[지투기 3억2상 시세차익 볼 14조 티안] 2주차 강의 후기

안녕하세요, 티안입니다.

이번 강의에서는 제가 24년에도 다녀왔었던 지역에 대해 말씀해 주셨습니다.

흐릿해 져가는 지역을 강의 덕분에 다시 상기 시킬 수 있었고, 요즘 분위기나 시세 흐름도 알 수 있어 좋았습니다.

또한 무엇보다 강의를 통해 해당 지역의 선호도나 특징 등에 대해 자세히 알게 되어 더욱 선명해질 수 있었습니다.

• 학군의 경우 중소 도시는 80% 이상만 돼도 잘하는구나 생각하면 된다. 지방에서 특목고 진학률이 3% 이상이면 유의미하다.

→ 지방에서는 학군지라고 할 만한 곳이 많지 않아 대부분 C인 곳이 많고, 그 안에서 그나마 선호 되는 곳이 어딘지 판단하기 어려웠는데 말씀해주셔서 판단의 기준을 세울 수 있게 되었습니다.

• 공급이 많았을 때 그 다음 전세가가 얼마 만에 회복하는 지를 확인해야 한다.

→ 임보에 적용해보면 좋을 것 같아 BM List에 추가!

• 중소 도시에서는 입지 좋은 구축보다 입지가 조금 떨어진 신축을 하는 것이 관리 측면에서 더 좋을 수 있다.

• 외곽 택지를 볼 때는 그 지역에 준신축과 구축의 가격을 잘 봐야 한다. 왜냐하면 그것의 가격이 신축의 미래의 가격이기 때문이다.
   
• 이전 전고를 회복하지 못했다는 것은 물가 상승률도 반영하지 못한 단지와도 같다.
   
• 단지끼리 선호도 파악이 어려우면 그래프로 붙여본다.

→ 그래프를 붙여 보는 게 아직 습관이 되지 않은 것 같다.
 

• 지방에서 배드 타운 역할을 하는 곳은 신축만 봐라.
   
• 1순위 지역의 사람들이 굳이 후순위 지역의 구축으로 이사 오지 않기 때문에 후순위 지역은 신축만 본다.

→ 항상 수요를 먼저 생각하기
 

• 지방에서 환경을 볼 때 신축, 택지, 커뮤니티, 규모를 고려하여 확인한다.
   
• ㅇㅇ 지역은 가격이 공급의 영향을 많이 받는다.
   
• 공급이 많이 들어올 예정인 지역에 투자할 때는 전세를 맞추기가 어려우므로 세낀거나 주인 전세 위주로 알아본다. 다만 그 세입자가 입주가 있는 단지에 입주하는지 꼭 확인하고, 세안고 만기 시점이 입주 날짜와 겹치는지도 꼭 확인해야 한다. 그럴 경우 투자하면 안된다.

→ 공급이 있는 지역이더라도 투자를 못하는 것은 아니다. 다만 리스크는 없는지 꼭 확인하고 신중하게 접근해야 한다.
 

• 전세가가 낮은데 매매가 또는 전고점이 툭 튀어 올라있는 단지는 조심해야 한다. 풍선 효과로 가격이 높게 형성된 단지일 수 있다.

→ 전고점을 100% 믿지 않기. 왜곡되어 있는 곳이 있을 수 있다.
 

• 중소 도시에서 매매가가 5억 이상이면 사람들이 선호하는 단지라는 것을 알 수 있다.
   
• 지방에서 전세 1억대면 조심해야 한다.

→ 저가치일 수 있는 단지에 투자하지 않는 것이 중요하다.