[지방투자 기초반 32기 21조 튜핑] 투자는 싸게 사서 결국 버티는 것이다!

안녕하세요 지방투자 기초반 32기 21조 튜핑입니다

권유디님의 1주차 강의 잘 들었습니다

#1. 같은 시기의 같은 투자금으로 가장 수요가 있는 곳에 투자해야 합니다

같은 투자금이라도 상황에 흔들리지 말고 본질 즉 가치에 

집중하면서  가치 판단의 어려움을 극복해야 합니다  

즉, 더 좋은 단지

더 많이 벌 수 있는 단지를 선택하는 것이 중요합니다

#2. 지방 투자 기준 3가지는 수요가 많은 지역, 건물 가치가 큰단지, 선호도 입니다

지방에서 인구수는 곧 수요입니다. 지역별 랜드마크 가격을 

보면 인구수에 따라서 가격이 차례로 형성되는 것을 알 수 있었습니다

지방은 땅의 힘이 크지 않기 때문에 특정 동네에 반드시 살아야 할 이유가 

수도권 만큼이나 크지 않습니다

즉, 학군과 환경(신축아파트, 신도시느낌) 에  따라서 사람들이 거주지를 

선택합니다

반면 수도권이 직장, 교통 때문에 거주지를 선택하는데, 이는 반드시 그 지역에 살아야 하는

이유가 명백하기 때문입니다. 아무리 구축이라고 하더라도 강남 1시간 내에

출근할 수 있는 땅에 거주지를 선택합니다

반면에 지방 투자는 연식, 브랜드, 택지규모 라는 상품성이 아파트 선호도에 매우

큰 영향을 줍니다

#3. 지역내 에서의 학군지로 기능하는 동네에서 학군 수요를 확인하기

공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 줍니다

어디에  살더라도 둔산 학원가까지 30분 거리로

둔산동 학군은 다른 지역의 수요를 끌어당기는 역할을 합니다

광역시 내에서 외곽에 신축 아파트가 공급 되면

외곽이라 별로 선호도 없어서 처음에는 매매가가 안 오릅니다

하지만 신축이라 전세가는 계속 올라서 사람들이 그제서야 여기가 좋은걸

알고 매수하기 시작하면서 가격이 오르면 

중심권의 구축보다 매매가는 더 오를수 있습니다

즉, 지방에서 외곽 신도시는 너무 멀어서 처음에는 별로 인기가 없었으나

어딜 가나 지방은 자차 30분이면 도착이 가능하기 때문에 좀 외곽이라

하더라도 신도시 느낌이 나는 외곽 신축은 사람들이 좋아합니다

추후 사람들의 선호도가 있는 외곽에 있는 신축 택지를 놓치지 말아야 합니다

#4.우리가 랜드마크 가격을 알아야 하는 것은  그 지역의 시세 파악을

위해서 반드시 체크해야 합니다

또한 입지 좋은 학군지의 구축은 가지고 싶은 수요가 확실히 적기

  때문에 매매와 전세가가 가깝게 붙어 있는 경우가 많습니다

#5. 대전에서 전고점을 보고 가치  판단을 할 때는 보수적으로 봐야 합니다

대부분 지역이  임대차법 시행 후 2020년 후반부터 오르기 시작했으나 

대전은 세종 입주가 끝나는 2018년부터 2년 일찍 상승했고

임대차법 시행(2020년)으로 2차 상승이 있었습니다

상승장이 먼저 시작되었기 때문에 전고점이

가치에 비해서 비쌀수 있다는 것을 유의 해야 합니다

"수도권은 입지와 위치가 비슷하지만 지방은 다릅니다

 위치가 좋다고 해서 입지가 좋은 게 아닙니다

서구 둔산, 월평, 탄방 택지 입지의 힘이 큰 지역입니다

생활권이 떨어져도 그 동네의 랜드마크는 의미가 있습니다"

"단지의 본질과 가치에 집중해야 합니다 

포기만 하지 않으면 누구나 좋은 결과를 낼 수 있습니다

이 단지가 과연 사람들이 살고 싶어 하는 단지인가?

실수요자들이 매수하고 싶은 단지인지를 잘 보아야 합니다

더 좋은 단지를 찾는것보다 지금 최선의 단지를 선택하는 것이 중요합니다"

적용할점

1.광역시 외곽 보다는 차라리 중소도시 신축이  더 좋은 수익율를 가져 올 수 있다

2.공급이 많다는 것은 싸게 살 수 있는 기회다. 즉 협상이 잘된다

3.대전에서 공급을 볼때는 세종과 같은 권역으로 묶어서 판단하기

4.지방은 되도록 신축할려고 노력하기. 입지 좋은 구축이 외곽 신축보다 가격 상승폭 낫다

  외곽구축 투자는 하지 말라