안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
이전에 분위기임장 팁과 단임 준비편에 부족하지만 많은 사랑을 받아서.. ㅠㅠ
이번에는 단지임장 실전편으로 찾아뵙게 되었습니다.
(이전 글이 필요하신 분을 위해 링크 남깁니당)
단지임장, 확실히 기억나게 준비하는 법(feat. 트렐로)
이제 단지임장 준비를 완벽하게 끝냈으니!!
실제 단임 현장에서는 어떤 것을 중점으로 봐야하는지
미리 준비할 수 있는 글을 적어보았습니다.
만약 아예 단지임장이 처음이신 분이더라도,
혹은 여러차례 해보신 분들이라도
모두에게 도움이 되는 글을 써보고자 했으니
많은 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
0. 좋은 단지임장이란 무엇일까??
사실 단지임장은 '단지'를 보고 오는 행위 그 자체입니다.
이미 시도해 보신 분들은 아시겠지만...
단지임장이 임장 과정 중 가장 지루하거나 귀찮다고 생각하는 분들이 꽤 많습니다.
하지만 단지임장은 이 지역을 이해함에 있어서 '반드시' 거쳐야 하는 관문입니다.
그 효과는 크게 두 가지로 나눌 수 있어요.
디테일의 완성: 분임 때 큰 도로 위주로 다녔다면,
단임은 실제 단지 내 거주민이 걷는 길을 걸으며 놓쳤던 선호 요소들을 파악하는 과정입니다.
실제로 걷다보면 분임 때 보지 못한 ‘비선호요소’나 혹은 그때는 이해못했으나 왜 이곳을 좋아하는지 살필 수 있습니다. 또한, 주변 환경이나 분위기 때문이 아니고 해당 ‘단지’가 지역의 분위기를 바꿔버릴 수도 있습니다.
- 저평가 단지 발굴: 현장에서 단지의 디테일을 직접 확인하고 '나만의 저평가 단지'를 찜할 수 있습니다.
사실 단지임장이 정말 중요한 이유는 이부분이라고 할 수 있습니다.
우리가 손품으로 시세 조사를 먼저 하면,
나도 모르게 ‘가격’에 따라 단지의 수준을 미리 결정지어 버리게 됩니다.
하지만 내 눈으로 직접 현장의 가치를 확인하고 "A단지보다 B단지가 확실히 낫네?"라는 비교 기준이 서게 되면,
그때부터는 가격에 휩쓸리지 않는 투자자가 됩니다.
투자의 기본은 ‘가치 있는 것을 싸게 사서 제값에 파는 것’입니다.
가격만 보고 가치를 판단하면, 진짜 알짜배기인 '저평가 단지'를 놓치기 쉽습니다.
우리가 일반 투자자보다 강점을 가질 수 있는 이유는 딱 하나입니다.
내 눈으로 단지를 직접 보고, 어떤 것이 진짜 가치 대비 싼지 확인하는 과정을 거쳤기 때문이죠!
이런 디테일들을 꼭 챙겨가셨으면 좋겠습니다.
그렇다면 어떤 기준으로 가치판단을 할 수 있을까요?
1. 해당 단지가 어디에 위치하는지 확인(바뀌지 않는 것)
제가 먼저 분임 때 나눴던 생활권과 지도를 보고 가는 것을 추천해드린 이유!!
부동산이기 때문에.. 가장 바꿀 수 없는요소는!?
1. ‘어디에 위치’하는지가 가장 중요합니다.
시간이 지나도 바뀌지 않을 것은 해당 단지의 '위치'입니다.
해당 단지 근처에 교통(역세권 여부), 상권, 학교 등을 주의 깊게 보시고
내가 분임 때 적었던 생활권의 선호 요인을 누릴 수 있는 단지인지,
혹은 비선호 요인이 가까운 단지인지 살펴야 합니다.
수도권에서 가장 중점으로 봐야하는 것은 ‘교통’입니다.
이 교통은 단지의 연식이나 상품성도 뒤집을 수 있는 주요한 입지요소입니다.
단지가 엄청 중심에 있지 않더라도, 지하철 교통이 편리하다면.. 그 가치를 인정받을 수 있습니다.(EX 다산신도시)
단, 지방에서는 인구밀집이 심하지 않고 외곽도로가 잘 되어있기 때문에,
오히려 환경이나 연식이 주요입지로 작용할 수 있습니다.
2.그 다음은 주변 ‘환경’을 봐야합니다.
환경이란, 생활하는 주위의 상태 곧 생활반경에 어떤 것이 위치하며 어떤 모습인지를 보는 것입니다.
환경이라는 큰 범위 안에서 상권접근성, 학교, 학원가 등이 위치한다고 보시면 됩니다.
환경중에 특수한 환경은 ‘학군’입니다. 만약 학군이 아주 뛰어나다면 교통을 뒤집는 결과도 가져오기도 합니다.
그 이유는 아이를 키우는 부모라면, 출퇴근이 조금은 불편하더라도 아이에게 맞추는 경우도 있기 때문입니다.
(하지만 대부분의 경우 교통의 힘을 뒤집지는 못합니다.)
학군은 양천구 목동, 대치, 평촌, 분당, 수지 등 아주 유의미한 곳들을 제외하고는
환경에 포함되는 개념이라고 보시는게 조금 더 편합니다.
상권 접근성이나 학교, 학원가 등 물리적으로 해당 단지 주변의 요소를 확인하며
생활편리성을 확인하는 과정이 가장 먼저 해야할 과제입니다.
2. 어떤 사람들이 살까? (바뀔 수도 있는 것)
사람들이 그 단지를 전세나 매매로 실제 내 돈을 주고 산다는 것은 그만한 이유가 있겠죠??
대출을 받든 종잣돈을 사용했든
내 인생의 가장 큰 지출이라고 해도 과언이 아닐 정도의 돈을 지불하고
그 곳에 머물렀다면 그 이유가 있다는 것이죠.
그렇다면 거주민의 수준이 높다면??
그만큼 수준 높은 분들도 해당 단지에 머무를 '이유'가 있다고 보시면됩니다.
즉, 거주민의 수준을 안다면 내가 이 단지를 선택함에 있어서
선호도를 가장 쉽게 레버리지 할 수 있는 요인이라고 할 수 있죠
- 확인 방법: 옷차림, 가방, 주차된 차량을 통해 소득 수준을 확인하세요.
- 연령대 체크: 아이들이 많은지, 젊은 직장인이 많은지, 혹은 어르신들이 주로 보이는지 확인해야 합니다.
- 사람들이 안 보이는 시간대라면?: 아이들이 놓고 간 킥보드 수량이나 단지의 관리 상태로 추측해 볼 수 있습니다.
3. 단지의 상품성 (신축 vs 구축의 디테일)
구축과 신축은 세부적으로 들어갈수록 그 차이가 극명하게 보입니다.
- <신축>: 건물은 다 좋아 보이죠? 하지만 ‘조경’과 ‘보도블럭 관리 상태’를 보세요.
- 관리가 잘 안 되는 곳은 보도블럭이 깨져있거나 단지 관리가 부실합니다.
- 특히 나중에 절대 못 바꾸는 '동간 거리'를 우선적으로 보시고, 단지 내 차량 통행 여부도 꼭 체크하세요.
- <구축>: 대형 평수가 많거나 수준이 높은 단지일수록 관리 상태가 짱짱합니다. (예: 대전 둔산 크로바 아파트)
- 80~90년대식: 지하 주차장 유무 (지상주차장만 있는경우 주차가 매우 힘듦)
- 00년 초중반: 지하 주차장 연결 여부
- 주차 꿀팁: 밤에 다시 와볼 수 없어도 알 수 있는 흔적이 있습니다!
- 낮에 차가 많이 없더라도 이중주차나 개구리 주차의 흔적이 보인다면?
- 밤에는 주차 전쟁이 치열할 거라는 걸 바로 짐작할 수 있죠.
- 기타: 샷시 교체 여부(거주민 교체 활발함의 척도), 복도식/계단식 차이도 필수입니다.
<추가 팁>
단지를 돌다 보면 "어느 동이 가장 비쌀까?"를 추측해 보는 재미가 있습니다.
- 조망과 향: 앞동에 가리는 부분이 없는지, 채광은 확보되는지 보세요.
- 편의성 vs 쾌적성: 무조건 입구동이 좋을까요? 지하철역이나 버스정류장이 멀다면 오히려 정류장 가까운 동이 선호되기도 합니다. 대단지 초품아라면 학교와 딱 붙은 동이 로얄동이 되기도 하죠.
- 지형의 영향 (부산 사례): 요즘 핫한 부산처럼 언덕이 많은 지역은 '평지냐 아니냐'에 따라 가격격차가 나기도합니다
- 대연파크푸르지오나 레이카운티 같은 곳을 보면, 같은 단지 안에서도 앞동과 뒷동의 가격 차이가 크게 나는 걸 볼 수 있어요. 현장에서 직접 언덕을 걸어보며 실제 가격에 영향이 있을만한 언덕을 파악해보세요
- 언덕이 심하다면 매매가까지 차이나는 유의미한 결과도 가져옵니다..!
마무리하며
단지를 다녀오고 나서 가격 감이 바로 안 생겨도 괜찮습니다.
단지임장 한 번에 가격을 다 입히는 건 오랫동안 임장했던 분들도 쉽지 않거든요.
그럴때 반드시 ‘현장의 메시지를 기록’하는데에 힘을 쓰시면 좋을 것 같습니다.
제가 이전 편에서 말씀드린 ‘트렐로’나 ‘단지체크리스트’도 괜찮습니다.
마지막으로 현장에서 발로 뛰고 계실 여러분께 꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다.
단지임장을 하다 보면 어느 순간 다리는 아파오고,
이 단지가 저 단지 같고, "내가 지금 단순히 걷기 운동을 하는 건가?" 하는 생각이 드는 고비가 반드시 옵니다.
그때 옆에 있는 다른 분들의 속도나 열정에 치여 '빨리 끝내는 것'에만 급급해하지 마세요.
단지임장의 진짜 목적은 숙제를 끝내는 것이 아니라, 내 돈을 지킬 '눈'을 기르는 것입니다.
조금 느려도 괜찮습니다. 남들이 단지 세 개를 지나칠 때, 여러분은 단 한 곳이라도 제대로 느껴보세요.
- "이 보도블럭은 왜 이렇게 깨끗할까?"
- "이 언덕을 매일 오르내리는 사람들의 마음은 어떨까?"
현장에서 느낀 아주 사소한 질문 하나가
나중에 수천만 원, 수억 원이 오가는 결정의 순간에 가장 강력한 확신이 되어줄 거예요.
오늘 여러분이 단지 안에서 흘린 땀방울과 무겁게 느껴졌던 그 발걸음은 절대 배신하지 않습니다.
기록이 완벽하지 않아도 괜찮아요. 그 현장의 공기와 분위기를 오롯이 담아온 여러분의 감각을 믿으세요.
여러분의 그 치열한 하루가 모여 투자의 결실로 맺어질 날을 진심으로 응원하겠습니다.
이번 주말 모두 단지임장 화이팅입니다!!
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