수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 모자중의 최고모자 방울모자 입니다
오늘은
구축 아파트를 볼 때
제가 반드시 확인하는 디테일 3가지를 정리해보려고 합니다.
바로 시작해보겠습니다.
1. 계단식 vs 복도식
구축을 볼 때
가장 먼저 확인하는 것은
계단식인지, 복도식인지입니다.
복도식을 실제로 살아보면
체감이 바로 옵니다.
외풍이 그대로 들어오고,
복도에서 들리는 소리가
집 안까지 전달됩니다.
새벽마다
원치 않는 미라클 모닝이 시작됩니다.
이런 이유로
사람들은 자연스럽게
계단식을 더 선호하게 됩니다.
산본 사례를 하나 들어보겠습니다.
율곡3단지는 역세권이지만 복도식이고,
신안모란은 역에서 다소 멀지만
산본에서 얼마 없는 계단식 단지입니다.
결과는 명확합니다.
신안모란이
매매가와 전세가 모두
더 높게 형성되어 있습니다.
입지 차이가 크지 않다면,
이런 구조 차이가
결국 가격 차이로 이어집니다.
2. 방 2개 vs 방 3개
구축에서는
방 개수도 중요한 요소입니다.
가능하다면
방 3개를 먼저 봅니다.
활용도가 높다 보니
전세가 먼저 나가고,
가격도 먼저 반응합니다.
그렇다고
방 2개가 오르지 않는 것은 아닙니다.
방 3개가
너무 비싸지는 구간이 오면,
방 2개도
자연스럽게 따라 오르는 경우가 많습니다.
다만,
선도적으로 움직이는 쪽은
대부분 방 3개입니다.
3. 용적률도 함께 봅니다
구축을 볼 때
용적률도 함께 확인합니다.
산본 한라주공4단지는
용적률이 115%입니다.
입지가 산본 메인은 아니지만,
재건축 호재가 붙으며
전고점이 7억까지 올라갔습니다.
개인적으로
이 단지를 먼저 보지는 않을 것 같습니다.
선도지구가 지정된 상황에서
빠른 진행을 기대하기는
쉽지 않아 보이기 때문입니다.
다만,
왜 구축에서 용적률을 봐야 하는지
잘 보여주는 사례라고 생각합니다.
용적률은 분명 중요합니다.
하지만 기준의 우선순위는
항상 입지입니다.
정리해보겠습니다
구축 투자는
큰 차이보다
작은 차이를 구분해내는 과정에 가깝다고 생각합니다.
계단식과 복도식
방 2개와 방 3개
용적률과 입지
입지라는 큰 틀 위에서
이런 디테일들이
가격과 전세,
그리고 투자 결과를 만들어냅니다.
비슷해 보이는 구축이라도
이 기준으로 하나씩 정리해보면
왜 어떤 단지는 먼저 반응하고,
어떤 단지는 늦는지
조금씩 보이기 시작합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
