안녕하세요. 디온아입니다.
오늘 저는 그토록 바랬던 지방 광역시에 '가계약금'을 보내고 돌아오는 길입니다.
아직 다음 주 본계약이 남았기에 조심스럽지만, 치열하게 고민하고 내린 결정을 기록으로 남겨두고자 글을 씁니다.
사실 이번 투자는 저에게 일종의 '파격'이었습니다.
보통 투자의 정석은 그 지역의 모든 구를 다 돌아보고, 비교평가를 통해 매수하는 것이라고 배웠습니다.
하지만 저는 해당 광역시에 앞마당이 단 한 곳도 없었습니다. 그럼에도 불구하고, 도시 내 다른 곳을 비교하지 않고 과감하게 매수를 결정했습니다. 어떻게 그런 확신을 가질 수 있었는지, 제 의사결정 과정을 복기해 봅니다.
솔직히 고백하자면, 저는 이번에 매수한 도시를 잘 모릅니다. (강의만 들었습니다.)
원칙대로라면 해당 광역시의 다른 구들과 가격을 비교하며 저평가 여부를 따져야 했겠죠.
하지만 저에게는 그 과정을 건너뛸 수 있는 ‘학군’이라는 강력한 입지 조건이 있었습니다.
- 불황에 강한 입지: 부동산 시장이 흔들려도, 자녀 교육을 위해 진입하려는 대기 수요는 절대 사라지지 않는다.
- 대체 불가성: 신축 아파트는 다른 곳에도 지을 수 있지만, '전통 깊은 학원가'와 '명문 학군'은 하루아침에 만들 수 없다.
"이 지역이 이 도시의 대치동 또는 옥동이다." 이 명제 하나가 확실하다면,
굳이 2등, 3등 지역을 보며 시간을 쏟을 필요가 없다고 판단했습니다.
1. 나의 진짜 비교군 (내 앞마당 vs 매수 지역)
그래서 저는 도시 내부가 아닌, 타 광역시의 제 앞마당들과 비교평가를 하였습니다.
- 비교군 A: 가격은 정말 매력적이었지만 '공급 폭탄'이 문제였습니다. 향후 2~3년간 쏟아질 물량을 생각하면 전세가 회복이 더딜 것이 뻔했습니다. -> 탈락 (공급 리스크 과다)
비교군 B: 입지는 훌륭하지만 '상품성'이 아쉬웠습니다. 제 예산으로 살 수 있는 건 20년 차가 훌쩍 넘은 구축뿐이라, 2030년 이후에도 사람들이 좋아해 줄지 확신이 없었습니다. -> 탈락 (상품성 부족)
매수지역은 앞선 두 지역의 단점을 완벽하게 상쇄하는 곳이었습니다.
- 공급: ‘공급 부족’
상품: 2010년식 준신축
제 앞마당 A, B와 비교해보니 답은 너무나 간단했습니다.
"익숙한 앞마당이라고 해서 무조건 정답은 아니다." 데이터는 냉정하게 더 상급지인 이곳을 가리키고 있었고,
저는 그 데이터를 믿고 과감하게 이동했습니다.
2. 전쟁 같았던 현장과 '장부 물건' 획득
현장은 투자자들이 몰려와 "방금 나갔어요"라는 말만 듣던 상황이었습니다. 하지만 포기 않고 소장님들께 끈질기게 다가갔고, 결국 광고에도 없는 소장님의 '장부 물건'을 받아냈습니다. 주변 생활권 매물들을 다 둘러봐도 확실히 저렴하고 좋은 물건임을 확인하자마자 승부를 걸었습니다.
3. 700만 원 네고와 피 말리는 '계좌 밀당'
안방 바닥 얼룩과 도배를 명분으로 700만 원 할인을 불렀으나, 매도자는 200만 원만 깎아주겠다고 버텼습니다. 절대가 자체가 워낙 훌륭했기에 더 욕심부리지 않고 "콜"을 외쳤습니다.
하지만 매도자가 상승장 분위기에 흔들려 계좌를 바로 주지 않는 위기가 찾아왔습니다. 그 피 말리는 대기 시간 끝에, 끈질긴 설득으로 겨우 계좌를 받아 가계약금을 밀어 넣을 수 있었습니다.
[복기 : 잘한 점]
- '학군지'라는 절대적 가치를 믿고 과감하게 진입한 것 앞마당이 없다는 핑계로 공부만 하다가 기회를 놓치지 않았습니다. 입지요소 중 가장 하방 경직성이 강한 '학군'의 힘을 믿었기에, 도시 전체를 다 보지 않고도 핵심지를 집어낼 수 있었습니다. 복잡한 비교보다 '본질'에 집중한 선택이었습니다.
- 데이터에 근거한 객관적 판단 낯선 지역이라 두려움이 있었지만, "공급 부족"이라는 데이터는 거짓말을 하지 않는다고 생각했습니다. 이것은 확률 높은 투자임을 확신했습니다. 객관적인 데이터를 믿었기에 흔들리지 않고 실행에 옮길 수 있었습니다.
[복기 : 아쉬운 점]
- 앞마당의 부재로 인한 심리적 불안감 확신을 갖고 매수했지만, 계약 직전까지 "내가 이 도시의 다른 동네를 너무 안 본 건 아닐까?" 하는 불안감이 스쳤습니다. 이번엔 '학군'이라는 특수성 덕분에 과감히 투자를 진행했지만, 다음 투자 때는 평소에 부지런히 앞마당을 넓혀놔야 더 편안한 마음으로 투자할 수 있겠다고 느꼈습니다.
마지막으로, 같이 부산 임장 하면서 많은 인사이트를 공유해 주시고 여러모로 도움을 준 부산원정대~
햇버리님, 하쿠제니님, 정열적인 노래님 정말 감사합니다!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 모두 성투입니다!! 화이팅!!
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