[복댕이21] 칼럼필사 [프메퍼]투자할 때 객관적인 전세가 설정하기(+간단 점검 양식)

[프메퍼]투자할 때 객관적인 전세가 설정하기(+간단 점검 양식)

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-2023.5.2.-

[정리]

실질적인 전세가를 파악하고 적정가격을 설정하는 방법

전세가 설정의 필수 요소

-전세가를 구성하는 3가지 요소:조건,상태,가격

1)조건

-세입자가 입주하기 좋은 ’조건‘일수록 경쟁력을 확보하기 수월(예:공실, 근저당 무)

2)상태

-사람들이 좋아하는 방의 타입(판상형)이나 남향, 또는 수리 상태

3)가격

-저렴하고 매력적인 가격일수록 세입자가 좋아하지만, 투자금이 많이 들 수 있다는 확실한 단점

2. 객관적으로 전세가 살펴보기

-객관적으로 내 물건이 어느 정도의 수준인지 파악하는 것이 중요

-싸게 샀다는 전제하에 감정을 빼고 객관적인 전세가를 파악

-객관적 전세가 파악 방법

1)내가 투자할 단지를 ’지도‘위에 올려본다

2)예상 전세가와 더불어 주위 단지의 위상/호가와 최근 실거래가/전세개수를 전수조사

3)지역마다 영향을 주는 범위가 다르기 때문에 작은도시일수록 주위 인접한 지역까지 전세가를 파악해 보는 것이 중요

-투자하기 전 임장과 임보를 통해 충분히 생활권 내 단지 위상을 파악해놓아야 전세가가

적정한지 알 수 있다.

4)엑셀시트로 주위 전수조사한 단지들을 정리한다.

[깨달은 점]

적정전세가를 선정할 때 최악의 경우일때의 전세가가 내가 매수한 단지보다 하위의 단지의 단지로 전세가를 가늠해 볼 수 있음을 알게 되었고 전세 셋팅시 투자금이 가능하다면 가격에 집착하기보다 빠르게 전세를 셋팅하고 투자에 집중하는 것이 더 나은 선택임을 알게 되었다.

[적용점]

객관적으로 전세가 확인하는 매뉴얼 적용

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안녕하세요

프메퍼입니다.

투자하기에 앞서 많은 리스크가 있지만,

가장 큰 리스크 중 하나가

‘전세 리스크’입니다

특히 지금 같이 전세가가 낮아진

상황에서 실질적으로 나갈 수 있는

전세가 파악은 필수적입니다

오늘은 투자할 때,

전세가를 파악하고 적정가격을

설정하는 방법에 대해

알아보도록 하겠습니다.

STEP1. 전세가 설정의 필수 요소

우선 전세가를 구성하는 3가지 요소가 있습니다

‘조건’,‘상태’‘가격’입니다

이 세가지에 따라 전세의 적정 가격을 파악하고

전세 매물의 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

세입자가 입주하기 좋은 ‘조건’일수록

경쟁력을 확보하기 수월합니다.

공실일 경우, 입주 날짜를 자유롭게 맞출 수 있고

등기부등본상 권리 관계에 있어 근저당이 없다던가

하는 것들이 대표적인 세입자가 선호하는 조건입니다.

그리고 당연하게도 물건의 ‘상태’가 좋을수록

전세 경쟁력이 있습니다.

사람들이 좋아하는 방의 타입(판상형)이나

남향, 또는 수리 상태 등이 여기에 속합니다.

마지막으로 ‘가격’은 전세를 맞추는데

가장 핵심적인 요소입니다

무엇보다 저렴하고 매력적인 가격일수록

세입자는 좋아합니다만,

투자금이 많이 들 수 있다는 확실한 단점이 있죠

이 세가지 조건을 고려하면서,

나의 투자 물건이 과연 시장에서 경쟁력이 있는지

객관적으로 파악해보는 것이 우선입니다.

STEP2. 객관적으로 전세가 살펴보기

전세가를 구성하는 3가지 요소를 파악했다면

이제 객관적으로 내 물건이 어느 정도의 수준인지

파악하는 것이 중요합니다.

물론 나와 있는 물건 중 내 물건이 가장 좋은 것 같고,

투자금을 줄이고 싶은 마음이 굴똑 같겠지만

싸게 샀다는 전제하에 감정을 빼고

객관적인 전세가를 파악해야 합니다.

우선 내가 투자할 단지를

‘지도’위에 올려 봅니다.

그 다음, 예상 전세가와 더불어

주위 단지의 위상/호가와 최근 실거래가/전세개수를

전수조사합니다.

지역마다 영향을 주는 범위가 다르기 때문에

작은 도시일수록 주위 인접한 지역까지

전세가를 파악해보는 것이 중요합니다.

이렇게 지도 위에 올려 보면

한 눈에 내가 투자할 단지가

얼마나 경쟁력이 있는지 확인할 수 있습니다.

물론, 투자하기 전에 임장과 임보를 통해

충분히 생활권 내 단지 위상을 파악해놓아야

전세가가 적정한지 알 수 있겠죠?

전체 단지를 지도 위에 올려놓으셨다면,

엑셀 시트로 주위 전수조사한 단지들을 정리합니다.

기본적인 매물에 대한 정보와 더불어

생활권등급이나 단지 순위는

지역파악을 통해 적어두시고,

앞서 말씀드린 ‘조건’‘상태’‘가격’과 더불어

내가 투자할 아파트가 경쟁매물과 비교하여

객관적으로 부족한 부분이 무엇인지 파악합니다.

“세입자 거주하기 좋은 조건이나,

수리 상태가 더 좋으면

전세 빼기 더 수월하겠는데?

다만 지금 입주중인 물건이 있어서

전세 매물이 줄어드는 걸 유심히 지켜봐야겠다.”

그리고 보수적으로 하위입지의

준신축아파트(열중아파트)

전세 실거래가와 호가를 보며 최악의 경우

보수적으로 저 가격으로까지 나갈 수 있겠다를

미리 파악해둡니다.

(전세가 마지노선 설정)

STEP3. 비용과 편익 따지기

다음 스텝으로 객관적인 파악이 되었다면,

내 전세가의 적정 가격을 설정하기 위한

비용과 편익을 따지시면 됩니다.

‘조건’‘상태’‘가격’을 다시 한번 확인하며,

리스크와 비용대비 큰 편익을 선택하면 됩니다.

그 과정에서 본인이 더 중요하게 생각하는

선택이 무엇이냐에 따라 결정이 달라질 수 있습니다.

투자를 결정할 때와 마찬가지로,

전세 맞추는 것도 반드시

주체적인 CEO마인드를 갖고

End 기한을 정하는 것이 좋습니다.

마냥 시간이 흘러간다고,

안맞춰지던 전세가 맞춰지지 않습니다.

(저도 그럴줄 알았습니다.)

특히 지금같은 하락 장시기에서는

잔금을 길게하고,

전세가가 올라오기만 기다리다가

수많은 이자비용을

감당하게 될 수도,

더 많은 투자금이 들 수도 있습니다.

개인적으로는 전세 맞추는 것 때문에,

다음 투자에 집중하지 못하고

에너지와 시간, 돈을 소모하는 것보다

저렴한 가격에 전세를 맞추고

다음 과정에 집중하는 것이 더 나은 경우가 많았습니다.

저는 위의상황들이 충족되지 않은 투자는

(전세 리스크 확보가 되지 않은 물건)

아무리 좋은 물건이라도 투자하지 않습니다.

기준과 원칙에 부합하지 않는다면

투자하지 않는 것도 투자입니다.

투자하기에 앞서 계산가능한

리스크들을 철저히 확인하고,

책임감 있고 신중한 투자를 이어나가시길 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

“실패하는 투자자들은 감정에 의해 지배된다.

사람들은 대부분의 시간에는

책임있고 신중하게 행동한다.

하지만 돈을 투자할 때는 미쳐 버린다.

돈을 모으기 위해 열심히 일하고

엄격하게 저축하는 데에는

수 년이 걸리는 반면,

투자를 결정할 때는

몇 분 만에 종결해 버린다.

-안전마진 중-

감사합니다.