"같은 청약 통장인데,
왜 나는 계속 청약에서 떨어지고 누군 당첨되는 거지?"
“왜 계속 넣는데 떨어지는 거지?”
생각해보신 분 계신가요?
사실 그 이유는 간단합니다.
애초에 넣으면 안 되는 청약, 넣었을 때 유리한 청약이 있으니까요.
그리고 우리 대부분은
공공분양, 민간분양, 국민주택, 신혼희망타운, 생애최초…
익숙한 이름들 속에서 정작 나는 어떤 청약을 노려야 할지 모르는 때가 참 많아요.
결국 가점이 낮아서만도 아니고,
청약의 종류와 구조를 모르고 무턱대고 넣다보면 떨어질 수 밖에 없죠.
그래서 오늘은 청약의 종류를 하나씩 정리하고,
어떤 청약이 나에게 맞는 기회인지 기준을 잡아보려 합니다.
이 글을 다 읽고 나면 청약 공고를 봤을 때
“이건 내가 넣어볼 만한 청약이구나”
스스로 판단할 수 있게 될 거예요.
청약의 종류 : 공급 방식에 따라 나뉘는 공공분양, 민간분양
1)공공분양 vs 민간분양
청약은 가장 먼저 ‘누가 공급하느냐’로 공공분양과 민간분양이 나뉩니다.
- 공공분양: LH, SH 등 공공기관이 시행합니다.
소득이 낮은 무주택 서민이나정책적 배려가 필요한 계층을 돕는 것이 목적이라 분양가가 저렴합니다. - 민간분양: 민간 건설사가 시행합니다.
브랜드(자이, 래미안, e편한세상 등)와 입지가 다양하며 분양가는 시장 가격이 그대로 반영됩니다.
2)공공분양의 종류
공공분양은 종류가 여러 개로 나뉩니다.
공통적으로 소득·자산 기준을 통과해야 기회를 얻을 수 있어요.
(상세 기준 참고: 마이홈포털)
① 공공분양 (일반)
- 공급 대상 : 무주택 세대구성원으로서 소득·자산 기준을 충족한 자.
- 전용 면적 : 85㎡ 이하.
- 공급 가격 : 분양가상한금액(건축비+택지비) 이하에서 결정되어 시세보다 저렴합니다.
당첨 비결 : 자격 충족 후 납입 횟수(또는 인정 금액)로 경쟁하기 때문에
청약통장에 오랫동안 꾸준히 납입해온 무주택자에게 매우 유리해요.
② 신혼희망타운 (일명 신희타)
- 공급 대상 : 혼인 7년 이내 혹은 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족.
- 주택 규모 : 소형 평수인 전용 60㎡ 이하로 공급.
특징 : 초저금리 전용 대출 혜택이 있어 초기 자산이 부족한 신혼부부에게 특화된 기회죠.
③ 뉴홈 (공공분양의 새로운 브랜드)
뉴홈은 청년과 무주택 서민의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 도입된
공공주택의 새로운 이름입니다. 총 3가지로 나뉘어요.
- 나눔형 (시세 70% 분양) : 시세보다 훨씬 저렴하게 분양받는 대신,
나중에 집을 팔 때 발생한 시세 차익의 70%는 내가,
30%는 국가가 나누는 방식입니다.
훨씬 저렴하게 분양 받으니까, 초기 자금이 부족한 분들에게 유리하겠죠?
선택형 (6년 살아보고 결정) : 보증금과 월세를 내며 먼저 6년 동안 거주해 본 뒤,
분양받을지 말지를 나중에 선택하는 방식입니다.
당장 큰돈을 들이지 않고 내 집을 찜해둘 수 있다는 장점이 있습니다.다만, 나중에 분양전환가격이
입주시감정가격과 분양전환시점 감정가 두 가격의 평균 금액으로 정해지기 때문에
6년 후 집값상승이 많이 된 경우 분양가가 생각보다 저렴하지 않을 수 있습니다.일반형 (기존 공공분양) : 우리가 흔히 아는 국민주택 방식입니다.
시세의 80% 수준으로 분양받으며, 시세 차익은 모두 본인이 가져갑니다.
뽑는 방식으로 나눠 본 청약 종류 : 일반공급과 특별공급
1)일반공급과 특별공급
이번에는 집의 종류가 아니라 어떻게 뽑느냐의 관점에서 볼게요.
이 기준은 공공분양과 민간분양 모두에 공통으로 적용됩니다
- 일반공급: 저축 총액이나 가점으로 정직하게 순위를 가리는 방식입니다.
- 특별공급: 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양자, 신생아 등
특정 조건을 만족하는 분들만 가능합니다.
2)특별공급 상세분석
많은 분들이 ‘나는 당연히 안 될 거야' 라고 생각하거나
생각보다 ‘이런 특별 공급이 있다고?’를 몰라서 놓치는 경우가 많습니다.
특별공급에 해당하는데 일반 공급만 넣기도 하죠.
그러니 이번 기회에 상세히 특별공급 요건을 살펴보세요.
① 생애최초 특별공급
- 정책 목적 : 첫 내 집 마련 기회 확대
- 주요 타겟 : 가점이 낮은 1인 가구나 젊은 부부
- 핵심 특징 : 가점보다 추첨 비중이 높아 운이 작용하지만, 소득·자산 기준은 엄격함
- 유리한 경우 : 사회초년생, 주택 소유 이력 없는 경우
불리한 경우 : 과거 주택 소유 이력이 있는 경우
② 신혼부부 특별공급
- 정책 목적 : 신혼부부의 주거 안정 및 출산 지원
- 주요 타겟 : 혼인 7년 이내 무주택 부부(신청자 및 배우자 모두 무주택이여야 함, 과거주택보유이력 무관)
- 핵심 특징 : 자녀 유무가 가장 중요한 변수이며(자녀있으면 1순위, 없으면 2순위), 소득 구간별로 물량이 나뉨
- 유리한 경우 : 미성년 자녀가 있는 부부
불리한 경우 : 무자녀 고소득 맞벌이 부부
③ 다자녀 가구 특별공급
- 정책 목적 : 다자녀 가구의 주거 지원
- 주요 타겟 : 미성년 자녀 2명 이상 가구
핵심 특징 : 자녀 수 등을 점수화하여 배점순으로 선발하며, 비교적 넓은 평형이 공급됨
④ 노부모 봉양 특별공급
- 정책 목적 : 고령 부모 부양 가구 지원
- 주요 타겟 : 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 무주택 세대
- 핵심 특징 : 요건은 까다롭지만 자격만 갖추면 당첨 확률이 매우 높음
예를 들어, 특별공급을 상황별로 살펴볼게요.
만약 내가 3세, 1세 아이를 양육하고 있고 결혼한지 5년 되었다면?
신혼부부 특별공급에 아주 유리한 경우겠죠.
또 다른 예로, 내가 70세 부모님을 5년 이상 모셔왔다면 있다면,
노부모 봉양 특별공급에 유리할 겁니다.
내가 지원할 수 있는 공공분양 유형은?
공공분양은 소득과 자산 기준을 넘으면 신청 단계에서 바로 걸러집니다.
아래 표를 통해 내가 실제로 지원 가능한 공공분양 유형이 무엇인지
반드시 한 번 더 확인해 보세요.
※ 기준은 지역·공고·공급유형에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 개별 공고문 기준을 최종 확인하시기 바랍니다.
나는 어떻게 해야할까?
청약은 운의 문제가 아닙니다. 나에게 맞는 기회를 정확히 고른 사람이 확실히 유리해요.
마지막으로 다시 정리하면, 아래 상황별로 나에게 맞는 특별공급을 먼저 따져보세요.
- 신혼이거나 출산 계획이 있다
→ 신혼희망타운 / 신혼부부·신생아 특별공급 - 집을 한 번도 가져본 적이 없다
→ 생애최초 특별공급 - 미성년 자녀가 2명 이상이다
→ 다자녀 특별공급 - 부모님을 실제로 모시고 산다
→ 노부모 봉양 특별공급 - 특별한 자격이 없다
→ 일반공급 (저축 총액 또는 가점 관리)
같은 청약통장을 들고도
누군가는 당첨되고, 누군가는 몇 년째 같은 자리에서 떨어지는 이유는
어쩌면 운이 아니라 선택의 문제가 아닐까요?
공공분양인지 민간분양인지,
일반공급인지 특별공급인지,
그리고 그중에서도 지금 내 조건으로 가장 확률이 높은 길이 어디인지를
먼저 구분한 사람만 다음 단계로 갈 수 있다는 사실 잊지 않기로 해요.
다만, 여기서 한 가지 더 알아보자면
“얼마짜리 집까지, 내가 청약에 넣어도 되지?”란 질문이 생길 거예요.
청약은 자격만 맞는다고 끝나지 않죠.
분양가, 중도금, 잔금까지
현실적인 예산 계산이 빠지면 다시 막히게 됩니다.
다음 편에서는 이에 대해 알아볼테니 꼭 이어서 읽어주세요.
