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본
단독명의 : 한 사람의 이름으로 소유권 등록 / 모든 권리와 책임이 1인에게 집중 : 의사결정 빠르고 단순
공동명의 : 부부가 지분을 나누어 함께 공동 소유하며 세금과 권리를 지분만큼 나누어 가짐
공동명의의 득과 실
장점
• 개인별 과세 체계 활용 : 부동산 세금은 보통 '인별'로 부과됨. 공동명의는 양도소득세나 종합부동산세를 계산할때 소득과 가액을 두명으로 분산시켜 세율구간 자체를 낮추는 효과가 있다.
• 상속 및 증여 전략 : 자녀 증여OR 배우자 사후 상속 발생 시 지분이 나누어져 있어 세금 공제 혜택을 극대화하고 세부담 분산시키기 유리
• 자산권 보호 : 동의 없이 독단적으로 집 처분, 담보 제공할 수 없어 소중한 자산 안전히 지킴.
단점
• 의사결정의 복잡성 : 매도, 임대차 계약, 담보 대출 등 모든 절차에 배우자의 인감과 동의 필수
• 건강보험료 및 세무 조사 : 소득이 없는 배우자에게 지분을 주는 경우, 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자(건보료) 내야함
• 복잡한 사후 절차 : 이혼 OR 사망시 지분 분할 문제로 법적 절차 까다롭..
단순이론보다 중요한 것은 자산 구조와 대출 계획이다.
공동명의 적극 추천
- 부부의 소득 비슷한 경우 : 종부세, 재산세, 양도세 지분별 나누어 과세 하므로, 고소득자 1인 명의보다 세부담 분산효과가 매우 크다.
주담대시에도 부소득합산(공동대출)을 통해 더 많은 대출 한도 확보 가능
- 공동명의 유리 : 10년 이상 실거주 할 계획 : 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시, 보유 및 거주 기간을 각자의 지분에 따라 계산하므로 비과세 한도를 2배로 활용 가능.
특히 12억 초과 고가주택인 경우, 양도차익이 크더라도 지분을 나누면 양도세 절세 효과가 극대화되어, 장기보유특별공제도 각자 적용 가능
- 단독명의 유리 : 생초 대출 정책 금융 이용 시 : 생초대출은 부부합산 무주택 및 신청자 본인 생초 구입 요건이 매우 까다롭다.
공동명의 시 한명이라도 요건 어긋나면 혜택 못받으니, 요건 충족하는 1인 단독명의가 안전
- 단독명의 OR 신중한 결정 : 소득이 한쪽으로 치우쳐 있거나 외벌이 : 고소득자 명의로 할 경우 대출한도 확보에 유리함
소득이 없는 배우자에게 지분을 주는 경우 자금출처 조사를 받을 수 있고 피부양자 자격 박탈로 인한 건보료 별도 부과 가능성이 있다.
명의 결정 전 우리가 던져야 할 5가지 질문
1. 얼마나 오래 살 계획? : 장기보유라면 공동명의
2,. 둘다 소득이 있거나 비슷하다면? : 공동명의
3. 주택구입에 어떤 대출 ? 생초, 정책자금 : 단독명의 유리
4. 추가 매수계획이 있다면? 다주택 중과세 등 미래 포트폴리오 고려해서 명의 분산
5. 재산 독립 관리? 공유? :
적
추후 자산을 쌓을때 항시 장단점 고려해서 자산 쌓기!
