부동산 트렌드 2026 [디그로그]

26.01.20

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김강민, 와이즈맵

읽은 날짜 : 2026년 1월 20일

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #노도성 #키맞추기 #슈퍼스타경제학

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개

: 저자는 미국에서 빅데이터 분석과 부동산 관련 회사에서 일하며 쌓은 노하우와 지식을 한국 부동산 시장 분석에 활용하며 매년 부동산 레포트를 발간하고 있다. 책이 출판된 시점이 6.27 대출 규제 까지만 반영하고 있어서 아쉽고, 10.15 토허제 지정 관련해서는 데이터가 어떻게 나왔을지 부동산 트렌드 2027이 더욱 기대된다.

2. 내용 및 줄거리

Part 1. 2025 부동산 시장 돌아보기

2025년 부동산 트렌드에서 예측 한대로 2021년 전고점을 뛰어넘는 슈퍼사이클과 상승 도미노 현상이 지속되고 있다.
저자의 경우 최대 6억원까지의 대출 한도가 노도성과 같은 강북지역 매수에는 부담이 되지 않고 FOMO 불안한 심리까지 영향을 미친다면 서울에서 상승장 여파가 번지는 데는 무리가 없을 것이라고 생각했다

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

가격상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다. 2025년 1분기, 2분기는 2023년 1분기 이후 가장 많은 거래가 이뤄졌다.
신도시 중에서는 분당과 수지 중심으로 강남 접근성이 좋은 지역에 상승 흐름이 확연했다. 슈퍼스타 경제학이 적용된 결과인데, 고가 지역은 가파르게 상승하는 반면, 정체된 곳은 완만한 상승을 보이며 시장의 양극화를 보여준다.
수지과 평촌을 비교했을 때 가격 상승률은 수지가 평촌을 앞서는 반면, 거래량 증가폭은 평촌이 수지를 넘어섰다.
남양주와 김포를 비교해서도 남양주의 가격 상승이 눈에 띈다.
의정부, 특히 파주는 GTX호재가 있었어도 가장 부진한 회복세를 보인다.
저자는 오랜 기간 누적 상승률로 보면 강북이 강남과의 큰 차이가 없었기 때문에 강북에서도 강남 상승에 따라서 빠른 상승세가 나타날 것으로 보고 있다.
저자의 경우 슈퍼스타 경제학이 적용된 원리에 대해서는 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 띤 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과라고 생각한다

Part 3. 서울 시 빌라 시장 정밀 분석

전세 사기의 영향으로 임대 시장에서 빌라가 차지하는 비율과 위상이 많이 줄어들었다. 물론, 전세사기의 영향 뿐만 아니라 빌라 가격이 아파트에 대비해서 상승이 덜하다는 점과 건축 원가가 급등하는 점도 영향을 준다.
빌라시장에서는 전세의 월세화 보다도 반전세를 선택하는 비중이 늘어났다
전세의 경우 전세 자금 대출 상품이 나오면서 금리수준과 자금 조달 여건이 금융 환경의 영향을 많이 받게 되었다.
빌라 밀집 지역 초등학교 학생 수가 빠르게 줄어들고 있다.

Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

계엄과 관세 폭등으로 인해서 금리의 방향성이 영향을 받을 수 밖에 없었고, 전세 가격이 대출 상품 금리와 밀접한 영향을 가지고 있기 때문에 더욱 자세히 볼 필요성이 있을 거 같다
세대당 평균 가격 : 시가 총액을 세대수로 나눈 방법이었는데, 뭔가 새롭고 신선했다. 세대당 평균 가격이 가장 비싼 단지는 나인원 한남, 아크로서울포레스트, 한남더힐이었다.
상위 1% 단지의 시장 가치 곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다. 자산 가치 상승패턴을 넘어선 것으로 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조로 형성하고 있으며, 소유 그 자체가 의미를 갖는, 트로피 자산이자 지위재로 소비되는 것을 보여준다.
강북의 경우 광화문 제외하고는 다양한 업무지구로의 접근성이 떨어진다
2025년 2분기 기준 서울 30평대 아파트 중윗값은 12억 1000만원이었다. 강남구는 26억 7000만원이지만 노원구는 8억 1000만원이었다. 연소득 1억원의 맞벌이 부부에게는 충분히 내집마련 할 수 있는 기회가 있었으며, 너무 압구정 신현대만 나오는 뉴스기사 헤드라인에 실망하거나 좌절할 필요는 없다
저자의 경우 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 곧 장 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질거라는 결론으로 연결되지 않는다고 말한다
25년부터 28년까지 동남권, 동북권에 86%의 입주물량이 몰렸으며, 서부 및 도심지역에는 주거 공급 공백이 있다.
2022년처럼 매매가격과 전세 가격이 동반 대폭락한 시기를 제외하면 실질적으로 서울시 아파트 전세 가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트다
강남구 N파고 돌파는 24년 1분기에 시작했으며, 성동구 상승 신호는 강남보다 8개월 늦은 시점 25년 5월이었다. 동대문구는 25년 2분기 까지 아직이었으며, 노원구도 마찬가지다. 특히 노원구의 경우에는 저점에서부터 25년 6월까지 상승폭이 서울 아파트 중에서 가장 낮았다

Part 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

2009년에는 반포자이, 도곡렉슬, 엘리트가 가격이 다 비슷했다. 하지만 이제는 반포자이 > 도곡렉슬 > 엘리트로 확연하게 벌어졌으며, 시간이 지날수록 강남권에서도 마이크로 레벨로 시장이 분화되고 있다
중구 남산타운의 가격이 25년 2분기 쯤에는 DMC 파크뷰자이, 마곡엠벨리와 비슷하게 움직였다.

Part 6. 2026년 부동산 가격 대예측

6.27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며 중고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미칠 수 있다. 초기에는 일시적으로 다 충격을 줄 수 있다
노도성 가격 상승 여력이 있으며 상승 도미노가 번질 수 있다
현재 부동산 정책은 단기 투기성 수요를 줄이고 실거주 / 장기 투자 목적 수요만 해서 시장 내 참여자를 거르는 방식으로 진행된다. 진입을 어렵게 할지 보유를 어렵게 할지. 현재 방향성으로는 시장 진입을 오히려 더 어렵게 만들었다. 고가 주택을 잡으면 제한하면 수요가 다 줄 거라는 정책 기조를 가지고 있지만, 보유를 어렵게 만드는 방식으로 보유세 인상과 고가주택 대출에 차별적 금리를 부과하는 방식도 제안하고 있다.
잠실 엘리트 단지는 과거 서민이 밀집 거주하던 5층 주공 아파트였다. 07~08년에 15000세대에 달하는 고급 아파트로 재건축 되었고 규모가 상당했지만 강남 집값은 꺾이지 않았다. 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급만으로는 잡을 수 없다

Part 7. 주목해야 할 핫 플레이스

외국인 관광객 수요는 명동, 홍대입구, 서울역, DDP, 을지로 등 강북 지역 중심으로 이뤄지고 있다. 금호-약수-옥수는 활기가 넘친다
충무로-신당-약수는 핫플 트라이앵글로 핫한 가게들이 많다. 특히 장충동이 요즘 개인주택 매매도 그렇고 힙한 가게들에서 지점을 내는 것도 그렇고 많이 활성화 되었다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

부동산을 입지 보다는 데이터로 다루시는 분이다 보니 저자의 시각에서 의아한 부분들과 또 얻게 되는 부분들이 있었다. 이에 대한 생각 맞추기를 비교해보면서 얻게 되는 점이 많은 것 같다.

남양주와 김포 비교시 남양주의 거래 상승이 조금 더 치고 갔던 건 8호선 개통의 영향이지 않을까?
수지와 평촌을 비교해보면 가격 상승이 수지에서 좀 더 있었던 이유는 판교가 직장으로서의 위상이 커짐에 따라 배후수요가 더 커지지 않았을까? 단순히 상단의 과천과 분당 가격 비교로는 쉽게 설명되지 않는 부분이 있다.
파주 GTX-A 가 한창 개통 후 기사 헤드라인에 달렸는데 실제 집 값 상승까지는 영향력이 없었을까? 이점은 실거래를 한번 살펴보는 것도 유의미할 것 같다.
왜 교육 지역 분석으로 목동과 여의도를 비교했을까? 여의도는 학군지가 아닌데 왜 비교했을 지 애매하다. 차라리 목동과 여의도의 재건축 시장을 비교했더라면 더 의미가 있었을 거 같다.
빌라시장 정밀 분석은 크게 유의미 하지 않지 않을까? 상단에서 가격을 끌어준 건 재건축 재개발에 대한 기대감, 그리고 상승장이 될수록 재건축 재개발 기사가 많이 나오고 있다. 빌라를 해당 관점에서 좀 풀어서 설명해줬더라면 더 의미가 있지 않았을까?
목동에서 가장 유의미한 건 9호선 교통일지? 5호선 교통일지? (재건축 하게 된다면 학군은 무의미해 질 수 있음으로) 목동 신시가지 단지들에 대해서 설명 해주셨는데, 어차피 재건축 하게 된다면 학군이 섞일수도 있기 때문에 이제 제일 중요한 건 오히려 역세권, 교통이지 않을까?

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

6.27 대출규제 그 후

사실 6.27 대출규제는 큰 영향과 체감을 느끼지 못한채 현재 시점에서 돌아보면 무덤덤함에 가까웠다. 10.15 규제의 영향이 워낙 세게 다가와서 였고, 나중에 부동산 트렌드 2027년이 어떻게 데이터를 반영해서 다뤄줄지 궁금하다. 실제 저자의 예측대로 중저가 아파트가 올랐는데, 이 가격 상승이 과연 저자가 말한 이유 때문이었는지, 토허제 지정에 따른 매물 감소로 인한 추가 매수인지 어떻게 데이터를 분석할지 궁금하다.

슈퍼스타 경제학이 집값에 미친 영향력

점점 더 양극화가 심화 되고 있고 그만큼 사람들이 좋아하는 단지를 사야 많이 번다는 걸 체감할 수 있었다. 조금 더 선호도에 대해서 기민하게 파악해야할 필요성을 느낄 수 있었고, 그중에 하나는 균질성이었다..!!

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 결국엔 오르는 집값의 비밀

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

6. 함께 이야기 나누고 싶은 점

P. 28 정부의 수요 억제 정책이 시행되더라도 그 효과는 고가주택 지역에 한정될 가능성이 있다. 저가 주택 지역의 경우 단기적으로는 강한 정부 규제로 말미암아 거래가 단절되는 패닉 상황이 생길 수 있으나, 이에 따른 영향은 제한적이다.

합리적인 소비자들은 결국 시간이 지나면서 시장 안팎의 상황, 즉 인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급 절백등을 다시 고려하면서 자신들이 감당할 수 있는 수준의 아파트 매수에 나설 가능성이 크다. 여기에 “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다” 라는 불안 심리까지 작용한다면, 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

최근 시장을 살펴보면 저자의 예측대로 노원구나 성북구의 길음 뉴타운을 비롯해서 강북까지도 상승흐름이 번지는 것 같습니다. 상승흐름의 이유가 저자가 말한대로 중저가 주택에 대해서 6.27 대출 규제의 실효성이 없고, FOMO에 휘둘리는 대중 심리가 크다고 생각하는지, 10.15 토허제 발표와 최근에 있었던 토허제 재지정 관련해서 영향력은 없었을지 여러분의 생각이 궁금합니다.

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