안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
작년 하반기 2채의 신규 투자를 진행했었는데, 운이 좋게도 2채가 모두 잔금 전에 가격이 소폭 상승하였습니다.
좋았던 기분은 잠시 잔금 준비를 하면서 예상치 못했던 상황들이 발생해서 당황스러웠는데요,
혹시 계약 후에 매도인 또는 세입자의 말이 바뀌거나, 추가 요구사항이 생겨서 당황하신 적이 있으신가요?
제가 어떻게 대응하였는지, 어떤 기준으로 의사결정을 내렸었는지 나눠보려 합니다.
1. 매수 후 집값이 상승했을 때
#특약을 지키지 않는 매도인
A물건은 기존에 설치되어 있던 붙밖이장과 뒷베란다 상하부장 철거, 위치 변경했던 냉장고장 이전 설치를 매도인이 약속했고 특약에도 명시했었습니다.
“내가 매도 하고 집값이 얼마나 오르지 알아요?
그 정도는 알아서 해야죠! 집 판 것도 억울한데!!”
계약서를 작성할 때는 젠틀하셨던 매도인이 집값이 오르고 나니 억지를 피우기 시작하셨습니다.
분명 특약에 명시되어 있고 이를 어기면 계약파기까지 갈 수 있다고 정당한(?) 협박을 할 수도 있는 상황이였습니다.
하지만 저는 매도인의 억지를 받아들이고, 철거와 냉장고장 이전 설치 비용을 제가 지불하였습니다.
왜냐하면 매도인은 세입자와의 계약서도 작성해주셨고, 잔금일 2일 전에 먼저 짐을 빼고 집을 수리하는 부분에 협조해주어 도배 등 자잘한 수리를 할 수 있는 시간을 만들어주셨기 때문입니다.
만약 제가 붙밖이장과 뒷베란다 상하부장 철거와 냉장고장 이전 설치 비용 50만원이 아까워 매도인과 감정적으로 대립을 했다면 협조해준 수리 기간 2일도 취소할 수 있었기에 잔금 대출을 받는 기회비용보다 50만원이 훨씬 싸다고 판단할 수 있었습니다.
#중대하자보수 비용을 거부하는 매도인
B물건은 신혼부부 세입자가 입주한 물건으로 잔금일 이후 일주일 뒤 세입자가 실제로 이사를 들어왔습니다.
세입자가 이사를 들어와 가스레인지를 설치하려다 보니 가스밸브에 문제가 있어 수리비가 20만원 가량 발생했습니다.
“내가 매도 하고 집값이 얼마나 오르지 알아요?
이미 집도 팔았는데 왜 나한테 고쳐달래요
난 몰라요. 매수한 사람이 알아서 하세요!
가스 밸브 문제를 중대하자로 분류하기 위해서는 ‘가스 누출, 점화 불량, 배관 마감 미실시 등으로 사용 불가능한 상황’ 이어야 합니다.
세입자분께서 우선 도시가스를 불러서 조치를 하고, 수리 기사분에게 중대하자에 해당되는 것을 확인 받을 수 있었습니다.
매도인은 이미 잔금을 치른 이후에 발생한 고장이라며 비용 지불을 거부하고 저에게 연락와서 매도하고 집값이 올랐다고 제가 내주면 안되냐고 사정도 하셨습니다.
수리비용이 크지는 않았지만, 해당 내용은 명확이 중대하자로 분류되는 건이였기에 직접하지 않고 부사님을 통해서 소통하였습니다.
매도자분의 속상한 마음은 알지만 우겨서 되는 문제가 아니며, 최악의 경우 제가 민사소송으로 넘어가서 패소하면 소송비용까지 떠안으셔야 되는 상황임을 명확하게 인지 시켜드리자 결국 비용을 지불하셨습니다.
2. 계약 후 더 싼 전세, 더 좋은 매물이 나왔을 때
#더 수리해주시면 안될까요?
A물건의 세입자는 현금세입자로 단지내 최고가로 전세계약을 했습니다.
당시에는 전세매물이 1개도 없었으며, 세입자는 아이의 학교 문제로 꼭 이사를 와야되는 상황이였습니다.
“안방에 붙밖이장 설치해주세요!
뒷베란다 장철거하고 나면 페인트도 칠해주세요!
부엌바닥이 너무 더러워요 교체해주세요!
세입자가 입주일이 다가오자 이런 저런 수리를 요청하기 시작하셨습니다.
알고 보니 지금은 새로운 투자자들이 진입하여 전세가가 낮아지고 더 수리도 잘 된 물건도 있다보니, 세입자는 본인이 너무 비싸게 들어왔다고 부사님에게 계속 짜증을 내고 있는 상황이였습니다.
안방의 붙밖이장의 경우, 기존에 협의 된 작은방 붙밖이장 교체에 비해서 크기가 커 비용이 더 많이 들어가는 상황으로 처음에는 거부하였지만 거듭되는 요구에 작은방 붙밖이장 견적과의 차액을 세입자가 지불하는 조건으로 안방으로 설치하는 것으로 합의했습니다.
그리고 뒷베란다 장 철거 후 페인트는 집을 유지보수하는 측면에서도 칠하는게 맞는 부분이라 수용하였지만, 부엌바닥의 경우에는 거주에 어려움이 없고 기존에도 이미 확인하고 진행했던 부분이기에 거부하였습니다.
#더 수리해주시면 안될까요?
B물건의 세입자도 전세매물이 없는 상황에서 법인세입자와 신혼부부 세입자 중에서 고민했을대 간절하게 사정해서 계약을 진행했었습니다.
“거실 벽에 얼룩이 있는데 도배 좀 해주시면 안될까요?
저희가 신혼인데 자꾸 눈에 거슬리네요"
처음 계약을 할때 해당 부분에 대해서 공유하고 추가로 도배는 없는 조건으로 계약을 했었습니다.
계약을 할때는 아무것도 해주지 않아도 된다고 사정하던 세입자였는데, 막상 입주를 하고 나니 마음이 바뀌고 도배를 요청하였습니다.
이미 협의가 되었고 거주하는데 심각한 부분은 아니기에 도배는 불가능함을 말씀드리고 대신 얼마전 보이멘토님께서 알려주셨던 벽지 시트지로 보기 싫은 부분만 스티커처럼 붙이는 방법을 말씀드렸습니다.
우리가 계약을 할때는 특약으로 최대한 많은 부분을 사전에 약속하지만, 실제로 부동산은 사람간의 일이다 보니 매도자도, 세입자도 상황이 바뀌면 생각이 바뀌는 일이 발생하는 것 같습니다.
이런 상황에서 감정적으로 특약대로 지키세요! 라고 대응할 수도 있지만, 결국은 CEO의 마음으로 상황을 어떻게 대응하고 해결하는 것이 나에게 가장 유리한지를 판단하고 때로는 손해를 보는 부분이 있어도 더 큰 이득이 있다면 감수해야하는 부분도 있는 것 같습니다.
투자를 해나가는데 있어서 여러가지 예상치 못하는 상황이 생길 수 있지만, 그럴 때 감정을 잠시 접어두고 이성적으로 나에게 더 유리한 선택을 내릴 수 있는데 도움이 되시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
