던 같습니다. 아직 전세빼기의 경험은 없지만 매수를 위한 최종물건 선정과 계약에 에너지를 쏟았는데 정작 잔금일에 전세빼기를 부사님 말만 믿고 소홀히 한다면 내 소중한 종잣돈을 잃을 수도 있겠다는 생각만해도 아찔했습니다. 전세를 맞춰야 하는 경우 반드시 튜터님께서 말씀해주신 전세빼기 프로세스대로 대비를 철저히 해야겠다는 생각이 들었습니다.
집의 수리 유지 기준 : 임차인과 관계가 좋아지는 방향인가?
세입자분의 수리요청에 어떻게 대응해야 하나 고민이었는데 튜터님께서 수리비용과 입주일 기준에 대해 튜터님의 사례를 말씀해주시면서 매도 시 집보여주기 협조가 잘 이루어지기 위해서는 임차인과의 관계가 좋아지는 방향인가를 생각해야 한다고 말씀해 주셨습니다.
임차인은 무이자로 돈을 빌려주는 나의 사업파트너이기에 당장의 비용을 아까워하지 말고 장기적인 편익 관점에서 비용보다는 편익이 큰 방향으로 의사결정을 해야겠다는 생각이 들었습니다.
갱신권 vs 신규계약
매도가 안될 경우 세입자와의 갱신권이 유리한지 신규계약이 유리한지 전세시장에 따라 판단을 해야 된다고 튜터님께서 말씀해 주시며 신규계약과 갱신권의 장단점을 명확히 정리해 주셨습니다. 만기가 돌아올 때 매도를 고려하고 있지만 재계약을 해야만 할 경우에 꼭 정리한 기준대로 전세시장과 공급상황을 잘 체크하여 나한테 유리한 방향으로 재계약을 진행해야 겠다는 생각이 들었습니다.
예상 매도가는 희망가격이 아닌 최저가로!!!
튜터님께서 지방아파트를 매도할 때 특히 팔고 싶어도 잘 안 팔리는 하락장에서는 어떻게 매도해야 하는지 매도 방법을 알려주셨을 때 가장 기억에 남았던 말씀은 예상 매도가는 매도 희망가가 아닌 최저가로 해야한다는 것이었습니다. 1호기를 매도할 때 기대수익률을 충족하는 매도가를 희망가로 생각해왔었는데 순간 ‘나는 그동안 편익보다 비용을 더 고려했구나’ 라는 생각을 했습니다. 매도를 해야 할 때 특히 더 좋은 자산으로 갈아타야 할 때 편익과 비용을 떠져보고 약간의 비용이 들더라도 갈아타기나 매도의 편익이 큰 쪽으로 의사결정을 해야겠다는 생각이 들었습니다.
인생은 선불이다!
“투자에서 대충은 비쌉니다” “꿈을 이루기 위해서는 먼저 내고 그에 맞는 결과는 나중에 받는 것입니다” 라는 튜터님의 마지막 말씀이 와 닿았던 것 갑습니다. 튜터님도 같은 과정을 거치셨구나. 새벽바람을 마시며 나갔다가 출근 몇 시간 전에 집에 도착하고 씻고 바로 출근하셨다는 말씀을 듣고 결과를 받기 전에 해오신 그 과정들이 내가 지금 하고 있는 과정들과 많이 닮아 있었다는 생각이 들었고 저도 모르게 가슴이 먹먹했던 것 같습니다. ‘나 혼자만 이런게 아니었구나’ 라는 생각에 위로를 받았고 좀더 힘을 내서 계속 나아가야 겠다는 생각을 했습니다. 언제가 될지 모르겠지만 내가 노력한 만큼의 결과를 받을 수 있도록 한 발자국이라도 더 내딛고 더 고민하고 최선의 결정을 해야 겠다는 생각이 들었습니다.
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