관련 강의
실전준비반 - 단 한번의 투자로 1억 버는 임장.임장보고서 노하우
너나위, 자음과모음, 권유디, 코크드림
#밥잘님 강사님 의 실전 준비반 구해줘 임장 보고서
#임장 보고서 작성 나에게 적용할 점 들과 다시 배우는 것들
1.입지 분석 지리적 위치
수요에 관한 생각 담기
#이지역 에 누가 살까?
강남 출근하는 직장인 보다는 구디 가디 여의도 의 직장인 수요를 끌어 올 위치
#이 지역 에 왜 살까?
서쪽에서 서울과 가장 가까운 경기도 중 하나 여서 아닐까?
또는 인천 , 시흥 에서 서울 접근이 더 가깝기 때문이 아닐까 ?
#장표 작성 목적 ( 물리적 위치 )
주요 직장 과 의 거리 , 주변 지역 에서의 위상 = 수요와 연결
누가 살고 싶을지 ? 왜 살고 싶을지 ?
※임보 에 생각을 담으 라는데 무슨 생각을 담을까요 ? 🧐
1.수요에 대한 생각
누가 살까? 배후 직장 , 가족 또는 싱글 , 청년 , 노인 등 등
2.가치에 대한 생각
왜 살까? 왜 좋아할까?
-직장 교통 학군 환경
이지역에 살고자 하는 이유를 생각 해본다!
직장이 있어서 , 교통이 편리 해서 , 학군이 좋아서 , 환경이 좋아서 ~
3. 가격에 대한 생각
-상위 에서 하위 가격감 을 익히고
-시세 지도 그리면서 ' 이단지 가격이 매력적인지
-내투자금으로 여기를 살수 있구나
4. 투자에 대한 생각
-평균 투자금 이라면 여기가 좋겠다.
-앞마당 과 비교 평가 시 ~
이투자금으로 이 단지 가 최선일까 ? 최고의 투자 는 없지만 ,
내가 가진 앞마당에서 최선인가 ? 라고 생각 해보기!
입지 분석
지역 정보 위성 사진
장표 작성 목적 : 땅의 모습을 빈땅 여부 ( 임지 독점성과 연결 하여 생각한다. )
신규 주택과 선호 요소에 대한 생각 담기
Q. 입지 독섬성이 있나?
빼곡하게 뭐든 차있다. 새아파트가 들어오기 어렵다 (새아파트 들어오려면 부수고 들어와야함 )
Q.단절을 만드는 게 있나 ?
산이 많기 때문에 동네가 단절이 있을 것이고 동네간 선호차이가 있는지 임장으로 확인 필요 하다.
고속도로 , 큰 도로 , 지상철 , 산 과 언덕이 있을시 , 고가 도로 가 있으며 , 생활권 마다 단절 되어
분위기 가 바뀌거나 , 다르다 .
Q.더 선호하는 곳은?
산이 많으니까 언덕이 심할 듯
언덕 없는 평지 아파트를 좋아할 듯
산이 많을수록 언덕이 심하다면 언덕보다는 평지에 있는
아파트 의 선호도가 더욱 높을것 이라고 생각
해볼수 있다.
Q.주거 유형의 특징은?
빌라 주택이 많고 , 아파트가 적다
아파트가 희소 하여 선호가 높을 듯하고
아파트의 상품성 이 낮아도
선택할 이유가 될듯하다. 빌라 와 주택 보다는 아파트 를 선호하는
수요가 많기 때문이다.
장표 작성 발달 : 주거 형태를 함게 고려 한다.
입지 독점성이 있나? 단절 된 곳이 있나? 거주 유형은 어떠한가?
5. 분위기 임장 후 동별 생활권 나눠보기
임장후 생활권 특징과 내가 본것을 작성 하고 기록한다.
#그리고 조금 더 디테일 하게 들어간다면 ?
#각 생활권 의 선호도 결정 요인 ( 신도림역 ) , 환경 ( 이마트 , 홈플러스 , 디큐브 )
상권 ( 학원가 ) 직장 교통 주거 지역 의 특징을 작성한다.
사람 은 강아지 산책 시키는 사람이 종종 보이고 , 젊은 학생들하고 , 아이들이 좀 보인다.
Q.선호를 높여주는 요소는 무엇인지?
지하철,상권 , 건물의 연식 등
Q. 직장, 교통 , 상권 , 학원가 특징은?
공장인가 ? 오피스인가 ? 최신 상권? 오래된 상권 ? 태권도 학원 ? 입시 학원 ?
지하철 8호선 , 9호선 은 언제 들어오는지 ?
Q.사람들은 어떤 모습이었지?
연령대 ? , 차림새 ? ,표정 ?
#생활권 특징을 뚜렷하게 남기는 것이 가장 중요하다.
"이 지역에 사는 이유는 뭐지 ?
“ 이 지역에서 집을 살땐 결국 뭘 중요하게 선택해야 하지 ? ”
#입지 분석
직장
직장 종사자수 와 사업체 수 를 정량적 으로 판단 하라
주소지 기준 급여 > 원천징수 기준 급여 : 타 지역에서 벌어오는 소득이 더 크다는 뜻
타지역 출근하는 사람이 중요하게 여기는 요소 를 이후
입지 분석 , 단지 분석 , 가격 분석을 통해 뾰족하게 집중 하세요!!
어디에 어떤 종류 의 직장이 있지 ?
이런 직장이 수요를 끌어오는 이유인지 확인 하세요~
#입지 분석
교통
Q. 더 가치 있는 노선은?
Q.주요 일자리까지는 얼마나?
Q.교통 입지가 가장 좋은 생활권은?
#이 지역에서 어디 직장으로 더 많이 가는가 ? 를 확인해 본다.
(어느 역이 , 어떤 노선이 지역에서 많이 사용되는지 알아본다! )
지하철 역 승하차 인원을 확인하여 , 사람들이 해당지역에서 가장 많이 이용하고 , 좋아하는 역이 어디인지
확인하여 , 지하철 역 선호도 를 파악해 본다!
#입지 분석
학군
Q.이 지역 에서 사람들이 좋아하는 학군이 어디인가 ?
Q.95% 이상 학교 ?
Q.90% 이상 학교 ?
Q. 85% 이상 학교 ?
Q. 학원가 발달한 곳은 ?
Q. 특목고 진학률 높은 곳은 ?
Q. 구리는 학군이 이사 오는 중요한 이유 일까?
중등학군 과 함께 초등 학군도 체크 하기!
초등학교 와 학업성취도 평가 가 높은 중학교 와 학원수가 많은 학원가 가 공통 되는곳 이 어디고
그 동네에서 선호도 가 높은곳 은 ?
TRY
강력한 학군이 아니라도 지역내 에서 학군지 를 찾아보기!
Q. 지역에서 더 좋아하는 학군지는 ?
Q. 가격과 연결 짓는것 !
#입지 분석
환경
Q. 분위기 임장 에서 보았던 동네별 환경의 특징 을 나의 임장 보고서 에 적용하여 생각 정리를 해보기!
-투자로 이어지기 위해서 반드시 분위기 임장시 본인이 직접 봤던 것 을 적용하여 ,
환경의 특징을 나의 생각으로 정리 해야 한다! -
정성적 평가 를 할때 , 지역 에서 본것을 직관적으로 간판 이름을 적는다.
어떤 상권과 유흥가 가 있는지 모두 작성 하여 , 동네 의 분위기 를 익힌다.
Q.백화점 마트등 소비상권이 활발한 곳은 ?
Q.유흥 등 비선호 시설이 있는 곳은 ?
Q.아이 키우는 가족은 어느 동네 부터 살고 싶을까 ?
#입지 분석
공급
지역내 3년이내 공급 을 정리 한다.
적정 수요량 대비 공급 물량을 파악하기!
해당지역 에 전출입 관계 탑3 지역 까지 공급 확인하라!
TRY투자 생각 담기 :
주변 공급 초과한 곳이 있는가 ? 연평균으로 는 인접지역 공급 부족함
특정 시기 과다 공급 있는가 ? 남양주시 2028년 수요 대비 2배 넘는 공급으로 일시적 충격 올 수 있음
투자 한다면 대응을 어떻게 할 수 있는가?
: 2026년 신규 투자시 선호 높은 단지 투자 + 과한 전세가 욕심 제어 + 마통 보유 까지 생각하기!
입주 예정 지역 지도에 확인하며 내가 투자할 단지와 입지의 차이 , 근접성 등 고려 해본다!
발전 시킬점 !!! -나에게 적용점 -
( 생각 정리 하기 )
직장 : 배드 타운이기 때문에 교통을 중요하게 봐야 한다
교통 : 모든 업무지구 1시간 내 접근 가능 하다
학군 : 학군의 영향력이 크지 않음
환경 : 대형 마트 백화점이 있는 곳은 OOO 시청역
7호선 입지 좋은 신축 > 7호선 입지 좋은 구축 > 그 외 입지 덜 좋은곳 의 신축 > 그 외 입지 떨어지는 구축
공급 : 27년 OOO시 자체 공급 적정 수요 초과 수준이다.
26년 하반기 , 27년 말 ~ 28년 초 공급량 많으므로 이 시기를 피해 , 26년 4월~ 6월 잔금이 안전함
생각 정리를 한번 더 긁어보기!!!!
#분위기 임장 이후 생활권 구분과 순서 !
-가장 많은 고민 이 되는 ~??? -
🙄🙄🙄
생활권에서 중요한 것 : 동네 특징과 선호를 연결해본다
최종 지역분석이 완료 되면서 우선순위와 선호를 재조정 해본다.
정말 중요한 것 은 : 정답이 아닌 생활권 선호 파악을 위해서 , 생각 근력 을 키우고 조사하고 ,
고민하는 그 과정 그 자체 가 나의 투자 결정의 근거 가 된다.
#이번 라이브 는 정규 강의 못지않은 인싸이트 를 주셔서 정말 감사합니다!
다시 한번 성장에 행복 합니다 !! 밥잘님 의 라이브 에서 배운점들 이번 한달 동안 바로 적용해보겠습니다!!!
목표를 달성하게 하는 힘 - 꾸준함
목표의식
+
기계적으로 반복
+
즐거움을 찾는 태도
+
좋은 사람들
+
구체적이고 세밀한 계획
+
작은 성공 = 누적
+
인내심
위대한 힘! = 꾸준함
제대로 된 방법으로 기준을 지켜서 할수있는 사람이 되어야 한다!
- 밥잘님 말씀-
꼭 저의 고민과 걱정 그리고 마음에 응어리가 쭈욱 내려가는듯한 말씀 에 오늘 저녁또한 성장하고 행복 한시간을
가지게 되었습니다.! 밥잘님 강사님 의 라이브 코칭에서 말씀들과 진정 기버 의 모습에 또 감탄 하였습니다!
행복함 과 성장에 도움을 주셔서 너무너무 감사합니다!
성장에 기쁨을 찾아내는 사람이 되어야겠어요! ㅋㅋㅋ 행복 합니다!!! 😘
