[지투기 3년은 기다림, 2익은 축적, 6년에 자유_마이리] 지투기 조장 튜터링 후기 With 윤이나 튜터님

안녕하세요 마이리입니다.

오늘은 윤이나 튜터님과 함께 지투기 조장님들과 액기스 같은 조장 튜터링 시간을 갖게 되었습니다.

처음 조장을 맡게 되면서 조장 튜터링 시간이 있다고는 알고 있었지만 어떤 내용인지 알 수 없었는데요.

이번에 튜터링 시간을 함께하면서 조장 역할을 맡아서 너무 좋았다라는 생각을 가졌습니다.

매도

<매도의 기준>
1. 수익이 났는가(예상 매도가를 설정하고 그에 근접했는가)
2. 갈아타기 할 단지가 현 단지에 비해 가치가 높은가
3. 리스크가 있고 그것을 헷지 하지 못할 상황인가 (역전세 등)

리스크 헷지가 안되는 상황인지 다시 한번 확인해보고 갈아타기 할 단지에 대해서도(현 단지에 비해 가치가 높은 단지가 있는지) 꼼꼼히 살펴보세요.

<매도 노하우>
1. 세입자에게 매수할 의사가 없는지 먼저 확인하기
2. 매수할 의사가 없다면 내보내고 매도를 진행하면 베스트(세입자 전세 직접 구해서 함께 말씀드리기)
3. 이미 수익 구간에 있다면, 세 낀 채로 팔아도 괜찮다는 것(공실 만이 답은 아님)

매수

<리스크 헷지가 되는 물건 VS 안되는 물건>
 

• 법인 매물 중 제2금융권 근저당에 70~80% 넘어가게 되는 물건이지만 저렴한 물건을 찾았을 때 매수 고민은?
  지금 시장은 복잡한 것을 풀어야 하는 물건까지 해야 하는 시장이 아님!

 '잃지 않는 투자'가 중요
 

• 내 여력으로 할 수 있는 단지보다 좋은 단지를 투자해도 될까? (시세 대비 조금 높게 전세가 맞춰져 있는 단지)
  - 가장 중요한 건 전세 만기 시점 주변 전세가가 낮아질 경우 리스크가 커질 수 있음, 리스크를 인지하고 있으면 리스크가 아니지만 첫 번째로 매수가의 10% 정도=역전세 대비금액(대출, 마이너스 통장), 이전 전세가가 낮았던 시장과 전세가를 비교해서 역전세가 날 수 있는 전세가의 마지노선을 생각해 본다.
  - 매매가 올라가는 시기에 전세가가 너무 낮게 깔려 있으면 투자금이 많이 들기 때문에 매도할 때 어려울 수 있음, 시장 상황에 맞춰서 해야 함

   

• 마통 사용 유무
  광역시에 투자한다고 해서 매도가 쉬운 것이 아님
  마이너스 통장을 사용하는 것의 진짜 의미 = 스스로 리스크를 헷지할 수 있어야 함(연 저축액) + 실력이 있어야 함

   

• 분양권이 있을 때 고려할 것
  - 분양권이 빠르게 전매 되지 않을 경의 수도 고려할 것
  - 분양권 잔금일 정도 고려를 해야 하는 것
  - 지방 투자 하게 되면 리스크 헷지가(잔금) 가능할지

   

• 대전VS부산 진입여부 고민
  - 매도가격/투자금만큼의 가격으로 매도 가격을 정하기(2년 뒤 매도 계획)
  - 대전도 좋고 부산도 좋지만 지금 할 수 있는 최선의 선택으로 투자를 해 나갈 것

<초소액투자/공시지가 2억미만 매수>
 

• 매달 내 앞마당을 관리하면서 2가지 방향성을 검토해보기 : 모의 투자
  -현재 가진 투자금
  - 1호기를 현재 매도했을 때 나오는 투자금(부동산에 전화해보기)+현재 가진 투자금

   

• 공시지가 2억 미만 투자를 고려할 때
  - 이미 다주택자로, 다음 투자를 위한 취득세가 높아진 경우
  - 다음 투자에 취득세가 중요해지는 경우
  (단지 내에서 모든 물건이 공시지가가 2억 미만이 아니기 때문에 모든 매물을 확인해봐야 한다)

<협상/단지 비교>
 

• 협상 제시가는? 

  - 최근 3개월 최저가 거래를 기준으로 한 단계 위로 던져보며 상승장이나 상황에 따라서 다르다.

• 전고점이 넘은 단지의 비교평가
  - 비슷한 입지를 가진 단지를 가져와 A단지 보다 B단지가 입지가 비슷한데 덜 올랐기 때문에 B단지가 싸네라고 비교, 아직 덜 오른 단지도 많기 때문에 전고점을 넘은 단지 보다는 아직 상승하지 않은 단지를 먼저 알아보기
  - 가치를 고정하고 가격을 비교하거나/가격을 고정하고 가치를 비교하거나

<임차인 이사 일정을 고정하지 않도록 하는 방법>
 

• 만기 즈음 이사 계획이 있는지 미리 확인
• 혹시 나가시게 되더라고 정확한 날짜를 딱 정하지 않고 조금 여유를 두고 조정하면 서로 훨씬 편할 것 같아서요. 다음 세입자 일정에 맞춰서 잔금일 기준 앞뒤로 조금 조정하면 어떨까 합니다.
• 날짜를 고정하면 다음 세입자를 못 구할 가능성이 있어서 오히려 보증금 반환이 더 늦어질 수 있다는 것

<전세 빼기>
 

• 공급이 있을 때 전세를 2년 6개월로 맞춰야 하나 고민일 경우에도 당시 상황에 따라 전세가가 내릴 수 있기 때문에 시도는 해보지만 리스크 헷지 측면에서 매매가의 10%를 보유하고 있는 것도 방법
• 공급이 없으면 전세가가 오를 것이라는 생각이 있지만, 규제나 정책은 대응할 수 없기 때문에 그 시점에 어떤 상황인지 모르고 대비할 수 없음, 최소한의 리스크 대비를 하면 됨(신용대출, 마통 남겨두기 등)
• 공급이 있는 지역의 전세빼기는 시기적으로 3~4개월 전부터 찾아보며 전세가에 대해 너무 고집하지 말고 단지의 상중하 전세가를 보고 내 물건 1등으로 만들기
• 주변 상황 잘 살펴서 부동산에 내놓기(내 물건 1등으로 브리핑 해줄 수 있는 부동산 찾기)
• CEO 마인드 중요/동료들에게 전임 부탁해서 내 물건 1등인지 확인, 일잘러 부동산 몇 군데만 조정 가능하다고 귀뜸

<투자공부에 관한 질문>

• 대전 동구의 외각 신도시 투자 :
  외곽 신도시를 사람들이 매매는 꺼리고 전세로는 살고 싶어 해서 매매가가 오르지 않고 기다려주어 적은 투자금으로 투자할 수 있는 기회를 준다고 하셨는데 사람들이 매수를 꺼리는 만큼 매도 가능성은 떨어진다고 이해했는데
  투자를 했을 때 상승장이 무르익은 시기가 아닌 경우 매도가 어려울 수도 있을 것 같은데요.
  - 상승장에서만 매도하면 좋겠지만 어디가 끝인지는 아무도 모르기 때문에 늘 뾰족한 선호도를 가진 단지를 찾아 투자해간다고 생각

  - 상승장 정체 하락장 진입 시기에도 매도가 잘 되는 선호되는 단지, 층, 향 등을 가지고 가면 안정적으로 보유할 수 있다.

  - 매도는 예술!!!!!  뾰족한 선호도의 단지를 최선을 다해서 찾는다.

  - 같은 투자금이면 할 수 있는지 단지 후보를 3개를 찾아서 내가 할 수 있는 최선의 선택지를 찾는다.

• 지방 구축 임장해야할까?

  - 내가 생각하는 지역 선호도랑 지역 사람들의 선호도가 다를 경우가 있다. 이럴 경우 모든 단지를 분임, 단임, 매임까지 좋은 단지부터 안 좋은 단지까지 모두 다 해보면 내가 투자할 단지는 여기까지구나 라는 것이 보일 것! 대구 달서구 구축(성서, 대곡, 도원, 상인동 등) 
  - 선호도 있는 단지의 단점이 있는 층과 향 매물(동래구 쌍용예가 뒷동 앞동 경사가 있는데 부사님한테 물어보면 뒷동과 앞동이 얼마 차이나 또는 경사보다는 향이 중요해라고 할 수도 있다.)

  - 손품으로는 앞동과 뒷동을 동별로 상승장 때 전고점을 찾아본다(현장방문과 함께 크로스 체크 필수!!

  - 원칙을 지켜 앞마당을 만드는 것과 완주 경험 중 어느 것 우선? 광역시의 경우 구축은 다 봐야 하는 것이 기본 (중소 도시는 보수적으로 보지만)

• 부산 동래구
  수요=지역 사람들의 선호 요소가 몇개나 있는지
  동래구의 선호 요소는 학군/아직까지 땅의 힘이 남아있는 곳
  역은 없는 곳보다는 있는 곳이 낫다(자차 비중이 높음, 지하철 이용률로 확인)

• 대전 중구
  - 대전에서 가장 좋아하는 둔산동에 멀지 않는 곳에 위치
  - 물리적으로 위치는 좋지만 낙후되어 있지만 사람들의 인식이 좋지 않는 동네
  - 정비사업이나, 신축 입주로 인해서 환경이 개선되고 젊은 사람들의 유입이 많음
  (=대구의 중구나, 동구/부산의 남구 대연동이나 연제구 연화라인 등, 변화가능성 다수)
  - 여전히 대전에서는 중구에 대한 선입견을 갖는 사람들이 많지만, 그때가 기회가 되는 것

  - 서구나 유성구에서 보기 힘든 4~5억대의 신축을 볼 수 있다.

• 대구 수성구
  월성은 자체 수요는 탄탄하지만 수성구와 거리가 있기 때문에 대구 전체적으로 봤을 때는 두류가 더 좋지 않을까!
  학군의 수요가 있는가가 궁금하다면 연식이 다 빠진 구축임에도 불구하고 살고자 하는 수요가 있는지를 확인!!!

튜터님과 함께 썸머 매니저님 그리고 퇴근을 못하신 조장님들고 귀참하는 열정과 소통하는 튜터링 시간 너무 좋았는데요. 

조장님들의 다양한 고민을 듣고 공감할 수 있었고, 질문과 튜터링만 들어도 강의 같은 질문의 수준, 그리고 질문 그 이상의 열정과 내용으로 실전반 같은 튜터링까지 3시간 넘는 시간을 너무 알차게 보낸거 같습니다.

오늘 튜터링 데이에서 알게 된 내용 중에 지난 임장 때 조원들이 질문한 내용도 있어서 더 집중하면서 들었는데요.

튜터링에서 나온 질문들이 비슷한 내용이 많아서 튜터님의 알려주신 내용을 이번주 단임을 하면서 조원들에게 공유하고 같이 생각해보는 시간을 가지면 너무 좋을 거 같습니다.