드디어 몇년만에 실전반으로 도약한 이선장.
소문으로만 듣던 잔쟈니님의 강의 드디어 처음 들어보았는데
너무 알차고 재미있었습니다!
강의만 듣고도 지방투자를 이해하고 지방투자와 수도권투자의 차이점까지
알려주셔서 어쩜 그렇게 저의 상황에 맞는 강의를 해주시는지…
(잔쟈니님 강의 듣기위해 이때까지 실전반이 안됐었나봐요 ㅎㅎ)
매수는 어떻게 해야하죠? (그냥 했는데요…)
매수 그냥하면 시간/비용을 소비하게된다!
1. 등기 _ 집의 이력서 , 등기를 통해 협상카드를 얻게된다
_ 집주인의 매수가격, 시세차익 , 근저당등등
B.M.
근저당권 설정되어 있다고 무서워하지말자. 다른사람은 안볼거니까 내가 보고 협상하고 안전하면 매수하자! + 특약
매수한지 얼마 안되어 판다면 사정있는 물건! 매수가에 따라 가격 네고해보자!
2. 중대하자
매수 후 중대하자가 생기면 해결은 가능하지만 시시비비로인해 시간과 에너지가 소비된다.
또한 잔금일 이전 하자가 있었다 / 중대하자를 알게 된 날은 내가 매수인이 증명해야한다(증명이 어렵다)
최종 매수 결정 전 아랫집, 관리사무소를 통해 확인필요! (모든 것을 꼼꼼하게)
B.M.
중대하자는 해결도 , 책임소재 규명도 어려우니 집볼때 꼼꼼히 보자!
피같은 내 시간 / 내 돈 날리지 않으려면 깐깐해지자 (주위의 태클이 들어와도)
3. KB시세
KB시세 기준으로 전세가를 설정하자 . 전세금의 최대는 KB 시세의 90%로 생각!
KB시세 기준 90% 이하가 전세보증보험 가입 가능함 (보증보험이 가입이 안되면 전세입자가 들어오지 않으려할수도)
전세가가 상승하는 시장에서 KB시세가 변하지않는다면 전화해서 요청하면된다.
B.M.
KB시세 기준 전세금의 최대가는 90%로 생각하고 최대 전세금 목표를 설정해야겠다
4. 특약을 꼭 넣어야하나요? (기본적인 특약만 넣었는데… 더 넣어야 하는군요)
배액배상에 대한 특약이 없다면 실제로 배액배상을 받기 어렵다. 손해본 금액에 대한 증명을 해야하므로(대법원판결)
+a 중도금 (넣어본 적이 없죠)
시장이 상승하는 경우 배액배상을 하더라도 매도자가 계약해지 가능성이 있다.
중도금을 넣으면 계약해지가 불가능하니 잘써먹어보자 ( 그런날이 올까?)
5. 계약서
사전에 문자로 미리 확인! (매도인/매수인 대면하는 상황에서 계약을 수정하는 것이 껄끄러운 경우가있음)
제2~6조 항목 누락여부 확인!
누수없음 확인! (계약 때 없는 걸 매도/매수인 확인했다는 증거)
_ 중대하자는 하자사실을 안 날부터 6개월 , 내가 몰랐다는 사실이 중요
부동산 중개비는 나누어 주거나, 마지막 잔금때 드리는 것
_ 아무래도 내 물건에 신경써주기 위해서는 …
잔금일 두달 반 전 전세빼기 골든타임!
B.M.
누수는 중요하게 생각하고 체크 , 중개비는 마지막의 마지막까지 마무리 후 드리는걸로
법무사 비용 _ 손품으로 최저가를 찾아보자 (눈탱이 맞지않으려면…)
또한 국민주택채권은 잔금일 기준 금액 공시가격/채권매입금액 조회 다시한번 하자.
B.M.
등기신청수수료(증지대), 국민주택채권, 인지대는 정해진 금액이니
금액이 초과하여 견적서를 준 것이 아닌지 확인! 당일날 꼭 확인!
취득세 _ 카드로 납부하면 혜택을 받을 수 있으니 확인해보라
B.M.
"나가는 돈은 나중에"(너나위님 말씀) 이니까 카드 무이자를 납부를 알아보자.
또한 취득세 납부로 인해 발생되는 캐시백도 알아보고 써먹자! (아끼고, 캐시백받아서 가족과 맛난거 사먹자)
전세는 어떻게 맞춰야하죠? (잘 맞춰지는 시장에만 있었나보다…)
_ 전세는 부사님을 믿는게 아닌 내가 해야하는 것이다!
(재이리님의 실수 _ 전세가를 높게 광고하여, 투자자들 대거 유입, 이후 전세빼기 위해 시간과 비용 소비할 뻔…)
? 좋은 매매가 , 전세가를 가지고 있다면 광고를 하지말고 부사님에게만 오픈해서 비밀스럽게 진행해야할까?
1.전세가격 결정 / 광고
_ 1등이 될 수 있는 전세가격 결정 (선호도/경쟁매물/시장분위기 고려)
_매도인께 양해구하기 (전화번호를 노출해야하므로)
_ 광고는 필수정보 및 장점 어필
매일/매주 해당 물건 전세가 및 주변물건 전세가를 트래킹하며
내 단지가 1등인지 확인해야한다!
누가 집을 보고가면 꼭 부사님께 피드백 받거나 전화해서 확인필요
B.M.
내 전세물건이 1등이 되도록하자. 그러기 위해 주위상황 확인, 부사님과 통화를 매일 하자
개인/법인 임차인
_ 법인임차인은 계갱권 쓸 수 없다. 지방투자에서 빠른 환금 가능(장점)
_ 기숙사로 쓴다면 계약자와 거주자가 다르니 관리가 소홀할 수 있다 (단점)
_전세권 설정만 가능하니 집담보대출,전세권 양도 등 발생가능 → 특약 필수 (단점)
전세권 설정
_ 집 등기에 근저당이 명시되어있어 다음 매매/전세 시 꺼리기도 한다
전제보증보험
_ 계약만료 시 보험사에서 전세금을 받을 수 있음 (내가 못돌려주면)
때문에 집보여줄때 비협조적일수도 → 특약에 협조할 것을 꼭 넣자
_임대인에게 유리한점은 보증회사에서 보증금 지급 후 6개월간 이자를 받으며 기다려줌
→ 신규 전세입자를 들일 수 있는 시간 확보
전세자금대출
임차인신용/채권양도/질권설정
_ 채권양도와 질권설정은 전세계약서를 은행에서 보관한다
전세승계 매수 시 계약서 위치 확인해야한다. 그래야 전세금을 은행/전세입자 어디에 돌려줄 지 판단할 수 있음
기금대출 시 지방에서 대출되는 전세금 한도 대부분 3억
지방에서 대출총량규제로 직접적인 영향은 없지만
간접적인 영향이 없는지 확인해야한다
→ 잔금 시 내가 일으킬 수 있는 대출범위가 작을 수 있으므로
특약
특약은 꼭 매도인이 확인하고 답해야한다 (부사님 X)
전세계약금을 기존에 매도인 or 매수인(나) 둘중 아무에게나 주어도 괜찮다
B.M.
법인임차인의 장점이 있으나 단점을 커버하려면 특약 꼭 작성하자 (법인임차인이 오는날이 오겠지)
전세권 설정보다는 전세보증보험 가입을 권유하자 (서로에게 유리하므로)
전세자금대출 상황을 평소에 예의주시하자 (세입자의 상황을 알아야 전세가격 조정 등의 상황에 대비할 수 있다)
보유/매도 프로세스 (참으며 지키고, 상승에 팔고 아닌가?)
투자는 싸게사서 비싸게 파는 것!
저평가된 아파트 매수 → 오를때 까지 기다림 → 가치 대비 쌀때 보유 → 이성적으로 지키기
→ 적절한 수익에 매도 / 더 좋은 것으로 바꿔끼우기
집의 수리 (재이리님 기준)
30만원 이하 _ 영수증 수령 후 비용 입금 (사전에 협의 후 수리진행)
30만원 이상 _ 계약서 명시한대로 처리
임차인 입주 한달까지는 소모품도 수리 (관계를 생각해서)
B.M.
내 기준에 맞게 수리를 어떻게 대응할지 고민하고 만들어 놓자
(이때까진 까다로운 세입자가 없었구나…)
재계약
신규계약 / 계약갱신청구권
신규계약 _ 향후 공급이 많아 임차인이 중간에 나갈 때 역전세 유려된다면
계약갱신청구권 _ 2년뒤 임차인이 나가도 전세금 올려 받을 수 있을 때 , 공급 안정적이어서 전세 우상향 기대될때
사전에 보증금 반환방법 다시확인 _ 질권설정/채권양도
짐빼는 당일 _ 집상태 확인 (파손 시 : 장기수선충당금 제외하고 반환 )
B.M.
짐 뺴는 당일 집 확인해야겠다... 이번달에 짐뺴는데 가보자!
매도
갈아탈 지역/물건 알아보기 → 매도 → 매수
매수먼저 해버리면 꼭 매도를 해야하는 사정이 있는 물건이 되어 가격 조정이 필요해진다!
하락장 매도꿀팁!
경쟁매물 파악하여 1등으로 만들기
최저가 → 최저가보다 더 네고 → 더 네고 → 더네고 4단계로 나누어 생각해놓기
네고 요청에따른 갈아탈 단지 후보 확보해놓기 (금액 별)
→ 부자는 비용을 줄이려는 방식보다 편익이 높은 방식을 선택합니다.
지방에서 전세낀 물건은 매도 어려움 있음
전세퇴거자금대출로 공실 만들고 매도
임차인에게 3~4개월 전 재계약 여부 확인 (매도계획 말하지 않기)
퇴거예정 → 계획에 따라 광고 낸 후 매도
계갱권 → 내가 입주한다고 설명하고 , 공실 매도
매물광고 _ 호갱노노/직방/당근마켓/맘카페/지역카페 _ 노출 횟수를 늘리는 것이 중요
중요한 것은 매수 시 매도까지 생각하는것
B.M.
매도 전 갈아탈 지역/단지를 미리 정해놓자 (꾸준히 앞마당 늘려야겠지?)
하락장에선 욕심을 버리고 많이 깍을 시나리오를 만들자
매도…? 내보낼 수 있을까?
왜인지 지금당장 적용할 것을 알려주신 재이리님 감사합니다~!
알려주신 것 당장 써먹도록 하겠습니다!
지투실 27기 11조 화이팅!
