안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

작년 10.15 규제로 인해서

갑작스럽게 지방투자로 방향을

돌리신 분들을 주변에서 더러 봅니다.

근데, 막상 지방에 오고나니

어느 지역을 가야하고, 

어떤 단지를 투자해야 하고,

궁극적으로 지방 투자도 돈을 번다는

확신을 갖지 못하고 방황하기도 합니다.

그래서 오늘은 최근 공급이 부족해지면서

다른 지역보다 상승장이 일찍 온

지방의 교과서라고 불리는 ‘울산’ 시장을 

어떻게 바라보고 이해하는지

그 교과서를 읽는 방법을 알아보고자 합니다.

지방투자에 대한 확신

가장 먼저, 궁극적으로 다들 가지고 있는 의구심,

“지방 투자를 해도 돈을 버나요?”

"지방 소멸이라는데,

서울만 투자해야 하는거 아닌가요?"

에 대한 답을 교과서에서 찾아보죠.

지난 2018~2022년은

코로나로 인한 유동성 증가로

전국 어느지역할 것 없이 자산의 가격이

상승한 가히 미친 불장이었습니다.

그러니 당연히 자산을 가지고 있었다면,

서울이든 수도권이든 지방이든 다 올랐겠죠?

하지만 지금은 다릅니다.

22년부터 금리가 오르기 시작했고,

각종 규제로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 커져

상대적으로 외면받는 지방 단지들은

투자의 가치가 없다고 생각하시는 분들이 많죠.

그리고 지방투자로는 돈을 벌 수 없다고

생각하는 분들이 많습니다.

그러나!!!

하락장 이후 지금까지 울산에서도

수도권 못지 않게 2억 이상의 수익을

올릴 수 있는 단지가 있었습니다.

'에이~ 그건 대장이니까 그렇지,

투자금도 많이 들잖아…'

라고 생각할 수도 있겠죠?

그럼 이건 어떨까요?

이 단지는 울산에서 선호되는 남구가 아닌 중구,

지방에서 좋아한다는 신축이 아닌 구축입니다.

이 단지는 지난 하락장에 5천 정도의 투자금으로

매수할 수 있었고, 2년 정도 지난 지금

수익은 9천만원이 넘는 수익을 안겨주었습니다.

수익률이 2년만에 약 200%의 수익이 난거죠.

이렇게 지방투자도 충분히 돈을 벌 수 있다!

지방투자도 잘하면 서울, 수도권 못지 않다!

라는 것을 금리가 오르고, 지방 매매심리가 

죽은 시장에서도 가격이 가치에 따라 오르는

교과서를 보며 확인하고 확신을 얻을 수 있습니다.

내가 보는/투자한 단지에 대한 확신

울산이라는 교과서 같은 시장을 보며

이제는 지방투자의 확신을 얻을 수 있었나요?

그러나 문제는 또 있습니다.

"지방이 돈을 벌 수 있다는 건 알겠어요,

근데 이 단지도 돈을 벌어다 줄까요?"

“이 단지는 진짜 안오를거 같은데요?”

라는 생각에 섣불리 지방투자를 시도하지

못하는 분들이 많이 계신 것 같습니다.

아무래도 서울, 수도권과 같이

명확한 입지요소와 많은 수요가 없다보니

잘못 샀다가 영영 오르지 않는 단지를

고를 수 있다는 걱정이 앞서기 때문에

내가 보는 단지에 대한 확신을 갖지 못하는 거죠.

이 역시 울산이라는 교과서를 잘 공부하면,

다른 지방에서 내가 보는 단지,

내가 투자한 단지에 대한 확신을 가질 수 있어요.

위 단지는 부산진구의 연지 생활권에 있는

신축 단지입니다.

물론, ‘신축이기 때문에 당연히 좋아하겠지?’

라고 생각할 수 있지만, 

지난 하락장에서 2년이 넘도록 하락한 후

가격을 회복하지 못하고 있습니다.

‘아.. 내가 잘못산 거 아닐까?’

‘이런 단지는 안오르는 거 아니야?’

라는 생각이 들지도 모르겠습니다.

하지만 울산이란 교과서를 공부하며

내 단지와 비슷한 위상을 가진 단지를 찾아보면,

지난 상승장에 비슷한 전고점 가격을 보인

울산의 약사아이파크를 찾아볼 수 있습니다.

(전고가 같다고 무조건 비슷한 위상이 아닐 수 있어요)

울산이라는 공급이 부족한 시장에서

약사아이파크는 저점에서 상승하여 현재 6억대까지 상승,

'내가 투자한(보는) 포레나초읍도 앞으로 부산의 공급이

부족하게 되면, 약사아이파크정도는 상승할 수 있겠다!'

라는 확신을 가질 수 있는 것이죠.

이렇게 내가 다른 지역에서 보는 혹은 투자한

단지와 비슷한 위상을 가진 울산의 단지를 찾아보며

내 단지에 대한 확신 가질 수 있는 것이죠.

저평가 지역에 대한 확신

마지막으로 어느 지역이 저평가 지역인지,

이 저평가 지역에 대한 확신을

울산이라는 교과서를 보며 확인할 수 있습니다.

다들 아시겠지만, ‘울산’이라는 시장은

이미 어느정도 상승해서 더이상은 싸다고

느끼기에는 조금 아쉬운 시장입니다.

그런 울산이라는 교과서를 보며,

현재 울산의 특정 단지와 같은 가격을 보이는

다른 지역의 단지들을 비교해보며,

그 지역이 지금 저평가된 시장인지 아닌지를

확인해 볼 수 있습니다.

위 단지는 울산 중구의 혁신 생활권 대장인

우정혁신동원로얄듀크2차라는 단지입니다.

현재 호가상 저층 제외하고 

6.7억의 가격을 보이고 있죠.

그럼 이와 비슷한 가격을 보이는 단지를 

다른 지역에서 가져와볼까요?

먼저 대전의 죽동 금성백조예미지가 있네요.

연식이 나쁘지 않고 대덕연구단지에 맞닿아 있어서

대전 사람들이 꽤나 선호하는 단지입니다.

두번째는 전주의 에코시티더샵3차입니다.

쾌적한 에코시티 생활권에 위치한 단지로

현재 전주의 대장 단지 중에 하나이죠.

세 단지를 한 번 붙여 볼까요?

지난 상승장에서 전고점은

죽동예미지(8.7억) > 동원로얄2차(7.4억) > 에코더샵3차(6.7억)

로 세 단지의 위상 차이가 꽤 나는 것을 알 수 있죠.

헌데 지금 가격이 모두 비슷합니다.

그렇다는 것은 현재 대전은 울산에 비해 저평가 되어있고,

전주는 울산에 비해 고평가 되어있다고 볼 수 있죠.

이렇게 울산이라는 교과서를 통해서

내가 보고 있는 지역이 저평가된 시장인지,

고평가된 시장인지를 확인해볼 수 있습니다.

이렇게 ‘울산’이라는 교과서를 공부하면,

 1. 지방 투자에 대한 확신

 2. 내가 보는/투자한 단지에 대한 확신

 3. 지역의 저평가에 대한 확신

이 세 가지를 확인할 수 있습니다.

지금 울산을 임장하든, 혹은 다른 지방을 임장하든

그 지역과 울산을 함께 공부해보며

투자에 대한 확신을 만들어보는 건 어떨까요?

(번외)그럼, 지금 울산 시장은 늦었나요?

다른 지역과 비교하면 어떨지 모르겠지만,

지난 상승장의 모습과 비교해보면

이미 많이 올랐다고 하는 울산 시장도

지난 상승장에서는 이제 막 시작하는 초입이었음을

확인할 수 있습니다.

물론, 앞으로도 똑같은 상승장이

반복될 것이라는 보장은 없지만

울산 시장도 충분히 가치있고 가격이 싸며,

앞으로 있을 리스크에 대응이 가능하다면

충분히 투자를 해도 되는 시장이라고 생각합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!